#1 Inviato 26 Marzo, 2014 Buon giorno. Domanda: è valida un'Assemblea Ordinaria con all'odg - naturalmente - Consuntivo e Preventivo senza contestualmente inserire anche la Nomina/Conferma/Rinnovo/Revoca dell'Amministratore, così come previsto dal Regolamento Condominiale ed ovviamente dal Codice Civile? I fatti. Il nostro amministratore, nominato a fine aprile del 2013, prima cioè dell'entrata in vigore ( 18 giugno successivo) della nuova legge sul Condominio, alla fine di febbraio scorso, con due mesi di anticipo rispetto alla scadenza naturale del suo mandato,ha convocato l'Assemblea Ordinaria inserendo all'odg anche la "Conferma o la Nomina dell'Amministratore ed approvazione del suo compenso". Visto che l'Assemblea è andata deserta anche in seconda convocazione ( presenti solo 2 condomini su 9 ), ha pensato bene questa volta di riconvocare una nuova Assemblea ( svoltasi due giorni fa con tanto di numero legale) omettendo però - vista la mal parata della volta precedente -di inserire anche la "Conferma/Nomina dell'Amministratore". Riallacciandomi alla domanda iniziale, chiedo: siccome nel Bilancio devono essere ANALITICAMENTE inserite anche le spese relative al suo compenso, e siccome la Conferma/Nomina non era all'odg, può essere valida questa Assemblea? Grazie
#2 Inviato 26 Marzo, 2014 Perchè non dovrebbe essre valida'?La carica dell'amministratore non è mica scaduta,; credo di aver capito chè la scadenza naturale sarà alla fine del prossimo mese. Nulla vieta in teoria all'amministratore di convocare una nuova Assemblea per la conferma ,revoca o eventuali dimissioni dal suo incarico.. Adesso sta ai condomini decidere. Se lo volete confermare tenete conto che con la nuova legge,l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per equale durata. In caso contrario, la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
#3 Inviato 26 Marzo, 2014 Grazie, Berto. Forse mi sono spiegato male scrivendo della possibile non validità dell'Assemblea. Ma se nel nostro Regolamento è scritto che ".. il compenso dell'amministratore verrà deciso di anno in anno nella sede assembleare in cui verrà decisa la conferma o la revoca dell'amministratore in carica "; e dato che il compenso dell'amministratore è parte essenziale del Bilancio Preventivo, come si fa a ritenere corretta e regolare una delibera che approvi detto bilancio senza la contestuale votazione sulla conferma o meno di chi questo compenso dovrà percepire? Inoltre, se prima della scadenza del suo mandato a fine aprile, questo amministratore non convocherà - eventualmente - un'assemblea per ripresentarsi e riottenere la fiducia, possiamo considerarlo decaduto e quindi un "abusivo"? Oltre a Berto, ringrazio anticipatamente quanti vorranno dare il loro contributo prezioso su questo argomento. Specchio
#4 Inviato 26 Marzo, 2014 La cosa più semplice da fare mi sembra chiedere all'interessato per iscritto come consideri ad oggi il suo rapporto con il condominio. Se si consideri in prorogatio, oppure confermato. Ci sono posizioni diverse in merito all'interpretazione della riforma. Oppure chiedergli a voce cosa ha intenzione di fare e poi decidere se proseguire per iscritto.
#5 Inviato 27 Marzo, 2014 Grazie, Berto. Forse mi sono spiegato male scrivendo della possibile non validità dell'Assemblea. Ma se nel nostro Regolamento è scritto che ".. il compenso dell'amministratore verrà deciso di anno in anno nella sede assembleare in cui verrà decisa la conferma o la revoca dell'amministratore in carica "; e dato che il compenso dell'amministratore è parte essenziale del Bilancio Preventivo, come si fa a ritenere corretta e regolare una delibera che approvi detto bilancio senza la contestuale votazione sulla conferma o meno di chi questo compenso dovrà percepire? Inoltre, se prima della scadenza del suo mandato a fine aprile, questo amministratore non convocherà - eventualmente - un'assemblea per ripresentarsi e riottenere la fiducia, possiamo considerarlo decaduto e quindi un "abusivo"? Oltre a Berto, ringrazio anticipatamente quanti vorranno dare il loro contributo prezioso su questo argomento. Specchio Temo sia andata così. Per abitudine in prima battuta nell'assemblea di febbraio aveva inserito detto punto all'o.d.g.. Accortosi che non era trascorso un anno dalla sua nomina e figlio della tesi che il mandato dura un anno e quindi si può slegare dalla gestione con due assemblee ha ben pensato di incasinarvi le idee. Il suo ragionamento è ragionevole,ma scoordinato e poco pratico. Tutti al primo anno di nomina si ha un mandato "corto".Molti lo chiudono insieme alla gestione in modo che coincidendo tutto si riordini. Alcuni preferiscono rimandare alla naturale scadenza (per voi aprile) con nuova assemblea dedicata,ma straordinaria. Per rispondere alla tua domanda,quindi, alla data attuale l'assemblea è valida ed anche il suo mandato.
