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Marco_87

Conferma senza maggioranza

Ho un amministratore in carica da 5 anni, se alla prossima assemblea non ci fossero i 500 mm con la maggioranza dei partecipanti, resta in prorogatio o si autoriconferma?

l'anno scorso, che c'era appena un terzo delle teste, e pocò più di un terzo dei mm, lei ha trascritto sul verbale che non essendoci la maggioranza resta in carica per l'anno 2014/2015 (il mandato è da febbraio a febbraio).

Voi condomini potevate richiedere un'assemblea straordinaria con all'OdG "nomina amministratore" ed eleggere un altro, lo potrete fare anche ora, oppure alla prossima assemblea oppure dopo;

 

cc art. 1129;

...

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la

maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di

condominio.

...

l'art 1129 cc, dice appunto che l'amministratore può essere dimesso in ogni tempo dall'assemblea, ma se è in carica e viene dimesso durante l'anno di carica, se non erro, se non c'è una giustificata motivazione, all'amministratore va pagato comunque un indennizzo, pari a come se fosse stato in carica tutto l'anno.

Il mio caso è proprio diverso, in quanto lei non viene mai riconfermata per mancanza di maggioranza.

In questo modo, lei rimane quindi in prorogatio, e io posso farle riconvocare l'assemblea quando voglio, ex art 66 per nomina sostituto. Giusto?

 

Ti chiedo perchè essendo che la legislazione propone l'1+1, ovvero che l'amministratore ha carica di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, ci sono molti pareri, c'è chi dice che il rinnovo è tacito, quindi senza maggioranza si intende rinnovato, c'è chi dice che ci vuole la maggioranza semplice per la conferma, e quella qualificata per la nomina exnovo. Non è molto chiara la situazione a riguardo.

Ci sono diversi pareri, alcuni sostengono che se l'amministratore non viene confermato rimane in carica per un altro anno, alcuni invece dicono che si tratta di proroga, ma secondo me c'è poca differenza in quanto l'amministratore rimane con tutti i poteri sino a quando? Sino a che non sarà lui stesso riconfermato regolarmente, oppure sostituito con un altro amministratore, o dall'assemblea o su ricorso al Giudice.

Ma se l'amministratore come tu mi hai detto, resta in prorogatio se non riconfermato regolarmente, fino alla conferma regolare, non resta con pieni poteri. Il proprogatio è proprio quello, fare il minimo indispensabile ( a livello di ordinario), affinchè il condominio proceda sulla sua strada, ma sicuramente senza lavori straordinari. Correggimi se sbaglio!

Come ti ho detto l'amministratore decaduto (o in proroga è lo stesso) conserva i pieni poteri, la conferma è in queste sentenze;

 

L’Amministratore di un condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea, o dal regolamento di condominio, anche se la delibera di nomina sia stata oggetto di impugnativa dinanzi all'autorita’ giudiziaria, per vizi comportanti la nullita’ od annullabilita’ della delibera medesima, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini. (Cass. Sez. Lavoro, 20/02/1976 n 572)

L'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.civile, conserva in proroga i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore; (Cass. n. 7256/86)

P.s. e se l'assemblea delibera lavori straordinari, questo amministratore deve dare esecuzione

Bisogna vedere se l'amministratore ha ancora i requisiti per esercitare. Sono tanti quelli che non si aggiornano e decadono d'ufficio.

Bisogna vedere se l'amministratore ha ancora i requisiti per esercitare. Sono tanti quelli che non si aggiornano e decadono d'ufficio.
Questo è ovvio, ma dalla domanda posta all'inizio non credo che l'O.P. si riferiva alla perdita dei requisiti
Ma se l'amministratore come tu mi hai detto, resta in prorogatio se non riconfermato regolarmente, fino alla conferma regolare, non resta con pieni poteri. Il proprogatio è proprio quello, fare il minimo indispensabile ( a livello di ordinario), affinchè il condominio proceda sulla sua strada, ma sicuramente senza lavori straordinari. Correggimi se sbaglio!

