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RR55

Informazioni su nuova apertura di accesso

Buonasera,

un condomino del mio condominio di soli due piani, avendo il proprio appartamento a piano terra e primo piano con porta d'ingresso al piano terra, ha aperto una seconda porta di accesso al primo piano, sul pianerottolo condominiale senza altre porte d'ingresso; non ha chiesto permesso al condominio, non ha rispettato disegno delle altre porte d'ingresso, ha effettuato i lavori di apertura e messa in opera della porta in due ore tutto in segreto.

E' tutto regolare? Se fosse tutto regolare in un secondo tempo potrebbe anche dividere catastalmente la sua proprietà e venderle separatamente? Nel caso positivo si dovrebbero rifare i conteggi dei millesimi?

Se fosse tutto regolare l'ascensore veniva usato prima dal piano terra, e dal secondo piano pagando differentemente ( piano terra 100/1000 e piano secondo 200 /1000 ) in questo caso avendo il condomino aperto nuovo accesso al primo piano quanto andrebbe a pagare? Le spese di pulizia e costo dell'assicurazione verrebbero ripartite in maniera diversa?

Grazie, cordiali saluti

RR55

ciao

 

per prima cosa dovresti verificare se la sua unità ha dei diritti reali di godimento sul vano dove ha aperto la porta ( lo accerti dagli atti di acquisto) e di che diritti si tratta.

 

Se anche il vano scale è comune alla sua proprietà esclusiva, la porta la può aprire ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., ma deve rispettare il decoro e l'estetica, ed era opportuno comunque parlarne.

 

Se poi dovesse frazionare la sua proprietà, potrebbe anche non essere necessaria la variazione delle tabelle millesimali, ma eventualmente solo quelle di riparto delle spese. Il quanto, senza tutti gli elementi non è determinabile.

In genere le scale sono quasi sempre annoverate tra le arti comuni a tutti i condomini, quindi, a meno che vi sia espressa disposizione sul primo atto di acquisto, il condomino ha tutti i diritti di aprire una porta, senza dire niente a nessuno! Per me è meglio fare così, vista l'invidia che regna sovrana nei condomini.

Per il rispetto dell'estetica, anche questo è un fatto opinabile. Spesso è impossibile fare una porta identica alle altre: più facile quando si tratta di porte industriali, di comune reperimento sul mercato.

Per le quote ascensore, pulizia scale e tabelle, bisogna vedere se l'appartamento è stato frazionato o meno in due unità. Se è stato frazionato è indiscutibile l'attribuzione delle nuove quote, e di nuove tabelle, anche se per quest'ultime, la variazione sarebbe minima (a meno che l'appartamento sia su strada pubblica, gli altri parametri resterebbero immutati, cambiando solo l'altezza piano). però occorrerebbe avere i parametri delle altre unità! Per la pulizia scala ed ascensore bisogna vedere se, di fatto, ne è aumentato il carico d'uso. Se il nuovo ingresso è usato come ingresso di servizio, quindi raramente, potrebbe anche non essere passibile di partecipazione spese: è come se due identici appartamenti fossero abitati uno da un solo occupante, e l'altro da quattro o più occupanti! Le spese sarebbero identiche nei due casi.

Forse si potrebbe solo obiettare che con la doppia apertura l'appartamento ha acquistato maggior valore, e quindi dovrebbe avere una forfettaria quota millesimale in più ( non ho mai visto nei parametri per la determinazione delle tabelle millesimali uno relativo al numero degli ingressi, specie se su piani diversi).

Io se fossi nei panni di quel proprietario, se già mi avessero contestato qualcosa, o se in passato mi avessero fatto degli ostruzionismi, manderei tutti a quel paese, dicendo che l'unità immobiliare è rimasta invariata. In caso contrario. solo pro bono pacis e per buon vicinato, riconoscerei qualcosa, visto l'uso saltuario.

Se l'immobile è stato frazionato, allora alla quota sita al I° piano spetterebbero le nuove quote ascensore e pulizia.

In genere le scale sono quasi sempre annoverate tra le arti comuni a tutti i condomini, quindi, a meno che vi sia espressa disposizione sul primo atto di acquisto, il condomino ha tutti i diritti di aprire una porta, senza dire niente a nessuno............... solo per brevità .

ciao

non è proprio così assolutamente vero che le scale sono parte comuni di tutti i condomini, ma lo potrebbero essere solo di alcuni.

 

Lui ha diritto di aprire la porta, ma deve informare l'amministratore comunque, visto che interviene su un muro comune ( in genere è così per i vani scala) che ha il diritto dovere di verifica e controllo a garanzia degli altri condomini.