#6 Inviato 27 Marzo, 2014 Grazie, Patrizia. Ma se, alla fine di aprile, non avrà indetto nel frattempo un'altra assemblea con all'odg " Conferma/Nomina Amministratore", può essere considerato decaduto fin dal primo maggio? Secondo me, da quella data, non essendoci una prorogatio imperii ma una vera e propria vacatio imperii, non ha alcun titolo non solo per gestire il condominio ma neanche per convocare assemblee, per cui - come prevede la legge - ritengo che qualsiasi condomino può rivolgersi al Giudice per la nomina di un nuovo amministratore. Se poi questo amministratore è quello che ha chiesto mesi fa un compenso extra per la fantomatica ( quindi mai attuata) redazione dell'anagrafe condominiale senza inviare i relativi moduli ai condomini, se ha rilasciato un'attestazione FALSA ai singoli condomini per lavori di ristrutturazione di avvenuto pagamento di bonifici cosiddetti parlanti, pur sapendo di essersi limitato ad eseguire solo quelli generici, se si è fatto pagare quasi 250 euro per la compilazione del 770 ( pur sapendo che era compreso "nelle incombenze fiscali" del suo incarico ), senza peraltro averlo presentato, se un condomino ha impugnato un'assemblea davanti al giudice per irregolare avviso di convocazione, si può chiederne con questi presupposti di oggettiva "mala gestione" la revoca da parte del giudice? Lo so che, per la sua revoca, c'è anche lo strumento dell'autoconvocazione, ma purtroppo i condomini propensi a ricorrervi, sia pur per qualche voto, sono in minoranza dal momento è blindato dal suo "cerchio magico"
#7 Inviato 27 Marzo, 2014 In una situazione simile, il condominio accanto ha così risposto all'amministratore che non ha messo all'odg nomina-rinnovo perchè invece crede nella biennalità: sul preventivo non hanno approvato la spesa per l'amministratore, ma nel merito. Scritto proprio così. Alle sue rimostranze gli hanno risposto: "Si compri alla svelta un box così potrà impugnare la delibera". Dopo un attimo di smarrimento, il tizio ha proposto una nuova ravvicinata assemblea, proposta alla quale il condominio ha risposto sì, ma gratis e che il mandato sarà sempre inteso per un anno. Il tutto a verbale. In occasione dell'ordinaria potevate provare a fare così.
#8 Inviato 28 Marzo, 2014 Grazie a tutti, ma al di là dei fatti suesposti, mi permetto di riproporre la mia tesi nella speranza che venga eventualmente confutata o che venga avvalorata con le dovute argomentazioni. Dunque: a mio avviso si ha, sussiste e decorre la prorogatio nel momento e dal momento in cui, inserita all'odg dell'Assemblea la Nomina/Conferma, un amministratore non ottenga la maggioranza o che venga revocato dai condomini autoconvocatisi ad hoc o in ultima analisi dal giudice per gravi irregolarità, per cui rimane a gestire l'ordinaria amministrazione nell'attesa di un successore. Ma se un amministratore, volutamente o no, non inserisce all'odg dell'Assemblea la Nomina/Conferma prima della scadenza del suo mandato, decade automaticamente senza la prevista conseguente prorogatio. Punto e basta. Pertanto, da quel momento - partendo dal presupposto dell'obbligatorietà della nomina di un amministratore - non essendoci più chi ha il titolo di convocazione dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi al giudice perché provveda alla nomina. Questa - ripeto - è la mia tesi sulla quale vorrei aprire un'articolata discussione. Grazie e buona notte a tutti da Specchio.
