#1 Inviato 14 Febbraio, 2010 Per la nomina dell'ammnistratore, in seconda convoczaione, occorre o non occorre una maggioranza qualificata degli intervenuti, che rappresentino, almeno, 1/3 + 1 dei partecipanti al condominio e 500 millesimi di proprietà""? Questa domanda è posta perchè, in questo forum, da più parti, è stata ritenuta valida una delibera con 1/3 dei parecipanti al condominio e 365 millesimi di proprietà. Una simile delibera è da considerarsi "annullabile" o "nulla" ?
#2 Inviato 14 Febbraio, 2010 Per la nomina e revoca dell'amministratore serve la maggioranza di cui al II comma art. 1136cc: -maggioranza intervenuti che siano almeno 1/3 dei partecipanti al condominio; -con almeno 500 millesimi Per la "conferma",una recente sentenza,ha stabilito esser sufficiente la maggioranza semplice. L'esempio da te riportato potrebbe comportare: -la validità della delibera, se fossimo in "conferma" amministratore; -annullabilità, se fossimo in "nomina" amministratore.
#3 Inviato 14 Febbraio, 2010 Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. quindi .....hai bisogno della mag
#4 Inviato 14 Febbraio, 2010 Ciao ciò che riporti scaturisce da una sentenza del Tribunale di Roma che, chiamata a pronunciarsi, ha dato un suo orientamento riguardo la conferma dell'amministratore e non riguardo la nomina e/o revoca dell'amministratore. In queste ultime ipotesi vale il 1136 c.c.
#5 Inviato 14 Febbraio, 2010 Cari amici, Vorrei essere certo di non essere stato frainteso. Le vostre risposte sono chiare e precise ma non riesco a dissipare i miei dubbi: Preciso che non trattasi di una riconferma nè di revoca ma della elezione dell'ammnistratore, in seconda convicazione dell'assemblea, scelto fra i tre su 9, presenti in assemblea con un quorum di 365 millesimi di proprietà (su mille!). Quindi devo ritenere valida l'affermazione di Patrizia di ritenerla nulla la delibera. Cara Vanni, ho sempre letto le tue risposte (ai questi dei pochi esperti in materia di condominio), ritenendole semplici precise e legalmente valide, per cui chiedo che mi si dia una risposta precisa ed esauriente sulla nomina di un nuovo amministratore, in seconda convocazione per la quale occorre una maggioranza qualificata.
#6 Inviato 14 Febbraio, 2010 Scritto da ntuf il 14 Feb 2010 - 15:36:15:Preciso che non trattasi di una riconferma nè di revoca ma della elezione dell'ammnistratore, in seconda convicazione dell'assemblea, scelto fra i tre su 9, presenti in assemblea con un quorum di 365 millesimi di proprietà (su mille!). Se è così 3 voti su 9 e tutti presenti, non c'è maggioranza poichè gli altri 6 hanno votato contro, tra l'altro non c'erano neppure i 500 mlm in seconda convocazione per far si che la delibera sia valida è necessaria una maggioranza di almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno la metà del valore dell’edificio (500 mlm) ovvio che la "maggioranza" deve essere superiore alla "minoranza" Modificato Da - Paolino Pao il 14 Feb 2010 16:30:47
#7 Inviato 14 Febbraio, 2010 Scritto da ntuf il 14 Feb 2010 - 15:36:15: Quindi devo ritenere valida l'affermazione di Patrizia di ritenerla annullabile la delibera. Annullabile,eventualmente,non nulla.
#8 Inviato 14 Febbraio, 2010 Caro Paolino, con piacere ho letto la tua risposta perè devo precisare che la presenza in assemblea era di tre condomini ed i millesimi meno di 500. La delibera è stata adottata dai tre condomini presenti in assemblea. Il paradosso è che i millesimi (365) erano inferiore al quorum richiesto, per raggiungere la maggioranza qualificata di 500 mill. di proprietà. Ti saluto cordialmente.
#9 Inviato 14 Febbraio, 2010 Scritto da ntuf il 14 Feb 2010 - 16:44:33:Caro Paolino, con piacere ho letto la tua risposta perè devo precisare che la presenza in assemblea era di tre condomini ed i millesimi meno di 500. La delibera è stata adottata dai tre condomini presenti in assemblea. Il paradosso è che i millesimi (365) erano inferiore al quorum richiesto, per raggiungere la maggioranza qualificata di 500 mill. di proprietà. Ti saluto cordialmente. Giustamente Patrizia ha detto che la delibera è annullabile nei termini dell'art. 1137 cc entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
#10 Inviato 14 Febbraio, 2010 Scritto da ntuf il 14 Feb 2010 - 16:44:33:Il paradosso è che i millesimi (365) erano inferiore al quorum richiesto, per raggiungere la maggioranza qualificata di 500 mill. di proprietà.Ti saluto cordialmente. Bene,allora,se nessuno impugna nei 30gg successvi all'assemblea,per i 3 presenti,e dopo 30gg dal ricevimento verbale,per gli assenti,la delibera rimane valida e con essa la nomina,seppur viziata.
