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Maila67

HELP! Nuovo amministratore (?)

Nel nostro condominio abbiamo un nuovo amministratore. Oggi ho ricevuto le pec di convocazione per la prima assemblea così si legge nell'ordine del giorno:

 

2)Proposta di modifica di inizio e fine gestione ( il nostro anno contabile in base a regolamento contrattuale va dal 01/10 al 30/09)

4) approvazione consuntivo esercizio dal 01/01/2015 al30/09/2015 e relativo riparto

5) approvazione preventivo esercizio ordinario dal 01/10/2015 al31/12/2016 e relativo riparto

6) approvazione preventivo esercizio ordinario dal 01/01/2017 al 31/12/2017 e relativo riparto

 

Ma il bilancio consuntivo non annuale e quindi di 12 mesi? I bilanci preventivi non vengono presentati e approvati annualmente e non 2 anni insieme?

Dopo la precedente esperienza con l'altra amministrazione ho già i brividi...Cosa ne pensate? datemi un vostro parere. Grazie

Io credo che questo amministratore abbia l'intenzione di modificare l'inizio della gestione al 01.01 di ogni anno con termine al 31.12, per quel motivo vorrebbe far approvare un preventivo che inizi al 01.10.15 e termini 31.12.16, e fino a qui se l'assemblea approva si potrebbe fare.

Quello che non va è l'approvazione di un successivo preventivo dal 01.01.17 al 31.12.17, e si può contestare e non approvare.

In pratica questo nuovo amministratore ci prova e propone, sarà l'assemblea che dovrà decidere, sia per lo spostamento dell'inizio e termine della gestione, e sia per l'approvazione di due preventivi per due gestioni consecutive.

Nel nostro condominio abbiamo un nuovo amministratore. Oggi ho ricevuto le pec di convocazione per la prima assemblea così si legge nell'ordine del giorno:

 

2)Proposta di modifica di inizio e fine gestione ( il nostro anno contabile in base a regolamento contrattuale va dal 01/10 al 30/09)

4) approvazione consuntivo esercizio dal 01/01/2015 al30/09/2015 e relativo riparto

5) approvazione preventivo esercizio ordinario dal 01/10/2015 al31/12/2016 e relativo riparto

6) approvazione preventivo esercizio ordinario dal 01/01/2017 al 31/12/2017 e relativo riparto

 

Ma il bilancio consuntivo non annuale e quindi di 12 mesi? I bilanci preventivi non vengono presentati e approvati annualmente e non 2 anni insieme?

Dopo la precedente esperienza con l'altra amministrazione ho già i brividi...Cosa ne pensate? datemi un vostro parere. Grazie

Concordo con Tullio:

L'AMMINISTRATORE PROPONE - L'ASSEMBLEA DISPONE

Ribadito questo principio, esprimo la mia opinione:

Probabilmente il vostro esercizio chiude al 30 settembre perchè avete il riscaldamento centralizzato.

Se non è così, conviene far coincidere l'esercizio con l'anno solare, altrimenti lascerei stare l'esercizio così com'è.

Trattandosi di norma regolamentare, pur essendo contenuta in un regolamento di natura contrattuale, le date di inizio/fine esercizio possono essere modificate con la maggioranza di 500 millesimi.

Altra domanda che mi faccio:

se attualmente l'esercizio va dal 1 ottobre, perchè si vuole approvare il vecchio esercizio a partire dal 1 gennaio 2015 e non dal 1 ottobre 2014?

I precedenti consuntivi andavano già ad anno solare nonostante il regolamento?

 

Nel caso non volete spostare le date di esercizio non deliberate nulla e chiedete che venga presentato un consuntivo al 30/09/2015 ed un preventivo 01/10/2015-30/09/2016.

