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inter1908

Nomina amministratore condominiale

Salve, chiedo aiuti a tutti voi, per capire in che modo posso chiedere agli altri condomini la nomina di un amministratore di condominio.

Abito in uno stabile composto da 5 unità abitative un garage interrato e un lastrico solare per un totale di 4 proprietari (in verità c'è un usufruttuario che gestisce due unità abitative con propritari diversi ovvero i due figli).

 

Vorrei chiedere la nomina di un amministratore di condominio per porre fine alle discussioni che si sono generate negli ultimi anni.

 

Premetto che le tabelle millesimali sono state redatte e che nel regolamento di condominio ho letto quanto di seguito riportato:

 

AMMINISTRAZIONE E SUE FUNZIONI

 

Art. n° 22

Tutti i condomini hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.

 

Art. n° 23

L’assemblea deve nominare un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità Giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. l’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell’assemblea nonché dall’autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, se per due anni ha reso il conto della sua gestione, se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità e in tutti qui casi previsti dagli articoli successivi.

 

In che modo posso procedere?

 

Grazie mille

@ inter1908

Non è ben chiaro quanti sono i proprietari, se 4 o 5, comunque in tutti i due casi, l'Autorità Giudiziaria non può essere interpellata per la nomina dell'amministratore in quanto l'art. 1129 cc (inderogabile) afferma;

 

- Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

Per cui l'art. 23 del Regolamento Condominiale anche fosse Contrattuale non può prevedere l'obbligo della nomina dell'amministratore, ne il ricorso all'A.G. in caso l'assemblea non provveda, anche prechè l'art. 1138 cc lo esclude categoricamente;

 

- Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Per cui non rimane che l'assemblea, la quale spontaneamente ed a norma dell'art. 1136 cc ed a maggioranza del 2°c. stesso articolo nomini l'amministratore.

 

Puoi procedere in questa maniera, invia una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG, la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Ti consiglio di cercare per tempo un bravo amministratore.

io Ciao @Tullio Ts ,

 

lo stabile è composto da 5 unità abitative così composte :

- Unità abitativa 1 : Proprietario A

- Unità abitativa 2 : Proprietario B

- Unità abitativa 3 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 4 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 5 : Usufruttuario U1 e Proprietario D

In pratica "Usufruttuario U1" è il padre che ha ceduto gli appartamenti ai figli "Proprietario C" e "Proprietario D" mantenendo per se l'uso del bene.

 

I proprietari A e B che vogliono nominare un Amministratore di Condominio hanno insieme una quota maggiore di 500 millesimi mentre gli altri sicuramente si opporranno.

 

Chiarito quanto sopra, sembra che l'unico modo per nominare l'amministratore sia quella di inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui noi (proprietari A e B) convochiamo l'assemblea (decidendo sia la prima che la seconda donvocazione) con oggetto nomina dell'amministratore (dobbiamo già proporre i nomi ?). In questo caso la comunicazione a chi va inviata? usufruttuario o proprietario?

 

Quali sono le condizioni affinchè l'assemblea può essere ritenuta valida (in termini di numerosità di condomini e millesimi) ? Se si rifiutano di firmare il verbale?

 

Thanks

io Ciao @Tullio Ts ,

 

lo stabile è composto da 5 unità abitative così composte :

- Unità abitativa 1 : Proprietario A

- Unità abitativa 2 : Proprietario B

- Unità abitativa 3 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 4 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 5 : Usufruttuario U1 e Proprietario D

In pratica "Usufruttuario U1" è il padre che ha ceduto gli appartamenti ai figli "Proprietario C" e "Proprietario D" mantenendo per se l'uso del bene.

 

I proprietari A e B che vogliono nominare un Amministratore di Condominio hanno insieme una quota maggiore di 500 millesimi mentre gli altri sicuramente si opporranno.

Alla nomina dell'amministratore ha diritto l'usufruttuario;

 

Per fare un esempio: la nomina, conferma o revoca dell’amministratore è atto di competenza dell’usufruttuario

Fonte https://www.condominioweb.com/diritto-di-proprieta-e-diritto-di-usufrutto-ripartizione-spese.249#ixzz3a62w4rkk

In pratica da quanto vedo ci sono 5 unità abitative e 4 proprietari, per cui all'assemblea valida per la nomina voteranno A, B, e l'usufruttuari per le 2 unità di C (1 voto) e per l'unità di D (1 voto)

Se tutti presenti in totale si avranno 4 voti, A e B favorevoli, C e D contrari, 2 a 2, purtroppo c'è uno stallo anche se A e B hanno più mlm, delibera non approvata.

io Ciao @Tullio Ts ,

 

lo stabile è composto da 5 unità abitative così composte :

- Unità abitativa 1 : Proprietario A

- Unità abitativa 2 : Proprietario B

- Unità abitativa 3 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 4 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 5 : Usufruttuario U1 e Proprietario D

In pratica "Usufruttuario U1" è il padre che ha ceduto gli appartamenti ai figli "Proprietario C" e "Proprietario D" mantenendo per se l'uso del bene.

