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marilù

Inquilino defunto e conguagli arretrati

appartamento dato in fitto da 30 anni in un condominio in cui l'amministratore non ha presentato i bilanci degli ultimi 7 anni.

Agli inizi del 2014 il conduttore muore,il proprietario si mette in contatto con l'amministratore che afferma che il pagamento delle quote è regolare e che nulla è dovuto dal conduttore.

L'amministratore viene rimosso per la poca trasparenza nell'amministrare e a ottobre arriva una richiesta di quote non pagate al proprietario che avendo avuto dagli eredi del conduttore le ricevute le presenta al nuovo amministratore.

Ora a dicembre riceve il consuntivo del nuovo amministratore relativo agli ultimi 7 anni in cui si chiedono un totale d 2.200 euro per conguagli.

Come comportarsi ?

1)le quote relative al 6 e 7 anno non vanno in prescrizione?oppure il fatto che lui non ha presentato il bilancio fa cadere tale ipotesi?

2) il conguaglio non dovrebbe essere richiesto agli eredi del conduttore ? il condominio deve prima intraprendere azione legale nei confronti degli eredi in caso di diniego a pagare oppure si rivolge al proprietario?e in questo caso quali sono le"armi" del proprietario? rivalsa nei confronti del vecchio amministratore o degli eredi?attendo una risposta grazie

Buonasera compaesana,

 

Sul punto è intervenuta una sentenza della Cassazione (Cass. sent. n. 4489 del 25.02.2014) che, ha ricordato che il tempo massimo per pretendere, dai condomini, il pagamento degli oneri non corrisposti è di 5 anni (Art. 2948 n. 4 cod. civ.), ma tale termine comincia a decorrere dalla delibera di approvazione dello stato di riparto, ossia a quella di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo riparto, il problema che, però, pone questa interpretazione è che detto stato di riparto potrebbe anche mancare.

 

Diversa è, invece, la soluzione nell’ambito dei rapporti tra padrone di casa e inquilino laddove tra i due vi sia un accordo affinché quest’ultimo paghi gli oneri condominiali. Infatti, il locatore potrà richiedere il pagamento al conduttore entro massimo due anni perché, in materia di locazioni, vige la prescrizione biennale (Ex articolo 6, legge 22 dicembre 1973, numero 841 (Cassazione, 12 maggio 2003, numero 7.184).

 

Resta fermo che, nei confronti del condominio, il soggetto obbligato è il proprietario di casa, mentre l’inquilino resta obbligato solo verso quest’ultimo.

Grazie compaesano,

ma allora mi pare di capire che l'unico "fregato" è il locatore!

perchè solo adesso col nuovo amministratore in base ai documenti trasmessi dal vecchio amm.si sta procedendo ai consuntivi con relativi conguagli! ma la richiesta del pagamento dei conguagli degli ultimi due anni l'amministratore non deve in prima istanza presentarli agli eredi del conduttore?so bene che in ultima analisi è sempre il proprietario responsabile di fronte al condominio,ma ritengo troppo facile e poco corretto che adesso ci si rivolga al proprietario dopo che per sette anni si è fatto il proprio comodo e si è affermato che nulla doveva il conduttore!!!

Grazie compaesano,

ma allora mi pare di capire che l'unico "fregato" è il locatore!

perchè solo adesso col nuovo amministratore in base ai documenti trasmessi dal vecchio amm.si sta procedendo ai consuntivi con relativi conguagli! ma la richiesta del pagamento dei conguagli degli ultimi due anni l'amministratore non deve in prima istanza presentarli agli eredi del conduttore?

Per l'amministratore l'inquilino non esiste.

L'unico interlocutore dell'amministratore è il proprietario.

 

L'unico "fregato" è il proprietario perchè è stato il proprietario a permettere che non fosse approvato un consuntivo per ben 7 anni.

Solo il proprietario aveva la facoltà di far revocare anche giudizialmente l'amministratore inadempiente; l'inquilino non ha tale facoltà.

Pare che ai 14 proprietari del condominio stesse a tutti bene,l'unico a cui non stava bene il 15 e suddetto fregato aveva poca voce in capitolo,anzi veniva considerato uno scocciatore!

In caso di decesso del condomino gli eredi, ai sensi dell'art. 752 c.c., devono contribuire al pagamento delle spese condominiali cui era tenuto il loro dante causa in proporzione alla rispettiva quota ereditaria, salvo che il testatore abbia disposto diversamente, in tal caso il condomino sei tu.

ok mi pare di capire allora che il proprietario deve pagare questi 2.200,00 euro senza alcuna possibilità di rivalersi su alcuno:nè sugli eredi del suo inquilino ,nè su quel "buon'uomo" dell 'ex amministratore la cui fine ingloriosa dal punto di vista professionale ritengo molto vicina! e dire che era stato ben raccomandato da uno dei condomini che ora finge di aver dimenticato il "piccolo" e trscurabile particolare!

appartamento dato in fitto da 30 anni in un condominio in cui l'amministratore non ha presentato i bilanci degli ultimi 7 anni.

Agli inizi del 2014 il conduttore muore,il proprietario si mette in contatto con l'amministratore che afferma che il pagamento delle quote è regolare e che nulla è dovuto dal conduttore.

L'amministratore viene rimosso per la poca trasparenza nell'amministrare e a ottobre arriva una richiesta di quote non pagate al proprietario che avendo avuto dagli eredi del conduttore le ricevute le presenta al nuovo amministratore.

Ora a dicembre riceve il consuntivo del nuovo amministratore relativo agli ultimi 7 anni in cui si chiedono un totale d 2.200 euro per conguagli.

Come comportarsi ?

1)le quote relative al 6 e 7 anno non vanno in prescrizione?oppure il fatto che lui non ha presentato il bilancio fa cadere tale ipotesi?

2) il conguaglio non dovrebbe essere richiesto agli eredi del conduttore ? il condominio deve prima intraprendere azione legale nei confronti degli eredi in caso di diniego a pagare oppure si rivolge al proprietario?e in questo caso quali sono le"armi" del proprietario? rivalsa nei confronti del vecchio amministratore o degli eredi?attendo una risposta grazie

Il primo errore è stato quello di far versare le spese condominiali direttamente dal conduttore al condominio, la prassi indica che le spese vanno versate al proprietario che a sua volta le versa al condominio, perchè il debitore principale del condominio è il proprietario dell'immobile.

 

Il secondo di non aver provveduto a rimuovere l'amministratore subito dopo il primo anno senza consuntivo.

 

Gli eredi quando accettano una eredità accettano sia l'attivo che il passivo, e quindi si accollano anche i debiti art.754 C.C.

 

Quindi voi dovete pagare il condominio e poi rivalervi sugli eredi sempre che abbiano accettato l'eredità.

 

Sul fatto della prescrizione c'è da dire che il termine parte dal momento della approvazione della spesa quindi se solo ora fate i rendiconti consuntivi e vengono approvati il termine per il conteggio dei cinque anni parte dal giorno della delibera.

Purtroppo, l'aver lasciato correre per quieto vivere ed evitare telefonate, raccomandate, ecc., alla fine, ha lasciato il cerino in mano al proprietario. E' andata male, ma c'è poco da fare, nessuno con cui prendersela. Troppo spesso i condomini, per evitare noiose assemblee, "dormono" sull'operato degli amministratori, ei quelli poco professionali in particolare, fiutata l'aria che tira nello stabile, fanno i propri comodi e basta.

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