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  • 1 Post By Kurt Cobain

Contratto d'appalto per lavori urgenti e indifferibili

  1. #1
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    Contratto d'appalto per lavori urgenti e indifferibili

    Dovendo agire in urgenza in seguito ad infiltrazioni verificatesi a danno di un appartamento di un condominio estivo (si tratta di case di villeggiatura) i cui proprietari risiedono a distanze anche significative e non ricorrendo la possibilitÓ di convocare un'assemblea, proprio per la necessitÓ di intervenire prontamente, per evitare anche il rischio di una diffida da parte del cond˛mino danneggiato, Ŕ stato comunque stipulato un contratto d'appalto con la ditta (scelta con l'ausilio di un consiglio di condominio, presente in zona), che ha ricevuto l'incarico. Nel contratto non Ŕ stato citato nessun deliberato assembleare che dava mandato all'amministratore per agire e sottoscrivere l'accordo, in quanto alla prossima assemblea se ne chiederÓ la ratifica. E' corretto aver proceduto con queste modalitÓ?

  2. #2
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    Tutto sta a capire se c'Ŕ urgenza o meno.

    Se il lavoro e urgente e richiede una spesa contenuta, l’amministratore deve farlo eseguire e poi riferirne alla prima assemblea condominiale (art.1135 codice civile), ma se si tratta di opere costose, Ŕ da ritenere sufficiente che l’amministratore provveda subito ai rimedi di emergenza (ad es. demolizione di intonaco o cornicione pericolanti) e convochi immediatamente l’assemblea, l’amministratore, a questo punto, deve mettere a verbale l’urgenza, la pericolositÓ e l’indifferibilitÓ dei lavori.

    La Cassazione, con una sentenza afferma che “ l’art. 1134 c.c. prescrive che, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, intesa come necessitÓ di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini” (Cass. 23 luglio 2013, n. 17882).

    Tale accertamento compete al giudice di merito e tale giudizio Ŕ insindacabile in sede di legittimitÓ, se adeguatamente motivato (Cass. 2, n. 4364 del 26/03/2001).

    Io convocherei l'assemblea citando il rischio di citazione e poi cavoli loro, a tale riguardo:

    Se non Ŕ possibile eseguire i lavori per rifiuto dell’assemblea dei cond˛mini o, comunque, per omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dÓ luogo al pericolo, secondo la giurisprudenza, l’ amministratore non pu˛ essere considerato responsabile (sentenza Cassazione penale
    9.3.1959, Sez.I; sent. Cass.pen. 7.8.1996, Sez.I), conseguentemente, in tal caso, la responsabilitÓ penale ricade su ogni singolo condomino, indipendentemente dal fatto che l’origine della situazione di pericolo sia attribuibile agli stessi cond˛mini.

    Per prevenire ogni responsabilitÓ in casi di reticenza dell’assemblea, c’Ŕ la sentenza della Cass. 21 maggio 2009 n. 21401:

    “L’amministratore deve, al fine di andare esente da responsabilitÓ penale, intervenire sugli effetti anzichŔ sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo – ove ci˛ sia possibile – l’accesso o il transito nelle zone pericolanti”.

    Quindi se l’assemblea non si attiva, per l’amministratore Ŕ sufficiente far recintare la zona pericolante per andare esente da colpe e farle ricadere direttamente sui condomini, fermo restando il costante impegno di convocare l’assemblea per una risoluzione definitiva della questione.
    Ultima modifica di Kurt Cobain; 01-01-2014 alle 20:30
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  3. #3
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    Nello specifico si Ŕ trattato di infiltrazioni con gocciolamenti all'interno dell'appartamento, non hai tempo per indire un'assemblea, nÚ per intervenire solo per una messa in sicurezza, devi necessariamente ripristinare. Tu, escludendo la possibilitÓ di indire l'assemblea, come ti saresti posto?

  4. #4
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    Io avrei indetto un'assemblea, scaricando tutte le responsabilitÓ sul condominio.
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