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Dimissioni dell'amministratore e rendiconto

  1. #1
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    Cool Dimissioni dell'amministratore e rendiconto

    Buongiorno a Tutti.
    A 25 giorni dalla scadenza del mandato e chiusura dell'esercizio finanziario, l'Amministratore del nostro condominio, ha convocato un'assemblea straordinaria con il seguente ordine del giorno:
    1° - Irrevocabili dimissioni dell'Amministratore e nomina di nuovo Amministratore.
    2° - Compenso per il passaggio consegne.
    Interpellato da alcuni condomini ha precisato che si dimette per motivi di salute e che presenterà il rendiconto di gestione e di cassa al nuovo Amministratore. Tutti quelli che siamo riusciti a incontrarlo lo abbiamo trovato in ottima forma, arzillo e fumantino come al solito; le dimissioni improvvise e la contestuale mancanza di rendiconto non ci convince.
    Per fugare i nostri dubbi senza interpellare un legale (la crisi economica nel nostro condominio ha colpito quasi tutti), Vi chiedo cortesemente una risposta alle seguenti domande:
    L'Amministratore può dare le dimissioni senza presentare il rendiconto di gestione e il rendiconto di cassa?
    All'Amministratore uscente è dovuto un compenso per il passaggio consegne?
    Le improvvise dimissioni dell'Amministratore comporteranno una inutile spesa quantificabile in almeno € 500,00; possiamo chiedergli i danni?
    Ringrazio anticipatamente tutti quelli che risponderanno.
    Torino 28/11/2017
    Cordiali saluti da Peppeb


  2. #2
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    L'Amministratore può dare le dimissioni senza presentare il rendiconto di gestione e il rendiconto di cassa?
    Si, può dimettersi in qualsiasi momento e se non è l'assemblea di chiusura del bilancio non deve per forza di cose presentarlo. Passerà tutti i documenti al "prossimo" Amministratore e sarà compito suo chiudere l'esercizio.

    All'Amministratore uscente è dovuto un compenso per il passaggio consegne?
    No, anzi, la legge 220/2012 di riforma del Condominio vieta espressamente agli Amministratori di richiedere compensi extra per il famoso "passaggio delle consegne". Ovviamente bisogna vedere che in fase di nomina l'assemblea non abbia approvato una voce di spesa "passaggio consegne" perché in quel caso allora siete tenuti a pagarlo.

    Le improvvise dimissioni dell'Amministratore comporteranno una inutile spesa quantificabile in almeno € 500,00; possiamo chiedergli i danni?
    No, come un dipendente può licenziarsi in qualsiasi momento così un professionista si può dimettere da un incarico che svolge. Nominando un sostituto la continuità è garantita quindi non c'è nessun danno per il Condominio. Se vi chiede 500,00 euro e nel suo preventivo da voi approvato c'era segnata quella voce di spesa glieli dovete altrimenti per legge non può chiedere nulla.

    Buona fortuna.

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  4. #3
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    Personalmente io non accetterei le dimissioni dell'amministratore finchè lo stesso non presenti il bilancio, con la situazione di cassa e la situazione patrimoniale, visto che altrimenti l'amministratore entrante si troverà a mettere le mani sul lavoro del precedente, magari sbagliando anche. Se fossi in voi manderei una rrr dove chiedete di inserire all'ordine del giorno al punto numero uno "approvazione dell'esercizio finanziario", se non cambia l'ordine del giorno disertate l'assemblea così sarà costretto ad una nuova convocazione

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da Luisdopen Visualizza Messaggio
    Personalmente io non accetterei le dimissioni dell'amministratore finchè lo stesso non presenti il bilancio, con la situazione di cassa e la situazione patrimoniale, visto che altrimenti l'amministratore entrante si troverà a mettere le mani sul lavoro del precedente, magari sbagliando anche. Se fossi in voi manderei una rrr dove chiedete di inserire all'ordine del giorno al punto numero uno "approvazione dell'esercizio finanziario", se non cambia l'ordine del giorno disertate l'assemblea così sarà costretto ad una nuova convocazione
    Comunque l'amministratore dimissionario dovrà rendere conto all'entrante di tutto all'atto delle consegne.
    Per cui non chiederei nulla anche perchè l'amministratore di uno stabile di più di otto condomini ha tutto il diritto di dimettersi convocando un'assemblea in cui all'OdG siano previste le dimissioni irrevocabili e la nomina di un successore, e se l'assemblea non provvede il dimissionario potrà adire al Giudice per carenza dell'assemblea;

    cc art. 1129
    Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
    ...