 

I proprietari A e B che vogliono nominare un Amministratore di Condominio hanno insieme una quota maggiore di 500 millesimi mentre gli altri sicuramente si opporranno.

 

Chiarito quanto sopra, sembra che l'unico modo per nominare l'amministratore sia quella di inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui noi (proprietari A e B) convochiamo l'assemblea (decidendo sia la prima che la seconda donvocazione) con oggetto nomina dell'amministratore (dobbiamo già proporre i nomi ?). In questo caso la comunicazione a chi va inviata? usufruttuario o proprietario?

 

Quali sono le condizioni affinchè l'assemblea può essere ritenuta valida (in termini di numerosità di condomini e millesimi) ? Se si rifiutano di firmare il verbale?

 

Thanks

L'amministratore è nominato in assemblea dai proprietari.

Se all'ordine del giorno c'è solo la nomina dell'amministratore devono essere convocati i proprietari.

All'assemblea si può partecipare anche per delega per cui l'usufruttuario U1 potrà partecipare se delegato dai proprietari C e D e conterà per 2 voti.

 

Sia in prima che in seconda convocazione per la nomina dell'amministratore è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.

 

Siete 4 condòmini per cui se in assemblea sarete tutti presenti, personalmente o per delega, serviranno 3 voti favorevoli su 4 oltre i 500 millesimi.

 

Se l'usufruttuario delegato dai due figli proprietari si oppone non potrete mai nominare un amministratore in assemblea.

 

P.S. Prendo nota del ppost di Tullio che mi ha smentito nel mentre scrivevo, comunque se il diritto di voto va all'usufruttuario siete 3 teste.

Visto che avete una tabella millesimale, i proprietari A e B potranno nominare l'amministratore solo se, entrambi favorevoli, insieme rapprsentano almeno 500 millesimi.

Scusami Leonardo l'usufruttuario U1 ha diritto di due voti, uno per il proprietario C e l'altro per il proprietario D (anche se ha l'usufrutto di tre u.i. 2 di C e una di D)

Per cui se questi 3, A, B e U1 saranno presenti ci sarà uno stallo.

Supponendo anche che i proprietari A e B siano sempre d'accordo, nessuna delibera potrà mai passare se C e D sono contrari e presenti?

 

Insomma non c'è via di scampo? Possibile che due proprietrari la cui somma millesimale è maggiore ai 500 millesimi non possano deliberare contro 2 in minoranza?

Supponendo anche che i proprietari A e B siano sempre d'accordo, nessuna delibera potrà mai passare se C e D sono contrari e presenti?

 

Insomma non c'è via di scampo? Possibile che due proprietrari la cui somma millesimale è maggiore ai 500 millesimi non possano deliberare contro 2 in minoranza?

No purtroppo perchè la delibera è valida se c'è la doppia maggioranza, rappresentata da più teste e più mlm.

In questo caso se tutti presenti, devono essere 3 favorevoli ed uno contrario o astenuto.

Mi aiutate ad interpretate questo regolamento di condominio:

 

Art. n°CC

L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi dell’intero edificio (vedi tab. mill. A) e i due terzi dei partecipanti al condominio.

 

Art. n° DD

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, art. 1136 C.C.

 

Art. n° EE

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

 

Art. n° FF

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore, le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere prese con la maggioranza stabilita dall’art. 300. Le deliberazioni che concernono le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, devono essere prese con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Mi aiutate ad interpretate questo regolamento di condominio:

 

Art. n°CC

L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi dell’intero edificio (vedi tab. mill. A) e i due terzi dei partecipanti al condominio.

 

Art. n° DD

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, art. 1136 C.C.

 

Art. n° EE

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

 

Art. n° FF

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore, le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere prese con la maggioranza stabilita dall’art. 300. Le deliberazioni che concernono le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, devono essere prese con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Cosa non ti è chiaro?