 

Nel caso voleste spostare le date di esercizio, poichè la durata massima dell'esercizio è annuale, io avrei proposto questi ordini del giorno:

1) Proposta di modifica di inizio e fine gestione

2) approvazione consuntivo (due) esercizi dal.... al 30/09/2015 e dal 01/10/2015 al 31/12/2015

3) approvazione preventivo esercizio ordinario dal 01/01/2016 al 31/12/2016 e relativo riparto

 

L'approvazione del preventivo 2017 e fuori luogo:

Art. 1135 c.c.

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:...

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

 

occorrenti DURANTE l'anno e non occorrenti TRA DUE ANNI.

Probabilmente l'amministratore prevede di prendersi tutti i 6 mesi per presentare il prossimo consuntivo e vuole cautelarsi nel caso ci sia qualche condòmino scontento che non vorrà pagare le quote da gennaio 2017 senza preventivo approvato.

 

Secondo me questo amministratore sta partendo con il piede sbagliato e dovete subito chiarire che le decisioni le prendete voi.

 

P.S. Ma non eri stata tu a scegliere il nuovo candidato?

grazie ragazzi per le risposte. si sono stata io a proporre questo nuovo amministratore ed è per questo che sono ancor più demoralizzata e preoccupata....tra l'altro mi sono state date ottime referenze da parte di più condomini di altri stabili tenendo però conto nella nostra zona di provincia gli amministratori si contano sulle dita di una mano e quindi non c'è molto da scegliere. Tra l'altro ci costerà un patrimonio! so che è l'assemblea che deciderà e visto che non abbiamo il riscaldamento centralizzato nemmeno io capisco perché fare tanta confusione con i bilanci ( che tra l'atro nemmeno ha allegato alla convocazione) quando già ne aveva fatto il precedente che in effetti aveva fatto approvare un bilancio di 15 mesi.

So che è l'assemblea che decide ma sapeste quanto per me è stato difficile portarli alla revoca del precedente e ora dovrò convincerli a prendere delle decisioni che vanno contro alle proposte di un amministratore che ho proposto io...non so se mi spiego. Fosse per me infatti, essendo perfettamente concorde con quanto detto da Leonardo nel penultimo punto "Secondo me questo amministratore sta partendo con il piede sbagliato e dovete subito chiarire che le decisioni le prendete voi."proprio per partire noi condominio con il piede giusto pretenderò chiare spiegazioni del suo operato relativamente i bilanci che sono da approvare solo se effettivamente giustificati ( per quanto concerne le loro date di apertura e chiusura) e corretti e sicuramente mi opporrò all'approvazione del bilancio 2017. il problema sarà farmi seguire anche dagli altri che purtroppo non ci capiscono molto di contabilità e che fino qui hanno avuto la tendenza ad approvare tutto ciò che l'amministratore proponeva.. Non sarà facile e sono molto delusa! Buona giornata

Beh, se non avete il riscaldamento e l'ultimo consuntivo di 15 mesi è stato chiuso al 31/12/2014, direi che è solo il caso di deliberare che l'esercizio annuale seguirà l'anno solare e di far preparare un consuntivo 01/01/2015 - 31/12/2015 (non è il caso di presentarlo al 01/10/2015 visto che ormai ha tutti i dati relativi a dicembre 2015)ed un preventivo 01/01/2016 - 31/12/2016.

 

Visto che sei stata tu a "sponsorizzarlo", vacci a parlare direttamente spiegando qual'è la vostra volontà in modo che possa preparare un consuntivo corretto da portare in assemblea, ad evitare che venga tutto bocciato e si rinvii ad altra assemblea.

 

Se non ricordo male siete un piccolo condominio senza chissà quali spese per cui il consuntivo al 31/12/2015 può essere presentato in due minuti.

 

Nel mio condominio con 14 unità, (ascensore, impresa pulizie, cancello elettrico, posti auto...) l'assemblea di approvazione consuntivo al 31/12/2015 si è tenuta il 25 gennaio 2016.

