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Nomina amministratore

  1. #1
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    Nomina amministratore

    Buongiorno

    E' lecita la nomina dell'amministratore fatta da chi ha costruito palazzina?
    Quando si può parlare di condominio?

    Grazie

    Luigi


  2. #2
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    Buongiorno

    E' lecita la nomina dell'amministratore fatta da chi ha costruito palazzina?
    Quando si può parlare di condominio?

    Grazie

    Luigi
    La nomina dell'amministratore da parte del costruttore non è lecita, ma se nessuno obietta ... questo amministratore può esercitare ...

    - ... la nomina dell’amministratore fatta dal costruttore-venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito, è nulla. Perciò anche se i condomini subiscono di fatto e per un lungo periodo l’amministratore nominato da altri, potranno in ogni momento ribellarsi: non esistono termini di prescrizione di questo loro diritto. Finchè non lo fanno, però, secondo la Cassazione l’amministratore con nomina irregolare può continuare ad esercitare le sue funzioni. ...
    --> https://www.diritto.it/la-nomina-del...-condominiale/

    Il condominio nasce al momento della prima vendita da parte del costruttore unico proprietario, ovvero quando i proprietari sono almeno due di due u.i. diverse e delle proprietà comuni, p.es. fondamenta, muri maestri, scale, tetto ecc ecc;

    Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)

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  4. #3
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    Grazie Tullio

    Nel nostro caso ha diverse cose che a mio avviso non vanno.
    Ho incominciato dalla nomina dell'Amministratore.

    Sempre su questo e rispetto quanto hai risposto.

    - il "nostro" Amministratore è stato nominato da chi ha costruito palazzina all'interno di un articolo del regolamento di condominio
    - nello stesso regolamento è presente un articolo che indica che il nuovo Amministratore resterà in carica per tre anni
    - si è tenuta la prima assemblea (novembre) che ha approvato il bilancio preventivo

    Per il primo punto mi hai risposto.
    Per gli altri due invece data la situazione descritta come si può procedere?
    Si può cambiare Amministratore? Come?
    Il bilancio preventivo approvato (relativo al periodo 1/4/2017 - 31/3/2018) è valido?

    Grazie mille

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da luigimottini Visualizza Messaggio
    Per il primo punto mi hai risposto.
    Per gli altri due invece data la situazione descritta come si può procedere?
    Si può cambiare Amministratore? Come?
    Il bilancio preventivo approvato (relativo al periodo 1/4/2017 - 31/3/2018) è valido?

    Grazie mille
    L'amministratore non può rimanere in carica per tre anni neppure per contratto, perciò l'assemblea alla scadenza (se non prima vista l'anormale nomina), può nominare un successore in qualsiasi periodo dell'anno di gestione, voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

    Se il bilancio relativo al periodo 1/4/2017 - 31/3/2018 è stato approvato dall'assemblea regolarmente convocata è valido, non vedo cosa si potrebbe eccepire.

  6. #5
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    grazie tullio ... da quel capisco sei sul pezzo e ne "approfitto"... mio malgrado perché ritengo che la nostra situazione ... oltre che avere molti aspetti non leciti ... sia un caso che raccoglie tanti aspetti sui quali non "cadere".

    chi ha rogitato in data successiva al periodo di partenza dell'esecizio indicato (1/4) deve sostenere anche le spese antecedenti alla data del suo rogito?

    se il primo atto di rogito è stato fatto a settembre 2017 quando, nel nostro caso, si poteva parlare di condominio? ci sono articoli o decreti legge che sostengono questa definizione? ... per chi ci sta amministrando sembra che sia tutto in regola ... ci viene detto che il condominio è tale quando si richiede il codice fiscale/piva del condominio.

  7. #6
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    Frequentatore assiduo Amministratore di condominio L'avatar di Luisdopen
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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    L'amministratore non può rimanere in carica per tre anni neppure per contratto, perciò l'assemblea alla scadenza (se non prima vista l'anormale nomina), può nominare un successore in qualsiasi periodo dell'anno di gestione, voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

    Se il bilancio relativo al periodo 1/4/2017 - 31/3/2018 è stato approvato dall'assemblea regolarmente convocata è valido, non vedo cosa si potrebbe eccepire.
    Tullio concordo pienamente con te, ma se l'incarico viene trascritto anche sull'atto d'acquisto dell'unità immobiliare cosa succede?