@ inter1908

Per spiegare tutto bene sarebbe necessario un docente in Giurisprudenza, ma in fin dei conti si tratta dell'art. 1136 cc

 

cc Art. 1136.

Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Cosa posso aggiungere? Direi che sarebbero necessarie delle domande specifiche perchè c'è poco da interpretare visto che è già scritto tutto.

Diciamo che l'articolo EE dice "la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio." che non significa che alla seconda riunione una decisione può essere presa? a parità dei voti non "vincono" i millesimi?

Diciamo che l'articolo EE dice "la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio." che non significa che alla seconda riunione una decisione può essere presa? a parità dei voti non "vincono" i millesimi?
No, come ti ho detto è sempre necessaria la doppia maggioranza teste e mlm, soltanto che in questo caso il quorum è ridotto ad 1/3, per cui sarà necessario almeno 1/3 delle teste totali del condominio e contemporaneamente rappresentanti almeno 1/3 dei mlm, ma è ovvio che i contrari o astenuti devono essere in numero minore sia per le teste che per i mlm.

E' una norma ora superata, perchè ora non si parla più di almeno 1/3 delle teste ma soltanto di maggioranza delle teste per cui questa maggioranza potrebbe essere anche minore del 1/3, mentre per i mlm non è cambiato nulla rispetto alla vecchia norma.

Mi auguro di essere stato sufficientemente chiaro ed esauriente.

Io non ho certezze ma servirebbe almeno un approfondimento.

Nell'art. postato da Tullio l'avvocato Gallucci dice:

 

"E’ possibile affermare che l'usufruttuario, in relazione a specifiche circostanze puntualmente individuate dal codice civile, deve essere considerato un condomino a tutti gli effetti."

E' pacifico che per la nomina dell'amministratore hanno diritto di voto:

- i condòmini proprietari che non hanno dato i loro immobili in usufrutto

- i condòmini usufruttuari che non sono proprietari.

Il mio dubbio e:

se i condòmini proprietari hanno diritto ad un solo voto pur possedendo più unità immobiliari, perchè maii condòmini usufruttuari devono avere più voti se hanno più unità immobiliari in usufrutto?

A mio avviso, per analogia:

- un condòmino proprietario con più unità = 1 testa

- un condòmino usufruttuario con più usufrutti = 1 testa.

 

Non so se esiste giurisprudenza che mi possa smentire, ma se il ragionamento fosse valido, nel caso di specie, per deliberare sulla nomina amministratore saremmo in presenza di 3 condòmini di cui 2 condòmini proprietari (A e B) ed 1 condòmino usufruttuario (U1).

 

Io non ho certezze ma servirebbe almeno un approfondimento.

Nell'art. postato da Tullio l'avvocato Gallucci dice:

 

"E’ possibile affermare che l'usufruttuario, in relazione a specifiche circostanze puntualmente individuate dal codice civile, deve essere considerato un condomino a tutti gli effetti."

E' pacifico che per la nomina dell'amministratore hanno diritto di voto:

- i condòmini proprietari che non hanno dato i loro immobili in usufrutto

- i condòmini usufruttuari che non sono proprietari.

Il mio dubbio e:

se i condòmini proprietari hanno diritto ad un solo voto pur possedendo più unità immobiliari, perchè maii condòmini usufruttuari devono avere più voti se hanno più unità immobiliari in usufrutto?

A mio avviso, per analogia:

- un condòmino proprietario con più unità = 1 testa

- un condòmino usufruttuario con più usufrutti = 1 testa.

 

Non so se esiste giurisprudenza che mi possa smentire, ma se il ragionamento fosse valido, nel caso di specie, per deliberare sulla nomina amministratore saremmo in presenza di 3 condòmini di cui 2 condòmini proprietari (A e B) ed 1 condòmino usufruttuario (U1).

Leonardo, non saprei come dissipare i dubbi che hai posto, so però che questo usufruttuario rappresenta due nudi proprietari, per cui il dubbio rimane, speriamo che qualcuno più preparato possa rispondere e dissolvere i dubbi.

Giusto ma in questo caso l'usufruttuario ha l' usufrutto su proprieta' di distinti proprietari . Quindi rappresenta due distinti proprietari .

 

Una cosa e' essere usufruttuario di due appartamenti di A altra e' essere usufruttuario di un appartamento di A e di un appartamento di B .

 

Nel primo caso due usufrutto ma un solo voto ,nel secondo due usufrutto due voti .