Unitamente alla convocazione consegnata a mano tra il 15 e il 16 gennaio, ad ognuno dei 14 condòmini ho consegnato un consuntivo cartaceo (già presente in pdf sul sito condominiale) di 10 fogli (oltre 150 pagine stampate compresa quella da archiviare).

 

Volere è potere e soprattutto alla prima assemblea un professionista dovrebbe dare un segno tangibile della sua professionalità.

Ho telefonato all'amministratrice e mi ha risposto l'impiegata che devo dire ho trovato molto preparata oltre che gentile la quale mi ha richiamata subito dopo aver parlato con l'amministratore e alla quale ho chiesto di poter ricevere anche via e-mail i bilanci. In pratica mi ha detto che il bilancio consuntivo che hanno messo nell' ordine del giorno per l'approvazione è quello redatto dall'amministratore uscente e che gli ha trasmesso al momento della consegna della documentazione condominiale e va dal 01/01/2015 al 30/09/2015. Per quanto riguarda invece i bilanci preventivi non li hanno ancora redatti , li hanno messi nell'ordine del giorno per poterne discutere e comunque redarli e approvarli (da quello che ho capito) in un'assemblea successiva a questa che è quella dell'accettazione dell'incarico.

Comunque sono d'accordissimo con te Leonardo quando dici "di preparare un consuntivo 01/01/2015 - 31/12/2015 (non è il caso di presentarlo al 01/10/2015 visto che ormai ha tutti i dati relativi a dicembre 2015)ed un preventivo 01/01/2016 - 31/12/2016."

In questo momento ha già spedito tutte le convocazioni quindi non serve a nulla chiederle di rifare il bilancio con le date da me richieste, certo che mi dà l'impressione che abbia voluto risparmiare tempo presentandoci il bilancio già redatto dalla precedente amministrazione e questo mi delude molto e non è un buon inizio. Vedrò di parlare con i condomini e chiedere loro di seguirmi in assemblea perché è necessario veramente "raddrizzare" le cose e far capire al nuovo amministratore che non siamo degli sprovveduti. Certo che fatica!!! ma è mai possibile??? E poi rimane il discorso della presentazione dei due bilanci preventivi: l'impiegata mi ha detto che è solo la prima volta , poi in occasione della presentazione del rendiconto annuale ce ne troveremo solo uno che però ( aggiungo io) è quello avanti di 2 anni: presentazione rendiconto 2016 con approvazione del bilancio preventivo 2018. E' una pratica in uso? La motivazione sarà senz'altro quella illustrata da Leonardo nel post 3, ma non sarebbe sufficiente introdurre due rate in più nel bilancio preventivo "regolare" giustificate da "spese impreviste", in modo di avere solvibilità nel caso che per un motivo o per un altro il bilancio consuntivo venisse chiuso al sesto mese? Non mi va proprio di approvare un bilancio non previsto dalla norma perché ho il timore che una volta che le regole non vengono rispettate s'imbocchi una strada che svia tutto fuori norma e dopo l'esperienza passata ho molti timori

... certo che mi dà l'impressione che abbia voluto risparmiare tempo presentandoci il bilancio già redatto dalla precedente amministrazione e questo mi delude molto e non è un buon inizio...

Non voleva prendersi il fastidio di unificare i due periodi in unico esercizio?

In ogni caso le spese e le quote pagate dal 1 ottobre al 31 dicembre 2015 le ha già imputate nella contabilità.

Con un semplice clic avrebbe potuto portare all'approvazione due consuntivi:

01/01/2015 - 30/09/2015 (quello ricevuto dal precedente amministratore)

01/10/2015 - 31/122015 (quello uscito con un clic dal suo PC)

 

...presentazione rendiconto 2016 con approvazione del bilancio preventivo 2018. E' una pratica in uso?

Non è assolutamente pratica in uso.

Semmai la pratica in uso è quella di continuare a pagare le stesse quote dell'anno precedente fino ad approvazione nuovo preventivo.