    L’amministratore dimissionario può chiedere in sede di volontaria giurisdizione la nomina di un amministratore che lo sostituisca nella gestione condominiale in caso di carenza decisionale da parte dell’assemblea. (Tribunale di Milano, sentenza 9 novembre 2007, n. 12150)

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da Luisdopen Visualizza Messaggio
    Personalmente io non accetterei le dimissioni dell'amministratore finchè lo stesso non presenti il bilancio, con la situazione di cassa e la situazione patrimoniale, visto che altrimenti l'amministratore entrante si troverà a mettere le mani sul lavoro del precedente, magari sbagliando anche. Se fossi in voi manderei una rrr dove chiedete di inserire all'ordine del giorno al punto numero uno "approvazione dell'esercizio finanziario", se non cambia l'ordine del giorno disertate l'assemblea così sarà costretto ad una nuova convocazione
    Le dimissioni sono un atto volontario e non hanno bisogno dell'accettazione.
    Se l'assemblea non provvederà a nominarne un altro, il dimissionario senza alcuna autorizzazione dell'assemblea può rivolgersi al Giudice e richiedere la nomina di un amministratore giudiziario.

    Al di là di tutto, da condòmino io preferirei proprio che l'amministratore uscente rendesse conto all'amministratore entrante dell'operato e poi, con calma, dietro consiglio del nuovo amministratore di cui si ha fiducia, valutare se approvare o contestare eventuali irregolarità.

    Approvare il rendiconto dopo le dimissioni dell'amministratore è una garanzia per i condòmini e non una rogna.

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Comunque l'amministratore dimissionario dovrà rendere conto all'entrante di tutto all'atto delle consegne.
    Per cui non chiederei nulla anche perchè l'amministratore di uno stabile di più di otto condomini ha tutto il diritto di dimettersi convocando un'assemblea in cui all'OdG siano previste le dimissioni irrevocabili e la nomina di un successore, e se l'assemblea non provvede il dimissionario potrà adire al Giudice per carenza dell'assemblea;

    cc art. 1129
    Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
    ...

    L’amministratore dimissionario può chiedere in sede di volontaria giurisdizione la nomina di un amministratore che lo sostituisca nella gestione condominiale in caso di carenza decisionale da parte dell’assemblea. (Tribunale di Milano, sentenza 9 novembre 2007, n. 12150)
    Ci vogliono almeno tre assemblee dove non si riesce alla nomina di un nuovo amministratore per mettere un'amministratore giudiziario, provato personalmente per la rimessa giudiziaria di un condominio che volevo lasciare, il giudice solo dopo che ho indetto tre assemblea per la nomina di un nuovo amministratore dove i condomini non si sono messi d'accordo il giudice ha nominato un'amministratore giudiziario.

    Tullio secondo te se l'amministratore uscente non consegna a quello entrante il rendiconto e tutta la documentazione condominiale neanche con l'ex art. 700 (come spesso capita per nascondere qualcosa), come si fa il nuovo amministratore a redigere il bilancio?

    La stessa domanda la porgo a te Leonardo53

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da Luisdopen Visualizza Messaggio
    Ci vogliono almeno tre assemblee dove non si riesce alla nomina di un nuovo amministratore per mettere un'amministratore giudiziario, provato personalmente per la rimessa giudiziaria di un condominio che volevo lasciare, il giudice solo dopo che ho indetto tre assemblea per la nomina di un nuovo amministratore dove i condomini non si sono messi d'accordo il giudice ha nominato un'amministratore giudiziario.