#9 Inviato 28 Marzo, 2014 Grazie a tutti, ma al di là dei fatti suesposti, mi permetto di riproporre la mia tesi nella speranza che venga eventualmente confutata o che venga avvalorata con le dovute argomentazioni. Dunque: a mio avviso si ha, sussiste e decorre la prorogatio nel momento e dal momento in cui, inserita all'odg dell'Assemblea la Nomina/Conferma, un amministratore non ottenga la maggioranza o che venga revocato dai condomini autoconvocatisi ad hoc o in ultima analisi dal giudice per gravi irregolarità, per cui rimane a gestire l'ordinaria amministrazione nell'attesa di un successore. Ma se un amministratore, volutamente o no, non inserisce all'odg dell'Assemblea la Nomina/Conferma prima della scadenza del suo mandato, decade automaticamente senza la prevista conseguente prorogatio. Punto e basta. Pertanto, da quel momento - partendo dal presupposto dell'obbligatorietà della nomina di un amministratore - non essendoci più chi ha il titolo di convocazione dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi al giudice perché provveda alla nomina. Concordo. Proprio per evitare tribunali, tempo perso (già ne abbiamo tutti poco), necessità di reperimento dei recapiti di tutti i proprietari/comproprietari per notificargli il ricorso, oppure spese per l'avvocato che lo fa lui in caso di rifiuto dell'amm.re, i miei vicini hanno fatto come ti ho scritto. Anche perchè: tra Pasqua, 25 aprile, 1 maggio, week end, ferie estive, fissazione dell'udienza, notifiche e magari impugnazione da parte dell'amm.re, probabilmente arrivi a fine anno ed eccolo lì che lo scopo della controparte è stato raggiunto se non superato.
#10 Inviato 28 Marzo, 2014 ...Ma se un amministratore, volutamente o no, non inserisce all'odg dell'Assemblea la Nomina/Conferma prima della scadenza del suo mandato, decade automaticamente senza la prevista conseguente prorogatio. Punto e basta. Pertanto, da quel momento - partendo dal presupposto dell'obbligatorietà della nomina di un amministratore - non essendoci più chi ha il titolo di convocazione dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi al giudice perché provveda alla nomina... Se fosse come dici tu, con la decadenza automatica senza alcun verbale di decadenza, non essendoci più un amministratore, ex art.66 ...in mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino... ciascun condòmino avrebbe titolo per convocare un'assemblea con all'o.d.g. "nomina amministratore". Sarebbe un passaggio essenziale prima della richiesta di nomina giudiziale, perchè innanzitutto occorrerebbe dimostrare al Giudice l'inerzia dell'assemblea a nominare un amministratore.
#11 Inviato 28 Marzo, 2014 Rinnovo in maniera secca e diretta la mia domanda: DECADE o non DECADE ? Questo è il punto focale. Personalmente - a meno che non mi si argomenti e mi si dimostri il contrario - ritengo di sì. Infatti, dal momento che l'amministratore, che riceve il suo mandato dall'assemblea sovrana ed unica titolata a conferirglielo, ha pensato per sua scelta o per altro di non inserire all'odg la sua Nomina/Conferma, ne consegue che il giorno dopo la scadenza del suo incarico, decade. A quel punto, quanto scritto da Leonardo, citando l'art.66 è pienamente condivisibile, anche se mi permetto di obiettargli: come può esistere un "verbale di decadenza" se in Assemblea non è stato - perché non inserito all'odg - tale argomento?
#12 Inviato 28 Marzo, 2014 come può esistere un "verbale di decadenza" se in Assemblea non è stato - perché non inserito all'odg - tale argomento? Non esiste verbale di decadenza = non esiste verbale di revoca. per riallacciarmi a quanto avevi detto: no revoca = no prorgatio no prorogatio + mandato scaduto = decaduto. Alla tua domanda secca DECADE o NON DECADE io credo che decade (diventa un perfetto estraneo) solo con nuova nomina o con delibera di revoca e rinuncia dell'assemblea ad avvalersi del "prorogatio imperii". Il momento preciso della decadenza si perfeziona con il passaggio di consegne.
#13 Inviato 29 Marzo, 2014 Rinnovo in maniera secca e diretta la mia domanda: DECADE o non DECADE ? Questo è il punto focale. Personalmente - a meno che non mi si argomenti e mi si dimostri il contrario - ritengo di sì. Infatti, dal momento che l'amministratore, che riceve il suo mandato dall'assemblea sovrana ed unica titolata a conferirglielo, ha pensato per sua scelta o per altro di non inserire all'odg la sua Nomina/Conferma, ne consegue che il giorno dopo la scadenza del suo incarico, decade. A quel punto, quanto scritto da Leonardo, citando l'art.66 è pienamente condivisibile, anche se mi permetto di obiettargli: come può esistere un "verbale di decadenza" se in Assemblea non è stato - perché non inserito all'odg - tale argomento? Non decade nel senso che tu vorresti. Serve una delibera. Questo perchè solo in rari casi si ha "decadenza automatica",non mi pare esista norma che disponga ciò,come ad esempio,accade per l'accettazione,la cui mancanza rende la delibera e nomina NULLA,pertanto senza un ricorso al Giudice che decreti la decadenza (se ci sono i presupposti) ovvero di una delibera di revoca con sostituzione il mandatario rimane in carica a mio giudizio.
