#1 Inviato 15 Febbraio, 2011 Salve, chiedo il vostro prezioso aiuto; abito un piccolo condominio di 6 appartamenti con 6 condomini-proprietari, senza ascensore; la gestione del condominio è affidata ad un condomino, per quanto riguarda la pulizia e luce scala, le manutenzioni del tetto piuttosto che della facciata o tinteggiatura della scalinata; in realtà ogni mese il condomino-amministratore fa il giro degli appartamenti per ritirare i 10 euro della quota condominiale mensile e decide in modo autonomo i lavori da farsi (per esempio rinfrescare le pareti della scalinata, "restaurare" il portone in legno massiccio, o lavori di riparazione) convocando l'assemblea per telefono qualche giorno prima. io lavoro fuori città e sto spesso fuori, cmq trovo sempre il modo di pagare la mia quota condominiale ma non riesco a presentarmi all'assemblea; ora siccome abito al piano terra e la mia casa si affaccia su un cortile di mia proprietà in cui da oltre 70 anni è presente una palma, l'amministratore-condomino mi sta tartassando di telefonate alle ore più impensate (la sera dopo le 22,30 o il mattino alle 7) per "obbligarmi" a presentarmi alla riunione condominiale per parlare del fatto che la mia palma, secondo loro, attira i topi e poi creerebbe troppa ombra ai loro appartamenti.Per quanto riguarda i topi, basterebbe fare una derattizzazione come in tanti condomini, per quanto riguarda la palma vogliono che la tolga definitivamente e basta; io ho parlato con il servizio forestale del mio comune che mi ha detto che se la palma è in un cortile privato nessun'altro può metterci becco; il fatto è che l'amministratore-condomino vuole "decidere" come e quando io devo potare la mia palma, sfrondandola più dalla parte del suo balcone che dall'altra parte e così via. insomma vorrei sapere: 1) è legale un condominio con un amministratore interno che fa il "fai da tè", convocando le assemblee telefonicamente, presentando 1-2 preventivi per questo o quei lavori che decide autonomamnete da fare e poi chiama per comunicare che entro una tale data bisogna pagare la propria quota? 2)può tale personaggio e a quale titolo ricattarmi a presiedere l'assemblea da lui convocata nel giro di pochi giorni, pena farmi chiamare da un avvocato per eliminare definitivamente la mia palma? io mi sono informato: data le caratteristiche dell'albero in questione e la sua grandezza, ci vogliono più di 2000 euro per eliminarla e poi devo provvedere allo smaltimento dei rifiuti; naturalmente essendo in un cortile di mia proprietà, il costo è a carico mio: ma è possibile che l'amministratore-condomino con altri 2 anziani condomini possano "obbligarmi" a mie spese ad eliminare la mia palma, che è presente lì da 70 anni??? se continuiamo così, decideranno sempre e solo loro cosa e quando si deve fare questo o quello nel condominio. ma è legale tutto ciò? come devo comportarmi? GRAZIEEEEEEEEE
#2 Inviato 15 Febbraio, 2011 Il problema del fai da te...si ha sempre quando vi sono i problemi infatti molti condomini a scapito di risparmiare affidano i loro risparmi e le loro unita' immobiliari a scappati di casa....la domanda che dovevate porvi nella prima assemblea di nomina era : ma tizio puo' fare l'amministratore e' a conoscenza di tutte le leggi cosa possiamo incappare se fa dei casini???che struttura ha? tutte domanda che i condomini non si fanno intanto poi ci sono gli avvocati ( il nervoso e la perdita di tempo ) ,i giudici che risolvono tutti i casini di questi scappati di casa. Torniamo al problema l'assemblea deve essere convocata regolarmente quindi con Raccomandata al proprietario 5 gg. prima dell'assemblea ..quindi la telefonata se la puo' anche eviatare...per i topi esiste la deratizzazione per la palma se c'e' sempre stata non vedo dove sia il problema... gigetto