    Tullio secondo te se l'amministratore uscente non consegna a quello entrante il rendiconto e tutta la documentazione condominiale neanche con l'ex art. 700 (come spesso capita per nascondere qualcosa), come si fa il nuovo amministratore a redigere il bilancio?

    La stessa domanda la porgo a te Leonardo53
    Che siano previste tre assemblee infruttuose alla nomina del successore prima che il Giudice prenda in esame la nomina di un amministratore giudiziario, mi giunge assolutamente nuova, esiste normativa in merito? Oppure è stata una decisione del Giudice?

    Comunque a me pare che nulla può impedire all'amministratore di dimettersi e di adire al Giudice se alla prima assemblea non viene sostituito, ovvero non esiste una specifica norma legislativa in merito nel fare almeno tre assemblee prima di agire.

    Se l'amministratore uscente non consegna le documentazioni neppure con ricorso all'art. 700 c.p.c., il nuovo amministratore ovviamente non potrà presentare il bilancio regolare e ripartirà da zero con quello che risulterà ancora in cassa (se qualche cosa trova), purtroppo chi ci rimetterà in caso di ammanchi saranno i condomini, fatto salvo non procedano nel penale contro l'ex amministratore
    Ovvero di necessità bisogna fare virtù, pensa che nel condomino dove abito molti anni fa (ero ancora inquilino per mia fortuna), l'amministratore è emigrato notte tempo in qualche paese (si pensa nel Sud America) lasciando la cassa vuota, non è stato neppure possibile recuperare le documentazioni, cosa ha fatto il nuovo amministratore, indovina un po?
    E' partito da zero, come potrà fare il nuovo amministratore nel caso che tu hai ipotizzato (nessuna consegna di documentazioni e cassa neppure con l'art 700 c.p.c.)
    Non credo si possa fare altro, ovvero di necessità virtù.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 29-11-2017 alle 08:59

  9. #8
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    Buongiorno, ma come può essere che nemmeno con il ricorso art. 700 presumo favorevole non sia stato consegnata la documentazione?

  10. #9
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    Buongiorno, ma come può essere che nemmeno con il ricorso art. 700 presumo favorevole non sia stato consegnata la documentazione?
    Non lo so, l'ha detto Luisdopen (come spesso capita per nascondere qualcosa)

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da Luisdopen Visualizza Messaggio
    Tullio secondo te se l'amministratore uscente non consegna a quello entrante il rendiconto e tutta la documentazione condominiale neanche con l'ex art. 700 (come spesso capita per nascondere qualcosa), come si fa il nuovo amministratore a redigere il bilancio?
    La stessa domanda la porgo a te Leonardo53
    E' evidente che l'amministratore uscente non è tenuto a presentare un rendiconto condominiale così come inteso nel significato e cioè non è tenuto a fare riparti tra condòmini, conguagli e saldi ma l'amministratore uscente è tenuto a rendere conto della propria gestione e consegnare tutti i documenti condominiali in suo possesso in qualità di mandante (custode) del condominio.

    Ne deriva che l'amministratore uscente, partendo dall'ultimo rendiconto approvato, deve rendere conto solo della contabilità consistente in entrate, uscite e relativi giustificativi di spesa.

    Se l'amministratore uscente non consegna a quello entrante almeno la documentazione contabile e relativa documentazione nonostante art. 700, non resta che ricostruire la contabilità facendo ricerche presso fornitori e condòmini ( entrate ed uscite) e cominciare una causa contro l'ex amministratore per richiesta danni derivanti dal mancato passaggio di consegne.
    Se, invece, l'amministratore uscente non ha niente da perdere, c'è poco da fare.
    Occorrerà ricostruire il ricostruibile partendo dall'ultimo punto fermo ed inserire variazioni man mano che verranno a galla delle novità.

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Non lo so, l'ha detto Luisdopen (come spesso capita per nascondere qualcosa)
    ESEMPIO:
    L'amministratore dichiara che son venuti i ladri a rubare ed essendo nulla tenente non può pagare neanche un centesimo di danni provocati dalla mancata custodia diligente dei documenti.