 

- - - Aggiornato - - -

 

Il condomino usufruttuario +nudo proprietario A e' soggetto diverso da usufruttuario + nudo proprietario B

Giusto ma in questo caso l'usufruttuario ha l' usufrutto su proprieta' di distinti proprietari . Quindi rappresenta due distinti proprietari .
Infatti Peppe, così ho pensato io, due nudi proprietari ed un usufruttuario di tre u.i. (due u.i. di un proprietario l'altra u.i. dell'altro proprietario) per cui 2 voti.
Giusto ma in questo caso l'usufruttuario ha l' usufrutto su proprieta' di distinti proprietari . Quindi rappresenta due distinti proprietari .

L'usufruttuario nella votazione per l'amministratore rappresenta se stesso perchè è presente in qualità di condòmino e non di delegato del condòmino.

Se rappresentasse i due proprietari avrebbe bisogno di delega.

Non dico di voler ragione ma i dubbi restano.

Magari proviamo a chiedere il parere dell'avvocato e se c'è qualche riferimento normativo o giurisprudenziale.

L'usufruttuario nella votazione per l'amministratore rappresenta se stesso perchè è presente in qualità di condòmino e non di delegato del condòmino.

Se rappresentasse i due proprietari avrebbe bisogno di delega.

Non dico di voler ragione ma i dubbi restano.

Magari proviamo a chiedere il parere dell'avvocato e se c'è qualche riferimento normativo o giurisprudenziale.

Scusa Leonardo ma se l'usufruttuario rappresenta due distinti proprietari, non ha necessità di delega perchè come si è visto (l'ha scritto l'avv. A. Gallucci) l'usufruttuario ha il diritto di voto al posto del nudo proprietario ed il n.p. non può delegare nessuno in quanto non ha diritto di voto e quindi non può cederlo, ovvero non può cedere quello che non ha.

Ringrazio Leonardo che mi ha posto all’attenzione la discussione. Parto dal regolamento condominiale: non mi pare sia stata indicata la natura contrattuale, quindi, l’obbligo di nomina (sulla cui validità avrei dei dubbi vista la novella dell’art. 1129 c.c. che innalza la soglia di condòmini) non mi pare possa essere invocato. La questione, quindi, va risolta in assemblea sulla base del consenso dei partecipanti.

 

Premessa: non esistono, o almeno non ho notizia di sentenze su un così specifico caso, quindi parlo sulla base di mie considerazioni.

 

Parto dallo schema.

 

- Unità abitativa 1 : Proprietario A

- Unità abitativa 2 : Proprietario B

- Unità abitativa 3 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 4 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 5 : Usufruttuario U1 e Proprietario D

 

4 proprietari e 5 abitazioni

Ciò vuol dire che l’assemblea si compone di 4 condòmini (A, B, C e D).

 

La ripartizione del diritto di partecipazione all’assemblea tra nudo proprietario ed usufruttario è risolta dall’art. 67 disp. att. c.c. secondo il quale “L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”. A mio avviso la nomina dell’amministratore è da considerarsi questione attinente all’ordinaria amministrazione.

 

In questo caso considererei Usufruttuario U1 2 volte. Motivo. Egli è usufruttuario di tre unità immobiliari appartenenti a due distinti condòmini, quindi per le unità il cui proprietario è C parteciperà con la sommatoria dei millesimi delle due unità, alla stregua di un solo condomino, mentre per l’unità immobiliare in proprietà a “D”, parteciperà distintamente con specifica indicazione di quei millesimi.

 

Se ho perso qualche passaggio o non sono stato chiaro…oppure se non condividete…non esitate a dirmelo :-)

Ringrazio Leonardo che mi ha posto all’attenzione la discussione. Parto dal regolamento condominiale: non mi pare sia stata indicata la natura contrattuale, quindi, l’obbligo di nomina (sulla cui validità avrei dei dubbi vista la novella dell’art. 1129 c.c. che innalza la soglia di condòmini) non mi pare possa essere invocato. La questione, quindi, va risolta in assemblea sulla base del consenso dei partecipanti.

 

Premessa: non esistono, o almeno non ho notizia di sentenze su un così specifico caso, quindi parlo sulla base di mie considerazioni.

 

Parto dallo schema.

 

- Unità abitativa 1 : Proprietario A

- Unità abitativa 2 : Proprietario B

- Unità abitativa 3 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 4 : Usufruttuario U1 e Proprietario C

- Unità abitativa 5 : Usufruttuario U1 e Proprietario D

 

4 proprietari e 5 abitazioni

Ciò vuol dire che l’assemblea si compone di 4 condòmini (A, B, C e D).