 

Se fraziona la sua unità, il condominio ha diritto di valutare la cosa, proprio perchè tale modifica incide sui criteri di riparto spese, ma potrebbe anche incidere sulle tabelle millesimali generali, ed è quindi necessario un accordo preventivo approvato dai condomini, salvo che non dimostri che tale frazionamento non modifica nulla.

 

Come vedi, la tua considerazione di " mandare tutti a quel paese" si scontra con il diritto degli altri.

...Se l'immobile è stato frazionato, allora alla quota sita al I° piano spetterebbero le nuove quote ascensore e pulizia.

Anche se l'immobile non fosse stato frazionato, avendo ora l'uso potenziale di accedere ANCHE dal 1° piano, devono essere modificate le tabelle millesimali riguardanti l'USO scale e ascensore (pulizia scale, illuminazione scale, forza motrice ascensore) utilizzando il criterio di riparto del 2° comma art.1123 c.c. e le tabelle millesimali riguardanti la MANUTENZIONE scale e ascensore utilizzando il criterio di riparto dell'art. 1124 c.c.

ciao Leonardo

 

qui parto per la tangente. E' una mia fissa. Se l'intervento prevede la modifica delle tabelle millesimali ( quindi le tabelle che rappresentano la mia quota di comproprietà sul bene comune), non ti sembra che per forza debba avere il parere favorevole anche di chi è spogliato di una, seppur minima, parte di comproprietà delle parti comuni ?

ciao Leonardo

 

qui parto per la tangente. E' una mia fissa. Se l'intervento prevede la modifica delle tabelle millesimali ( quindi le tabelle che rappresentano la mia quota di comproprietà sul bene comune), non ti sembra che per forza debba avere il parere favorevole anche di chi è spogliato di una, seppur minima, parte di comproprietà delle parti comuni ?

Ho parlato di tabelle USO e MANUTENZIONE scale e non di tabelle di proprietà.

Il valore della proprietà resta lo stesso.

Partendo dalla tabella di proprietà, cambiano solo le tabelle derivate (semplice calcolo aritmetico) dovendo tener conto anche dell'UTILIZZO (non della proprietà) delle scale e dell'ascensore del primo piano che fino ad ora il proprietario del piano terra non usava.

la legge dice che ogni condomino può far uso della cosa comune purchè il suo intervento non pregiudichi il fatto che anche gli altri possano fare altrettanto. Siccome quasi sempre gli altri condomini, per mera invidia, danno parere negativo, allora cosa bisognerebbe fare? Procedere ugualmente acuendo il contrasto?

Quindi meglio fare il finto tonto, prendersi quello a cui si ha diritto (in tali casi la giurisprudenza da pareri unanimi), e alle acide rimostranze, cadere dalle nubi: "Ma come, occorreva un permesso?". Oppure battere i pugni sul tavolo (anche se sarebbe meglio farlo in faccia!) e dire: "E' un mio diritto, e per esercitarlo non chiedo permessi a nessuno. " .

Per l'uso potenziale il discorso è molto più spinoso.

Come ho detto se c'è frazionamento, non ci piove che il proprietario deve partecipare alle spese riguardanti l'uso delle cose comuni.

Se non c'è frazionamento, per un senso di GIUSTIZIA dovrebbe partecipare in misura minore, in quanto l'accesso, al contrario degli altri appartamenti, non è esclusivo: quindi in via equitativa, essendo impossibile (o quasi) determinare l'entità dell'uso, si potrebbe ipotizzare una quantificazione al 50% della quota relativa alla parte sita al I° piano.

Per LEGGE, la questione è molto più spinosa: non sono avvocato nè tanto meno giudice per sparare sentenze! Infatti per certe spese, più che la divisione per millesimi, andrebbe fatta una ripartizione pro capite. Stabilita la quota piano, questa sarebbe più giusto che fosse ripartita per il numero degli occupanti di quel piano. E' evidente che se un appartamento di 200 mq. è abitato da una sola persona, l'uso sarà indiscutibilmente inferiore a quella di un appartamento di 50 mq, abitato da sei persone. Però sono tante le cose GIUSTE che non trovano un riscontro nella LEGGE!

In pratica sarebbe come la ripartizione delle spese acqua, che, in mancanza di un contatore, viene ripartita per quote capitarie: l'abitazione di 200 mq abitata da una sola persona paga una quota, e quella abitata di 50 mq abitata da sei persone, paga sei quote.

Ho parlato di tabelle USO e MANUTENZIONE scale e non di tabelle di proprietà.

ciao

in questi termini sono sempre d'accordo. Però quando parliamo di tabelle millesimali, non parliamo di tabelle di riparto ( anche se spesso i dati sono gli stessi).