Pratica corretta sarebbe deliberare un preventivo maggiorato (solo la prima volta, tipo fondo cassa) da consentire l'eventuale autonomia per un trimestre oltre l'anno di esercizio e presentare il rendiconto e preventivo nuovo anno entro 90 giorni dalla chiusura di esercizio (180 giorni sono il tempo massimo ma non la normalità).

Chiedete entro quanto tempo, normalmente, presenta il rendiconto di esercizio e semmai chiedete che date le dimensioni e la semplicità del vostro condominio, gradite chiudere i conti entro 90 giorni (tempo più che ragionevole).

grazie mille Leonardo per i tuoi preziosi consigli...vedremo come va l'assemblea fissata per il 22/02 sperando che i condomini mi seguano dopo l'esperienza passata perché da parte mia ho intenzione di "raddrizzare " il tutto in partenza: ho l'impressione che gli amministratori si comportino in modo diverso a seconda di chi hanno difronte e visto che ora sono più preparata che in passato sull'argomento condominio ho intenzione di far valere i nostri diritti di condomini. Vi farò sicuramente sapere...grazie!

scusate una domanda, l'amministratore è tenuto a far visionare o inviare via mail su richiesta del condomino le eventuali ricevute dei lavori che vengono fatti. Ed è per caso possibile chiedere in assemblea, che tutti i lavori che vengono fatti siano documentati con delle foto in modo tale da poter controllare che l'amministratore non faccia pagare doppiamente lavori già eseguiti precedentemente grazie

scusate una domanda, l'amministratore è tenuto a far visionare o inviare via mail su richiesta del condomino le eventuali ricevute dei lavori che vengono fatti. Ed è per caso possibile chiedere in assemblea, che tutti i lavori che vengono fatti siano documentati con delle foto in modo tale da poter controllare che l'amministratore non faccia pagare doppiamente lavori già eseguiti precedentemente grazie
L'amministratore non è obbligato ad inviare via e.mail su richiesta, l'amministratore è obbligato a far visionare le documentazioni a richiesta dei condomini previo appuntamento, e consegnare copie firmate da lui a pagamento.

Per le foto documentali si può approvare in assemblea.

Buongiorno ritorno sull'argomento per chiedervi conferma di un mio ragionamento:

Art. 1135 c.c.

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:...

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

 

Quindi un'eventuale approvazione dell'assemblea di un bilancio preventivo per l'anno 2017 esulerebbe dalle competenze dell'assemblea e quindi tale delibera sarebbe NULLA e quindi ogni condomini sarebbe esonerato dal dover pagare eventuali rate in esso contenute. Quindi a che servirebbe?

 

Un'altra domanda: è possibile inserire nel regolamento di condominio che l'assemblea ordinaria per la presentazione del rendiconto annuale deve essere convocata entro 60 gg. dalla chiusura del bilancio annuale?

...Quindi un'eventuale approvazione dell'assemblea di un bilancio preventivo per l'anno 2017 esulerebbe dalle competenze dell'assemblea e quindi tale delibera sarebbe NULLA e quindi ogni condomini sarebbe esonerato dal dover pagare eventuali rate in esso contenute. Quindi a che servirebbe?

Non servirebbe a niente oppure ad intimorire condòmini ignoranti.

 

Un'altra domanda: è possibile inserire nel regolamento di condominio che l'assemblea ordinaria per la presentazione del rendiconto annuale deve essere convocata entro 60 gg. dalla chiusura del bilancio annuale?

Si, è possibile ed auspicabile.

L'amministratore poi è tenuto a curare l'osservanza del regolamento ma se lui se ne frega.... l'ultima parola spetta sempre ai condòmini.

Grazie Leonardo per la risposta...speriamo bene questo amministratore è l'ultima spiaggia e i miei condomini sono veramente degli sprovveduti...che vitaccia per me!

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