 

La ripartizione del diritto di partecipazione all’assemblea tra nudo proprietario ed usufruttario è risolta dall’art. 67 disp. att. c.c. secondo il quale “L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”. A mio avviso la nomina dell’amministratore è da considerarsi questione attinente all’ordinaria amministrazione.

 

In questo caso considererei Usufruttuario U1 2 volte. Motivo. Egli è usufruttuario di tre unità immobiliari appartenenti a due distinti condòmini, quindi per le unità il cui proprietario è C parteciperà con la sommatoria dei millesimi delle due unità, alla stregua di un solo condomino, mentre per l’unità immobiliare in proprietà a “D”, parteciperà distintamente con specifica indicazione di quei millesimi.

 

Se ho perso qualche passaggio o non sono stato chiaro…oppure se non condividete…non esitate a dirmelo :-)

Grazie Avvocato, molto chiaro e nulla da aggiungere a quanto detto, perchè tra l'altro rispecchia il mio pensiero.

Mi associo ai ringraziamenti per il sollecito intervento dell'avvocato e l'autorevole parere chiarificatorio.

Intanto ringrazio quanti stiano rispondendo a questa discussione aiutandomi a capire alcuni concetti a me prima oscuri.

 

In merito alla questione della nomina dell'amministratore vorrei giusto evidenziare che nel regolamento di condominio ho letto questi due articoli che secondo il mio punto di vista potrebbero in qualche modo aiutare a forzarne la richiesta:

 

Art. n° xx

Tutti i condomini hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.

 

Art. n° yy

L’assemblea deve nominare un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità Giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. l’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell’assemblea nonché dall’autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, se per due anni ha reso il conto della sua gestione, se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità e in tutti qui casi previsti dagli articoli successivi.

 

Voi cosa ne pensate in merito? Vi torna a questo punto che io debba inviare la richiesta all'usufruttuario e non ai proprietari?

 

Resterebbe però vero che in fase di delibera delle riunioni avremo (in caso di presenza di tutti i condomini) una parità di voti (2+2 -->A/B vs C/D) che non ci porterà ad una fase di stallo.

 

Corretto?

 

Art. n° xx

Tutti i condomini hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.

Questo articolo ricalca l'art. 1106 c.c. che recita:

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

 

Art. n° yy

L’assemblea deve nominare un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità Giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. l’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell’assemblea nonché dall’autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, se per due anni ha reso il conto della sua gestione, se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità e in tutti qui casi previsti dagli articoli successivi.

Questo articolo ricalca il vecchio art. 1129 c.c. riformato a giugno 2013 che recitava:

Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità

 

Voi cosa ne pensate in merito? Vi torna a questo punto che io debba inviare la richiesta all'usufruttuario e non ai proprietari?

Non sono sicuro che la convocazione vada inviata all'usufruttuario.

Ritengo (mia opinione personale) che la convocazione vada inviata ai proprietari e che debbano essere questi ultimi a comunicare la convocazione agli usufruttuari.

 

Resterebbe però vero che in fase di delibera delle riunioni avremo (in caso di presenza di tutti i condomini) una parità di voti (2+2 -->A/B vs C/D) che ci porterà ad una fase di stallo.

Corretto?

Corretto, se A+B hanno almeno 500 millesimi, l'unica possibilità che hanno e che in assemblea di seconda convocazione non si presenti ne C ne D (provate a convocare l'assemblea ad un orario scomodo di un giorno festivo).

In tal caso A+B rappresentando la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi, in seconda convocazione potranno nominare un amministratore.

Questo articolo ricalca l'art. 1106 c.c. che recita:

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. ...

L'art. è il 1105 cc, non il 1106 cc, piccolo errore di battitura.
Non sono sicuro che la convocazione vada inviata all'usufruttuario.

Ritengo (mia opinione personale) che la convocazione vada inviata ai proprietari e che debbano essere questi ultimi a comunicare la convocazione agli usufruttuari.

L’amministratore ha l’obbligo di convocare in assemblea tutti gli aventi diritto (art. 1136, comma 6, c.c.), compresi l’usufruttuario e il nudo proprietario.

--link_rimosso--

Aggiungo a parer mio, secondo il tipo di delibere all'OdG da adottare, ovvero secondo i casi, se competenza del proprietario oppure all'usufruttuario

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