#12 Inviato 16 Febbraio, 2010 Dico che l'orientamento da te riportato è superato da recenti sentenze.
#13 Inviato 16 Febbraio, 2010 Gentilissima Patrizia, Non mi resta che chiederti di indicarmi le sentenze per non sbagliarmi. Grazie.
#15 Inviato 16 Febbraio, 2010 Scritto da ntuf il 16 Feb 2010 - 20:34:35:Gentilissima Patrizia, Non mi resta che chiederti di indicarmi le sentenze per non sbagliarmi. Grazie. Cassazione, sezione seconda, 13 luglio 2007 n. 15749 La Corte di Cassazione, con sentenza del 13 luglio 2007 n.15749, ha specificato che debbono considerarsi annullabili e non nulle le delibere viziate da irregolare costituzione dell'assemblea , quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prevista dal regolamento di condominio o dalla legge, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali regolamentari. Ne consegue che, al condomino non dissenziente alla votazione presa con insufficienti quorum deliberativi è inibito impugnare la delibera stessa, eccependone la nullità.
#16 Inviato 17 Febbraio, 2010 iIn questo forum che seguo assiduamente, leggo di tutto e di più! Il 29/10/09 Pardepa dichiarava che " le sentenze della Cassazione hanno un valore relativo poichè non sono legge e sono frutto di processi per casi specifici e si possono applicare a casi analoghi". Nello stesso giorno Peppe 64 sentenziava: "La Corte Costituzionale non fa le leggi". A questo punto mi domando e dico scriviamo per il gusto di dire qualcosa o le nostre risposte sono frutto di di studio profondo per l'applicazione delle leggi? Vanni e Patrizia, giustamente avete citate le sentenze di cassazione da me esplicitamente richieste. Le ho lette ed avrebbero "valore relativo" (vedi Pardepa) e "la Corte Costituzionale non fa le leggi" (vedi Peppe64). Vedo molta confusione nelle diverse interpretazioni, ho fame di chiarezza altrimenti devo concludere che scriviamo per il gusto di dire qualcosa. Sarebbe il caso che un po' di chiarezza la facessore gli esperti di questo forum per fugare ogn dubio e perplessità.
#17 Inviato 17 Febbraio, 2010 Ciao la Corte di Cassazione si occupa di assicurare l'uniforme applicazione ed interpretazione delle norme giuridiche. Nel nostro caso, chiamata a interpretare sulla fattispecie di cui si tratta, ha più volte espresso il suo orientamento che è quello che ti abbiamo postato io e patrizia con le du esentenze. Non giudica sul fatto, ma sul diritto, è giudice di legittimità: ciò significa che non può occuparsi di riesaminare le prove, bensì può solo verificare che sia stata applicata correttamente la legge e che il processo nei gradi precedenti si sia svolto secondo le regole (vale a dire, che sia stata correttamente applicata la legge processuale, anche in relazione alla formazione e valutazione della prova, oltre che quella del merito della causa). Quindi....
#18 Inviato 17 Febbraio, 2010 Scritto da ntuf il 17 Feb 2010 - 08:48:42:A questo punto mi domando e dico scriviamo per il gusto di dire qualcosa o le nostre risposte sono frutto di di studio profondo [...] Qualcuno,più esperto,non di questo forum,mi insegnò che la materia condominiale non è ben definita,anzi,in continua evoluzione,con dottrina alla base e giurisprudenza che contrappone sentenze su sentenze. Come districarsi? Se la dottrina non è sufficiente,come spesso accade,si fa riferimento alla sentenza più recente,che indica l'orientamento,sentenza,se possibile del grado più alto,le S.U. sono il massimo. Non si scrive per il gusto di scrivere ma per cercare di trovare una linea comune. Quella che tu chiami confusione è la tipicità della materia e, purtroppo, le certezze non sono di casa,neppure tra gli "esperti" di questo forum.