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da Luisdopen Visualizza Messaggio
    Tullio concordo pienamente con te, ma se l'incarico viene trascritto anche sull'atto d'acquisto dell'unità immobiliare cosa succede?
    Cosa succede? Mi pare che la risposta che avevo già fornito era abbastanza esauriente, se nessuno obietta, l'amministratore nominato dal costruttore rimane in carica per fatto compiuto, ovvero se i condomini riconoscono in questa persona la figura la amministratore, continuerà ad esserlo sino a revoca e nomina del successore;

    Alla nomina dell'Amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell'art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. (Cass. civile, sez. II, 10-04-1996, n. 3296)

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da luigimottini Visualizza Messaggio
    ... ci viene detto che il condominio è tale quando si richiede il codice fiscale/piva del condominio.
    Una cosa è la parte giuridica e una è la parte fiscale, come detto il condominio nasce spontaneo quando nello stesso stabile ci sono due proprietari di due u.i. diverse e parti comuni.

  9. #8
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    chi ha rogitato in data successiva al periodo di partenza dell'esecizio indicato (1/4) deve sostenere anche le spese antecedenti alla data del suo rogito?

    se il primo atto di rogito è stato fatto a settembre 2017 quando, nel nostro caso, si poteva parlare di condominio? ci sono articoli o decreti legge che sostengono questa definizione? ... per chi ci sta amministrando sembra che sia tutto in regola ... ci viene detto che il condominio è tale quando si richiede il codice fiscale/piva del condominio.
    Cerco di sintetizzare.
    Il condomino è tale quando ci sono almeno 2 proprietari di unità private con parti in comuni per cui nel caso di nuovo edificio, il condominio nasce spontaneo con il primo rogito in cui ci sono due proprietari: il proprietario dell'appartamento acquistato ed il costruttore proprietario di tutti gli altri appartamenti.

    Chi acquista successivamente al primo rogito diventa condòmino ed è solidale con il proprio venditore (costruttore) per le spese di esercizio dell'anno in cui acquista e per e per quello precedente ma ha diritto di rivalsa sul venditore per le spese condominiali di competenza prima del rogito.
    In altre parole, il nuovo propriertario paga le spese all'amministratore anche delle spese antecedenti al rogito ma si rivale sul costruttore.
    Per quanto riguarda la nomina dell'amministratore inserita nel regolamento, tale nomina è valida perchè il regolamento, essendo stato trascritto nel primo rogito ed accettato dalle parti, vale come nomina del'amministratore all'unanimità dei due soli condòmini che formano il condominio (costruttore e primo acquirente).
    E' NULLA, invece, la nomina dell'amminstratore per 3 anni perchè l'INDEROGABILE articolo 1129 del codice civile recita che:

    "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
    La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina..."

    L'unico inconveniente è che per revocare l'attuale amministratore e nominarne un altro, oltre alla maggioranza dei condòmini occorre anche la maggioranza di metà del valore dell'edificio per cui finchè il costruttore non avrà venduto almeno la metà del valore degli appartamenti non riuscirete ad avere una maggioranza millesimale necessaria per la nuova nomina.

  10. #9
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    Mi permetto di dissentire in parte con Leonardo quando dice che è valida la nomina quando è inserita nel "rogito", in questo caso la nomina è NULLA, diverso è il caso in cui, all'atto del 1° rogito, sia stato redatto un finto verbale di nomina sottoscritto dai due proprietari (costruttore e 1° acquirente), è questo fittizio verbale che certifica una regolare assemblea anche se questa non è di fatto avvenuta, ed è la firma del primo acquirente che sana la nomina dell'amministratore sino a quando si verificherà la vendita di metà del fabbricato

  11. #10
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    Mi permetto di dissentire in parte con Leonardo quando dice che è valida la nomina quando è inserita nel "rogito", in questo caso la nomina è NULLA, diverso è il caso in cui, all'atto del 1° rogito, sia stato redatto un finto verbale di nomina sottoscritto dai due proprietari (costruttore e 1° acquirente), è questo fittizio verbale che certifica una regolare assemblea anche se questa non è di fatto avvenuta, ed è la firma del primo acquirente che sana la nomina dell'amministratore sino a quando si verificherà la vendita di metà del fabbricato
    Infatti, il regolamento contrattuale firmato in presenza del notaio al primo rogito (costituzione condominio) ha anche valore di verbale di assemblea di condominio. Quel regolamento è proprio un atto costitutivo del condominio che con la nascita (primi due proprietari) designa l'amministratore.