#14 Inviato 29 Marzo, 2014 E' fin troppo chiaro e pleonastico che, di fronte ad una revoca con relativo verbale che scaturisca da un'assemblea autoconvocatasi, non si porrebbe alcun problema. Ma se un amministratore, scaduto il termine del suo mandato, rinvia sine die il tema della Nomina/Conferma, non inserendolo volutamente o no all'odg di un'Assemblea e non c'è il numero necessario di condomini per chiederne la revoca, cosa succede? Questo è il punto: può un condomino, sulla base di questo solo presupposto, al di là di altri elementi di oggettiva "mala gestione" di cui ho scritto sopra, rivolgersi al giudice perché provveda alla nomina di un nuovo amministratore?
#15 Inviato 29 Marzo, 2014 Rinnovo in maniera secca e diretta la mia domanda: DECADE o non DECADE ? Questo è il punto focale. Personalmente - a meno che non mi si argomenti e mi si dimostri il contrario - ritengo di sì. Infatti, dal momento che l'amministratore, che riceve il suo mandato dall'assemblea sovrana ed unica titolata a conferirglielo, ha pensato per sua scelta o per altro di non inserire all'odg la sua Nomina/Conferma, ne consegue che il giorno dopo la scadenza del suo incarico, decade. A quel punto, quanto scritto da Leonardo, citando l'art.66 è pienamente condivisibile, anche se mi permetto di obiettargli: come può esistere un "verbale di decadenza" se in Assemblea non è stato - perché non inserito all'odg - tale argomento? Non decade senza SE e senza MA. Questo è sempre stato ben chiaro con la vecchia normativa e ad essa si fà riferimento per le parti che non sono integate nella nuova. La norma specifica che dura il mandato dura 1 anno e se non viene revocato o non viene rinnovato rimane in prorogatio.
#16 Inviato 29 Marzo, 2014 ... Ma se un amministratore, scaduto il termine del suo mandato, rinvia sine die il tema della Nomina/Conferma, non inserendolo volutamente o no all'odg di un'Assemblea e non c'è il numero necessario di condomini per chiederne la revoca, cosa succede? ... In un condominio di assenteisti/menefreghisti succede che almeno 2 condòmini rappresentanti 1/6 del valore chiedono la convocazione d'assemblea. Che sia convocata dall'amministratore o autoconvocata si delibererà, con maggioranze inferiori a quelle legali, la revoca e la nuova nomina o revoca e rinuncia al prorogatio con consegna documenti ad un condòmino. Se nessuno degli assenteisti/menfreghisti impugnerà la delibera nei termini di ANNULLABILITA' il vecchio amministratore decadrà come tu lo intendi e cioè diventerà un perfetto estraneo al condominio.
#17 Inviato 29 Marzo, 2014 E, se rimane in prorogatio, gli può essere riconosciuto il compenso, dal momento che, come riferito in un post precedente,nel nostro Regolamento è scritto che esso "...viene deciso di anno in anno nella sede assembleare in cui viene decisa la conferma o la revoca dell'amministratore in carica"? E quindi, come può essere deciso un compenso se contestualmente non si discute su un argomento correlato non messo all'odg e rinviato sine die? Ecco perché, il suo mandato dovrebbe svolgersi senza alcun compenso. Gratis, cioè, come sostiene Efisio, con cui concordo.
#18 Inviato 29 Marzo, 2014 Ovvio che gli DEVE essere corrisposto/pagato il compenso (cosa che provvederà in autonomia). Il "sine-die" comunque lo vincola a mantenere lo stesso compenso fintanto che non sottopone all' assemblea la "ratifica" di un bilancio.
#19 Inviato 29 Marzo, 2014 può un condomino, sulla base di questo solo presupposto, al di là di altri elementi di oggettiva "mala gestione" di cui ho scritto sopra, rivolgersi al giudice perché provveda alla nomina di un nuovo amministratore? Onestamente non lo so. Dalla dottrina non è dato sapere e non mi risultano casi analoghi in giurisprudenza.
#20 Inviato 24 Aprile, 2014 Il condominio deve avere sempre soluzione di continuità, pertanto il condominio non può rimanere senza amministratore nemmeno per un giorno. Sino a quando non verrà nominato altro amministratore o dal giudice o dall'assemblea autoconvocata dai condomini, il precedente amministratore, anche se odiato e bestemmiato, rimarrà " in prorogatio " sino alla stipula del verbale di consegne.