  12. #11
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    ESEMPIO:
    L'amministratore dichiara che son venuti i ladri a rubare ed essendo nulla tenente non può pagare neanche un centesimo di danni provocati dalla mancata custodia diligente dei documenti.
    Per cui vale quell'esempio che avevo già detto, si riparte tutto da zero, come è stato fatto nel condominio dove abito, ovvero i condomini hanno pagato la mancanza sottratta dall'amministratore (o nel caso da te suggerito, dai ladri) compresa la documentazione e verbali che risulteranno purtroppo mancanti.

    Ricordo ancora la telefonata concitata che avevo ricevuto dal nuovo amministratore "non paghi nulla con i bollettini già ricevuti, ne manderò io dei nuovi!!"

  13. #12
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    E' evidente che l'amministratore uscente non è tenuto a presentare un rendiconto condominiale così come inteso nel significato e cioè non è tenuto a fare riparti tra condòmini, conguagli e saldi ma l'amministratore uscente è tenuto a rendere conto della propria gestione e consegnare tutti i documenti condominiali in suo possesso in qualità di mandante (custode) del condominio.

    Ne deriva che l'amministratore uscente, partendo dall'ultimo rendiconto approvato, deve rendere conto solo della contabilità consistente in entrate, uscite e relativi giustificativi di spesa.

    Se l'amministratore uscente non consegna a quello entrante almeno la documentazione contabile e relativa documentazione nonostante art. 700, non resta che ricostruire la contabilità facendo ricerche presso fornitori e condòmini ( entrate ed uscite) e cominciare una causa contro l'ex amministratore per richiesta danni derivanti dal mancato passaggio di consegne.
    Se, invece, l'amministratore uscente non ha niente da perdere, c'è poco da fare.
    Occorrerà ricostruire il ricostruibile partendo dall'ultimo punto fermo ed inserire variazioni man mano che verranno a galla delle novità.

    - - - Aggiornato - - -


    ESEMPIO:
    L'amministratore dichiara che son venuti i ladri a rubare ed essendo nulla tenente non può pagare neanche un centesimo di danni provocati dalla mancata custodia diligente dei documenti.
    Ciao, se per ipotesi ha subito un furto, ci sarà anche una denuncia!

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da leale Visualizza Messaggio
    Ciao, se per ipotesi ha subito un furto, ci sarà anche una denuncia!
    E vorrà dire che l'amministratore uscente farà la denuncia dopo aver ricevuto l'ingiunzione del Giudice ed aver distrutto i documenti.
    Lo denuncerà alle forze dell'ordine quando si presenteranno davanti alla porta per far eseguire la sentenza del Giudice.

    P.S. L'amministratore uscente può anche dichiarare di aver bruciato tutti i documenti per rabbia.
    Se non ha nulla da perdere cosa puoi fargli?
    Se è incensurato non andrà nemmeno in carcere perchè in carcere si va solo per condanne superiori a qualche anno.

    Purtroppo non è ancora in vigore l'impiccagione o la fucilazione per gli amministratori che commettono reati contro il patrimonio del condominio.

  15. #14
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    Se l' amministratore uscente fa ostruzionismo e mette in atto un comportamento di questo tipo si potrebbe chiedere all' autorità competente un decreto ingiuntivo allegato la sentenza art 700 favorevole , ma di questo chi meglio di un legale o associazione di tutela potrà suggerire la soluzione migliore. Di sicuro dal suo comportamento anche di non rispettare le sentenze avrà qualcosa di poco chiaro. Si può anche denunciare per appropriazione indebita... Ma per esercitare ogni azione possibile , il neo amministratore e voi condomini dovete accelerare i tempi.

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    E vorrà dire che l'amministratore uscente farà la denuncia dopo aver ricevuto l'ingiunzione del Giudice ed aver distrutto i documenti.
    Lo denuncerà alle forze dell'ordine quando si presenteranno davanti alla porta per far eseguire la sentenza del Giudice.

    P.S. L'amministratore uscente può anche dichiarare di aver bruciato tutti i documenti per rabbia.
    Se non ha nulla da perdere cosa puoi fargli?
    Se è incensurato non andrà nemmeno in carcere perchè in carcere si va solo per condanne superiori a qualche anno.