#19 Inviato 17 Febbraio, 2010 Cara Patrizia, Poichè le sentenze, come è tutti noto, non sono leggi, e sono frutto di processi per casi specifici , è legittimo , attenersi alla legge, che, in questo caso, è molto chiara: """....in seconda convocazione, per determinati argomenti e materie, (nomina o revoca dell'amministratore, lite attive o passive ...) il quorum deliberativo richiesto è sempre quello della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dell'edificio... La mancanza del quorum costitutivo rende nulle tutte le delibere assunte dall'assemblea. La mancanza del quorum deliberativo rende nulla la singola delibera.""" Comunque è scotato che anche per le delibere nulle bisogna ricorrere alla Giustizia salvo che, ritornando sulla delibera, l'assemblea decida di corregere il proprio errore. Sono sempre in attesa che qualche responsabile del Forum si pronunci su questo argomento. Con simpatia Ntuf
#20 Inviato 17 Febbraio, 2010 Scritto da ntuf il 17 Feb 2010 - 17:06:38:"""....in seconda convocazione, per determinati argomenti e materie, (nomina o revoca dell'amministratore, lite attive o passive ...) il quorum deliberativo richiesto è sempre quello della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dell'edificio... La mancanza del quorum costitutivo rende nulle tutte le delibere assunte dall'assemblea. La mancanza del quorum deliberativo rende nulla la singola delibera.""" ntuf,perdona,ma di quale legge stai parlando? Che disposto è quello da te virgolettato?
#21 Inviato 17 Febbraio, 2010 Cara Patrizia, Parlo del Codice Civile: Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. Il mio virgolettato è la semplice interpretazione di un emerito giurista per la parte riguardante la nomina dell'amministratore in seconda convocazione.
#22 Inviato 17 Febbraio, 2010 In seconda convocazione non c'è un vero e proprio quorum costitutivo, ossia c'è quello deliberativo e per la nomina dell'amministratore è sufficiente almeno 1/3 dei condomini che rappresentino almeno 500 mlm Per le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione concernenti le materie indicate dall'art. 1136, quarto comma, c.c., tra le quali la nomina dell'amministratore, il richiamo alle maggioranze stabilite dall'art. 1136, secondo comma, c.c., non vale ad estendere il quorum costitutivo dell'assemblea in prima convocazione, ma importa che per la costituzione dell'assemblea, come per l'approvazione di esse, è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio. In difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condómino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega. (Cass. 26/04/94 - n. 3952)
#23 Inviato 17 Febbraio, 2010 Scritto da ntuf il 17 Feb 2010 - 20:52:29:"""....in seconda convocazione, per determinati argomenti e materie, (nomina o revoca dell'amministratore, lite attive o passive ...) il quorum deliberativo richiesto è sempre quello della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dell'edificio... La mancanza del quorum costitutivoil rende nulle tutte le delibere assunte dall'assemblea. La mancanza del quorum deliberativo rende nulla la singola delibera.""" Mi stai prendendo in giro,non può esser altrimenti. Tu non hai riportato,la legge,ossia, l'art. 1136 cc nella sua forma essenziale, ma ne hai aggiunto un "parere di un emerito giurista",perdona ma, secondo te costui sarebbe più autorevole dei Giudici di Cassazione? Io non lo credo.
#24 Inviato 18 Febbraio, 2010 Preziosissima Patrizia, Lungi da me il pensiero di volerti prendere in giro. Sei l'unica che sta cercando una giusta soluzione al mio enigma, che poi tanto non lo è. Ti posso assicurare che, prima di inviare la mia risposta, ho letto attentamente quello che ha scritto l'emerito giurista, che ha riportato, a parole sue, la parte che riguarda la nomina dell'ammnistratore, sulla nomina dell'amministratore: Trascrivo integralmente questa parte dell'art. 1136 del c.c. """omissis... Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma...."" L'assemblea era corretta come costituzione, perchè 1/3 dei partecipanti corrisponde a 3 condomini e questi 3 condomini rappresentavano 365 millesimi. Ma non c'era assolutamente la maggioranza per deliberare la nomina dell'amministratore, in quanto sia in prima che in seconda convocazione occorrono 500 millesimi dei partecipanti. Una delibera senza la giusta maggioranza è impugnabile im ogni momemto perchè è nulla. Il problema della nostra legge in materia è che l'assemblea può anche deliberare MALE, ma bisognerà IMPUGNARE per annullare la delibera NULLA, diversamente chi ha presieduto l'assemblea dovrà comunicare che si è sbagliato e coreggere il tiro, dicendo che l'assemblea è da ritenersi inefficace perchè è andata deserta. Andare avanti con una simile delibera: E' UN ABUSO DI POTERE BELLO E BUONO. Cordiali saluti
#25 Inviato 18 Febbraio, 2010 Tra dire delibera nulla quindi inefficace "sempre" e delibera annullabile "nei termini dei famosi 30 gg" si è scritto tanto e di più, in questo caso (delibera senza i requisiti "quorum"), sono del parere che sia annullabile e non nulla, per questi motivi; 1° la sentenza Cassazione Civile, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806 che afferma: ... sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto. 2° amministratore di fatto, ossia nominato senza raggiungere il "quorum" e riconosciuto come tale, ossia i condomini si rivolgono a questa persona come fosse "l'amministratore" ... indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio.( Cass. civile, sez. II, 10-04-1996, n. 3296) Modificato Da - Paolino Pao il 18 Feb 2010 10:20:27