 

Concettualmente: le tabelle millesimali sono quelle relative alla comproprietà, mentre tutte le altre sono solo tabelle di riparto. Due cose sostanziamlente diverse, ma che spesso vengono confuse.

 

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la legge dice che ogni condomino può far uso della cosa comune purchè il suo intervento non pregiudichi il fatto che anche gli altri possano fare altrettanto. Siccome quasi sempre gli altri condomini, per mera invidia, danno parere negativo, allora cosa bisognerebbe fare? Procedere ugualmente acuendo il contrasto?

Quindi meglio fare il finto tonto, prendersi quello a cui si ha diritto (in tali casi la giurisprudenza da pareri unanimi), e alle acide rimostranze, cadere dalle nubi: "Ma come, occorreva un permesso?". Oppure battere i pugni sul tavolo (anche se sarebbe meglio farlo in faccia!) e dire: "E' un mio diritto, e per esercitarlo non chiedo permessi a nessuno. " .

Per l'uso potenziale il discorso è molto più spinoso.

Come ho detto se c'è frazionamento, non ci piove che il proprietario deve partecipare alle spese riguardanti l'uso delle cose comuni.

Se non c'è frazionamento, per un senso di GIUSTIZIA dovrebbe partecipare in misura minore, in quanto l'accesso, al contrario degli altri appartamenti, non è esclusivo: quindi in via equitativa, essendo impossibile (o quasi) determinare l'entità dell'uso, si potrebbe ipotizzare una quantificazione al 50% della quota relativa alla parte sita al I° piano.

Per LEGGE, la questione è molto più spinosa: non sono avvocato nè tanto meno giudice per sparare sentenze! Infatti per certe spese, più che la divisione per millesimi, andrebbe fatta una ripartizione pro capite. Stabilita la quota piano, questa sarebbe più giusto che fosse ripartita per il numero degli occupanti di quel piano. E' evidente che se un appartamento di 200 mq. è abitato da una sola persona, l'uso sarà indiscutibilmente inferiore a quella di un appartamento di 50 mq, abitato da sei persone. Però sono tante le cose GIUSTE che non trovano un riscontro nella LEGGE!

In pratica sarebbe come la ripartizione delle spese acqua, che, in mancanza di un contatore, viene ripartita per quote capitarie: l'abitazione di 200 mq abitata da una sola persona paga una quota, e quella abitata di 50 mq abitata da sei persone, paga sei quote.

ciao

non devi confondere l'uso potenziale con l'uso effettivo. Correttamente il legislatore ha ritenuto che un appartamento con tabelle doppie di un altro, abbia una spesa maggiore di quello più piccolo, a prescindere che sul più piccolo ci siano 10 persone e quello grande sia completamente vuoto.

ciao

in questi termini sono sempre d'accordo. Però quando parliamo di tabelle millesimali, non parliamo di tabelle di riparto ( anche se spesso i dati sono gli stessi).

 

Concettualmente: le tabelle millesimali sono quelle relative alla comproprietà, mentre tutte le altre sono solo tabelle di riparto. Due cose sostanziamlente diverse, ma che spesso vengono confuse.

OK, se per te questa differenza è sostanziale va bene così. L'importante è capirsi, del resto anche la tabella millesimale di comproprietà (che indica il valore di un immobile rispetto all'edificio) è usata come tabella di riparto.

 

Quando si parla di ripartire una spesa io uso definire:

1) tabella millesimale "di proprietà" esprime i millesimi con cui ripartire alcune spese

2) tabella millesimale "uso scale e ascensore" esprime i millesimi con cui ripartire alcune spese

3) tabella millesimale "manutenzione scale e ascensore" esprime i millesimi con cui ripartire alcune spese

4) tabella millesimale "colonna montante" esprime i millesimi con cui ripartire alcune spese

 

Praticamente, secondo quanto affermi, pur se perfettamente uguali, dovrebbero esistere due tabelle di proprietà:

1) Tabella millesimale di proprietà che esprime il valore della proprietà

2) Tabella millesimale di riparto in proporzione al valore millesimale di proprietà

Infatti la legge considera solo l'uso potenziale e non l'effettivo: se io soffro di claustrofobia e non uso l'ascensore, la legge non considera assolutamente tale evenienza, per cui debbo pagare come se lo usassi.

Siccome la legge però parla, per alcune spese, di ripartizione secondo l'uso, secondo me sarebbe più giusto ripartire tale spese, in base al numero di persone occupanti l'unità, e non secondo i millesimi di proprietà.

Addirittura alcune sentenze/regolamenti non prevedono maggiorazione per immobili adibiti ad ufficio, pur essendo innegabile il maggior carico di uso (pulizia, ascensore) per gli uffici!

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