    Purtroppo non è ancora in vigore l'impiccagione o la fucilazione per gli amministratori che commettono reati contro il patrimonio del condominio.
    Di sicuro non è tanto bello avere una fedina penale leggermente macchiata. La verità sulla denuncia verrebbe a galla se lo stesso lo dichiarasse in presenza di più persone o per iscritto dopo aver ricevuto un sollecito.

  16. #15
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    Tullio secondo te se l'amministratore uscente non consegna a quello entrante il rendiconto e tutta la documentazione condominiale neanche con l'ex art. 700 (come spesso capita per nascondere qualcosa), come si fa il nuovo amministratore a redigere il bilancio?

    La stessa domanda la porgo a te Leonardo53
    Da amministratore ti dico che si può fare, non sarà facile ma non è neppure impossibile come si può pensare, ti dirò di più se fai l'amministratore devi saperlo fare.
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  17. #16
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    Citazione Originariamente Scritto da Patrizia Ferrari Visualizza Messaggio
    Da amministratore ti dico che si può fare, non sarà facile ma non è neppure impossibile come si può pensare, ti dirò di più se fai l'amministratore devi saperlo fare.
    Che si possa fare nessun problema, visto che tra l'altro sono anche un revisore contabile condominiali, non ho problemi nel ricostruirlo, ma visto che l'amministratore uscente ha l'obbligo di legge di consegnare il rendiconto del suo operato, non vedo perchè dovrebbe farlo quello che subentra e magari anche a titolo gratuito?

    Personalmente un'amministratore dopo aver ricevuto l'ex art. 700 mi dava appuntamento per il passaggio delle consegne un pomeriggio, il giorno in cui dovevo andare la mattina ricevo una telefonata dall'ex amministratore che mi dice che gli hanno rubato lo scatolone contenete la documentazione del condominio che era nel porta bagagli della macchina, mi manda copia della denuncia fatta alla PS. Per ricostruire il bilancio ho dovuto richiedere ai condomini copia dei pagamenti effettuati (non tutti li hanno consegnati) richiedere ai vari fornitori conosciuti copia delle fatture emesse e quietanzate (qualche società si è fatta sotto portandomi fatture pure di due anni prima dicendomi che non erano state pagate, per fortuna esistono gli estratti conti). Tutto questo lavoro mi è stato ricompensato con metà del compenso dell'amministratore uscente, dopo di che abbiamo intentato causa all'amministratore per vari ammanchi di cassa, nonostante avessi sconsigliato il condominio di fare ciò visto che alla fine avremmo avuto la classica vittoria di Pirro, così è stato e dopo due anni, di causa e visto che non avevamo recuperato un'euro dal precedente amministratore mi hanno revocato, prendendo un amministratore che di professione fa l'avvocato, solo perchè gli ha garantito che sarebbe riuscito nel recupero delle somme dovute dall'ex amministratore, mi dovrebbe spiegare come visto che io stesso ho proceduto con la denuncia civile e penale e non sono riuscito a recuperare nulla.

  18. #17
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    Che si possa fare nessun problema, visto che tra l'altro sono anche un revisore contabile condominiali, non ho problemi nel ricostruirlo, ma visto che l'amministratore uscente ha l'obbligo di legge di consegnare il rendiconto del suo operato, non vedo perchè dovrebbe farlo quello che subentra e magari anche a titolo gratuito?
    Visto che lo sai, a chi deve consegnare il rendiconto se non all'amministratore subentrante come avevo già detto al post #4?

    - Comunque l'amministratore dimissionario dovrà rendere conto all'entrante di tutto all'atto delle consegne.

    Ovviamente non sarà un rendiconto presentato all'assemblea, ma sarà un documento valido per la continuità della gestione del condominio, tutto il rimanente (approvazione assembleare compresa) dovrà di conseguenza essere a carico del nuovo amministratore che ha ricevuto le consegne tali e controfirmate dal dimissionario e subentrante.

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