Per prorogatio si intende la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria (o ad interim) proprio per sottolineare una situazione provvisoria che andrà a risolversi in futuro (ovviamente nel pieno di tutti i poteri e di tutte le responsabilita' )

l'amministratore deve OGNI ANNO portare il suo preventivo e farlo approvare. Per il primo anno ci vuole la maggioranza dei condomini che rappresenti almeno 500 millesimi, per il secondo anno (il famoso +1) servono le maggioranze di 1/3 - 1/3.

E dal terzo anno in poi? La maggioranza torna quella qualificata? o si da per buona la maggioranza semplice?

E dal terzo anno in poi? La maggioranza torna quella qualificata? o si da per buona la maggioranza semplice?

dal terzo anno la maggioranza per nomina è quella qualificata, altrimenti rimane in prorogatio,

chi mi sa indicare cosa verbalizzare esattamente se vengo riconfermato ma non ci sono i 500 millesimi?

chi mi sa indicare cosa verbalizzare esattamente se vengo riconfermato ma non ci sono i 500 millesimi?
Il Segretario sotto dettatura del Presidente potrà scrivere a verbale "l'amministratore rimane in carica in proroga"

grazie tullio, l'aministratore avra' comunque diritto al suo compenso in proroga?

chi mi sa indicare cosa verbalizzare esattamente se vengo riconfermato ma non ci sono i 500 millesimi?

1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i

condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della

gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo

speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

 

1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che

rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli

intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in

seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci

giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento

di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei

partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti

con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive

relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che

concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di

cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma,devono essere

sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

 

Quindi credo proprio che l'amministratore viene confermato nei suoi pieni poteri (con la maggioranza degli intervenuti e un terzo dei valori millesimali dell'edificio come previsto dall'art. 1135 al punto 1) e non in proroga.

L'argomento è stato precedentemente affrontato e su diversi testi riguardanti la Riforma, diversi autori (tra cui anche un avvocato che ha partecipato ai lavori in commissione al senato) ribadiscono che il condominio non rimarrà un solo momento senza la carica dell'amministratore perché se in scadenza o revocato, nella stessa assemblea verrà subito eletto il nuovo (numeri permettendo) e in mancanza del quorum rimane in carica per un altro anno e in ogni caso riconfermato come indicato al punto 1 dell'art. 1135, proprio per evitare la forma del "prorogatio imperi".

Sinceramente anch'io sono d'accordo con questa interpretazione, idonea a togliere eventuali dubbi di conferme alla scadenza dell'anno di carica.

Saluti Valeria

grazie Valeria, infatti il dubbio era se occorrono 500 millesimi anche in 2° convocazione

Scusate, ma ho fatto altre ricerche, nell'articolo 1129 come già riportato da qualcuno, dice che i poteri dell'amministratore restano chiusi all'ordinario, non ha poteri pieni. C'è chi ha riportato testo di una sentenza, del '76 e dell'86, ma tutte e 2 riportano " conserva i poteri conferitigli dall'assemblea" e di solito si intendono i poteri elencati nell'art 1130, in cui l'unica dicitura un po dubbia che potrebbe far andare in straordinaria, risiede nelle parole "atti conservativi delle parti comuni", ma qua non c'è scritto nulla per esempio ad eseguire delibere rispetto ad innovazioni. Perché conserva i suoi pieni poteri? Qualcuno mi cita la legge o sentenza? Grazie

L'amministratore mantiene tutti i poteri conferiti dalla legge o dal RdC per vari motivi, come ad esempio rappresentanza del condomini in una lite dove può agire in giudizio (art 1131 cc), potrebbe capitare un lavoro urgente e straordinario, metti il caso che dal tetto ci siano delle infiltrazioni copiose da tamponare urgentemente, potrebbe capitare che per sfizio i condomini deliberano una spesa straordinaria ecc ecc, per cui l'amministratore in proroga mantiene non solo l'ordinaria amministrazione ma anche la straordinaria

 

L'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.civile, conserva in proroga i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore; (Cass. n. 7256/86) Sentenza già postata post # 8

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