  12. #11
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    Si è già verificato più volte che la clausola inserita nel regolamento è stata giudicata vessatoria, non ammissibile, cioè nulla e i condomini abbiano ottenuto la nomina di un amministratore giudiziario: la nomina trascritta in un regolamento contrattuale è NULLA in assoluto, anche se sottoscritta dal primo acquirente, per regolarizzare bisogna NON metterla all'interno del regolamento e produrre un VERBALE DI NOMINA

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da alfonso.polizzi Visualizza Messaggio
    Si è già verificato più volte che la clausola inserita nel regolamento è stata giudicata vessatoria, non ammissibile, cioè nulla e i condomini abbiano ottenuto la nomina di un amministratore giudiziario: la nomina trascritta in un regolamento contrattuale è NULLA in assoluto, anche se sottoscritta dal primo acquirente, per regolarizzare bisogna NON metterla all'interno del regolamento e produrre un VERBALE DI NOMINA
    La Giurisprudenza è strana e cambia parere per ogni caso specifico; in ogni caso la NULLITA' deve essere dichiarata dal Giudice (costi certi) e dal cilindro potrebbe spuntare anche un verbale di nomina in assemblea (anche fittizio e post/scritto).
    Sarebbe sufficiente che il costruttore elargisse una lauta "mancia" al primo acquirente e scrivere un verbale datato una settimana dopo il primo rogito.
    Se il costruttore ha già venduto almeno metà dell'edificio, meglio compattarsi e revocare l'amministratore in assemblea a costo zero che accollarsi rischi e costi da parte di un solo condòmino.

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Sarebbe sufficiente che il costruttore elargisse una lauta "mancia" al primo acquirente e scrivere un verbale datato una settimana dopo il primo rogito.
    Ovvio, così le cose cambiano totalmente e si crea regolarizzando un verbale che non esisteva
    Ma non è questo lo spirito del Forum

  15. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    La Giurisprudenza è strana e cambia parere per ogni caso specifico; in ogni caso la NULLITA' deve essere dichiarata dal Giudice (costi certi) e dal cilindro potrebbe spuntare anche un verbale di nomina in assemblea (anche fittizio e post/scritto).
    Sarebbe sufficiente che il costruttore elargisse una lauta "mancia" al primo acquirente e scrivere un verbale datato una settimana dopo il primo rogito.
    Se il costruttore ha già venduto almeno metà dell'edificio, meglio compattarsi e revocare l'amministratore in assemblea a costo zero che accollarsi rischi e costi da parte di un solo condòmino.
    La giurisprudenza non è strana, ha capito che i costruttori con l'inserimento di due specifiche norme cosiddette "contrattuali" mettevano i piedi in testa ai condomini e vi ha posto rimedio rendendo nulla almeno una delle due (l'altra è quella che esonera il costruttore dalle spese condominiali). Ormai la maggior parte dei costruttori ha recepito il messaggio ed agisce in maniera diversa, come ti ho spiegato, mi fa specie che l'amministratore non si sia accorto del grossolano errore, o è un "pivello" oppure ignora del tutto le regole del gioco

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Ovvio, così le cose cambiano totalmente e si crea regolarizzando un verbale che non esisteva
    Ma non è questo lo spirito del Forum
    Queste cose bisogna saperle fare bene, il verbale va creato "prima" che qualcuno ricorra al giudice, e secondo te un giudice sarebbe così "pollo" da non capire che il fantomatico verbale sia stato falsificato ad hoc se legge il regolamento contrattuale? Il costruttore che inserisce la nomina nel regolamento si è dato la zappa sui piedi, e difficilmente potrà porvi rimedio
    Tullio Ts likes this.

  17. #16
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    Citazione Originariamente Scritto da alfonso.polizzi Visualizza Messaggio
    ... Ormai la maggior parte dei costruttori ha recepito il messaggio ed agisce in maniera diversa, come ti ho spiegato...
    Infatti, ora va di moda anche il primo verbale di assemblea firmato all'atto del primo rogito (ci sono costruttori che hanno addirittura "convenzioni" con il proprio amministratore di fiducia ai quali "consegnano" le nuove costruzioni), ma qualche costruttore pivello potrebbe non aver provveduto e, consigliato dal proprio avvocato, potrebbe porvi rimedio a posteriori.

  18. #17
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    Citazione Originariamente Scritto da alfonso.polizzi Visualizza Messaggio
    Queste cose bisogna saperle fare bene, il verbale va creato "prima" che qualcuno ricorra al giudice, e secondo te un giudice sarebbe così "pollo" da non capire che il fantomatico verbale sia stato falsificato ad hoc se legge il regolamento contrattuale? Il costruttore che inserisce la nomina nel regolamento si è dato la zappa sui piedi, e difficilmente potrà porvi rimedio
    Infatti, io sono totalmente contrario nel suggerimento/ipotesi di Leonardo, ovvero nel Forum certe cose non si dovrebbero neppure ipotizzare in quanto contrarie alle norme regolamentari in quanto tra costruttore e primo acquirente si instaurerebbe una società, chiamiamola "di comodo" per non andare oltre.

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