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Condominio parziale, si puo'?

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    Condominio parziale, si puo'?

    Salve, nella palazzina dove abito, ci sono 4 appartamenti dislocati su due piani, mentre al piano terra ci sono locali commerciali.
    Scala A - da questa scala si accede a tre appartamenti ed ha ingresso autonomo e luce scale autonoma e impianto citofonico autonomo;
    Scala B - da questa scala si accede al restante appartamento posto al 1° piano e ad uno dei locali commerciali posti al piano terra;
    Locali commerciali - i restanti locali commerciali, appartengono ai proprietari degli appartamenti della Scala A.
    Complessivamente i proprietari siamo cinque persone fisiche e attualmente abbiamo costituito il condominio che viene amministrato da un amministratore che sostanzialmente ci serve solo per raccogliere le quote individuali per la polizza assicurativa della palazzina, che poi paga l'amministratore.
    L'aiuto che chiedo agli esperti è questo:
    1 - l'assicurazione annuale costa circa € 650 e il compenso annuale all'amministratore è di oltre € 1.150 annui, ci sembra assurdo sprecare tanti soldi in questi momenti di crisi (l'amministratore quando ci sono le giuste cause è una ottima presenza) e quindi noi della Scala A vorremmo revocare l'amministratore (per risparmiare) o in alternativa, costituirci in condominio parziale nella eventualità che la maggioranza lo volesse confermare, è possibile secondo le vostre esperienze, fare il distacco? Se si, come?
    Preciso che la palazzina è stata completamente rifatta alcuni mesi fa (tetto, facciata e marciapiede) e che quindi non abbiamo altre spese in comune da affrontare nei prossimi anni.
    Spero di essere stato sufficientemente chiaro e ringrazio tutti per la gentile collaborazione.


  2. #2
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    Salve, nella palazzina dove abito, ci sono 4 appartamenti dislocati su due piani, mentre al piano terra ci sono locali commerciali.
    Scala A - da questa scala si accede a tre appartamenti ed ha ingresso autonomo e luce scale autonoma e impianto citofonico autonomo;
    Scala B - da questa scala si accede al restante appartamento posto al 1° piano e ad uno dei locali commerciali posti al piano terra;
    Locali commerciali - i restanti locali commerciali, appartengono ai proprietari degli appartamenti della Scala A.
    Complessivamente i proprietari siamo cinque persone fisiche e attualmente abbiamo costituito il condominio che viene amministrato da un amministratore che sostanzialmente ci serve solo per raccogliere le quote individuali per la polizza assicurativa della palazzina, che poi paga l'amministratore.
    L'aiuto che chiedo agli esperti è questo:
    1 - l'assicurazione annuale costa circa € 650 e il compenso annuale all'amministratore è di oltre € 1.150 annui, ci sembra assurdo sprecare tanti soldi in questi momenti di crisi (l'amministratore quando ci sono le giuste cause è una ottima presenza) e quindi noi della Scala A vorremmo revocare l'amministratore (per risparmiare) o in alternativa, costituirci in condominio parziale nella eventualità che la maggioranza lo volesse confermare, è possibile secondo le vostre esperienze, fare il distacco? Se si, come?
    Preciso che la palazzina è stata completamente rifatta alcuni mesi fa (tetto, facciata e marciapiede) e che quindi non abbiamo altre spese in comune da affrontare nei prossimi anni.
    Spero di essere stato sufficientemente chiaro e ringrazio tutti per la gentile collaborazione.
    Non è possibile staccarsi dal condominio se una parte di esso è condominio parziale (--> art 1123 3° comma) rispetto a tutto lo stabile.

    E' possibile staccarsi dal condominio e creare due nuovi condominii se ci sono le caratteristiche di edifici autonomi (--> art 61 Dacc), ma da come hai descritto lo stabile non credo che questo sia il caso.
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  4. #3
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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Non è possibile staccarsi dal condominio se una parte di esso è condominio parziale (--> art 1123 3° comma) rispetto a tutto lo stabile.

    E' possibile staccarsi dal condominio e creare due nuovi condominii se ci sono le caratteristiche di edifici autonomi (--> art 61 Dacc), ma da come hai descritto lo stabile non credo che questo sia il caso.
    se non ho capito male, la Scala A = condominio parziale.
    a questo punto chiedo, chi deve pagare la luce scale oltre i tre appartamenti della scala A? oltre ai tre domicili, ci sono anche i contatori di due locali commerciali, questi in che misura devono pagare luce e pulizia scale? grazie

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da maccori Visualizza Messaggio
    se non ho capito male, la Scala A = condominio parziale.
    a questo punto chiedo, chi deve pagare la luce scale oltre i tre appartamenti della scala A? oltre ai tre domicili, ci sono anche i contatori di due locali commerciali, questi in che misura devono pagare luce e pulizia scale? grazie
    Salvo altri accordi o convenzioni la luce delle scale viene pagata dai proprietari degli appartamenti in porzione dell'altezza piano, mentre i proprietari dei locali commerciali dovranno contribuire alla spesa per l'illuminazione del solo pianterreno in proporzione mlm (dove presumo ci sono i contatori)
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  6. #5
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    grazie Tullio, mi sorge un dubbio, devono essere applicati i millesimi generali della palazzina o se ne devono calcolare altri per i 3 appartamenti (1 al piano primo + 2 al piano secondo) e i 3 locali commerciali? Se si in base a cosa? Al piano o ai metri quadri o altro? Grazie

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da maccori Visualizza Messaggio
    grazie Tullio, mi sorge un dubbio, devono essere applicati i millesimi generali della palazzina o se ne devono calcolare altri per i 3 appartamenti (1 al piano primo + 2 al piano secondo) e i 3 locali commerciali? Se si in base a cosa? Al piano o ai metri quadri o altro? Grazie
    Ogni u.i. dovrebbe avere i propri mlm in mancanza si possono usare i metri quadrati, il valore catastale, il numero di vani ecc ecc

  8. #7
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    @ Tullio_Ts abbiamo solo le quote millesimali redatte da un geom. che ha fatto un po di pasticci, comunque le quote individuali, sono comprensive anche dei locali commerciali situati al piano terra. L'amministratore tra l'altro, non ha rispettato le q.m. e quindi non ha fatto pagare ad un proprietario quanto avrebbe dovuto secondo le quote millesimali, come ci si può ribellare a questi conteggi errati dell'amministratore? grazie

  9. #8
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    @ Tullio_Ts abbiamo solo le quote millesimali redatte da un geom. che ha fatto un po di pasticci, comunque le quote individuali, sono comprensive anche dei locali commerciali situati al piano terra. L'amministratore tra l'altro, non ha rispettato le q.m. e quindi non ha fatto pagare ad un proprietario quanto avrebbe dovuto secondo le quote millesimali, come ci si può ribellare a questi conteggi errati dell'amministratore? grazie
    Si fa notare all'amministratore che le quote millesimali esistono e che devono essere rispettate, e di conseguenza le spese non possono essere diverse da quanto prevedono i criteri legali del Codice Civile, art. 1123 e seguenti, oppure da convenzioni previste dal RdC Contrattuale (che a quanto pare voi non avete), una qualsiasi partizione diversa da queste è assolutamente nulla e si potrebbe impugnare senza limiti di tempo.

    E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)
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