#3 Inviato 15 Febbraio, 2011 grazie gigetto della tua risposta; preciso che si tratta di un condominio di persone anziane: fino a 5 anni fa ci abitavano i miei nonni e gli altri appartamenti sono abitati da persone comunque anziane che hanno sempre abitato là e che ora vi abitano i figli; dagli anni '60 le persone che hanno abitato il condominio sono sempre state le stesse o i discendenti; infatti anche l'ammnistratore-condomino ha "ereditato" la casa dei suoi genitori che da sempre avevano amministrato "alla buona" il condominio in questione; dunque non abbiamo deciso autonomamente l'amministratore che, in realtà, si "trasmette" di generazione in generazione. Solo che negli ultimi anni l'amministartore-condomino si comporta con autorità come se fosse l'unico saggio-competente del condominio (è giovane come me, e molto di più di tutti glia ltri condomini!): gli altri condomini si guardano bene da sostituirlo con un altro amministratore esterno per cui stanno alle regole dettate dall'amministraore-fai da tè; io finora ho sopportato e pagato tutti i lavori fatti e decisi dal tizio in questione; ma ora che mi sento "ricatatto" a presentarmi all'assemblea per obbligarmi ad eliminare la palma mi sembra un po' troppo; i miei nonni abitarono in quella casa con il cortile con la palma dal 1958 e la palma già c'era! se il tizio mi fa chiamare da un avvocato (potrebbe farlo perchè non ha niente da fare tutto il giorno!) io come devo comportarmi? addirittura mi ha detto telefonicamente che se non mi presenterò alal'assemblea chiamerà un perito per verificare los tato della palma e la sua "pericolosità" per il condominio, perito che dovrei pagare io!!!
#4 Inviato 15 Febbraio, 2011 Il tuo amministratore non mi sembra preparato,anzi... La palma tienila ben curata,siccome fa parte del decoro,tutti debbono contribuire,e nessuno ti può obbligare a toglierla. Il modo di convocare le assemblee è illegale,ultimo comm.dell.art.66. Per i ricatti,fai i contro ricatto...leggi... ----------------------------------------------------------------------------- Art. 1129 (Nomina e revoca dell'amministratore) Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
#5 Inviato 15 Febbraio, 2011 AlberiCass. 18/04/94 n. 3666 Alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino sono tenuti, tuttavia, a contribuire tutti i condomini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso. ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ Convocazione tardiva dei condomini all'assemblea condominiale(30/08/2007). Trib. civ. Roma, sez. V, 4 marzo 2005, n. 80471. In violazione del termine indicato dall'art. 66, ult. comma att. c.c., la convocazione tardiva del condomino all'assemblea condominiale costituisce motivo di annullamento delle delibere assunte dall'assemblea. Tuttavia la presenza all'assemblea del condomino convocato tardivamente sana il vizio di convocazione.
#6 Inviato 15 Febbraio, 2011 in riferimento alla Alberi Cass. 18/04/94 n. 3666 citata da giglio02, chiedo una delucidazione: siccome la palma è sempre stata in un cortile di proprietà su cui si affacciano 2 balconi della plazzina, e siccome da almeno 60-70 anni fa parte del decoro della palazzina stessa, i condomini devono contribuire alle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria della palma stessa? e in che misura? infine, se io affitto la mia casa ad un inquilino, quest'ultimo è tenuto a fare la potatura ordinaria della palma lasciando a me proprietario solo le spese di manutenzione straordinaria? per chiudere, se conoscete bene una palma, albero che in molte parti di Italia viene sottoposto a cure particolari per evitarne l'estinzione, è un albero che sporca ai suoi piedi con i suoi frutti (che provvedo ad eliminare nella mia proprietà spazzando spesso in cortile) e le cui fronde belle ampie fanno una bella ombra! io non ho mai sentito che i frutti della palma attirano i topi...ma se chi fosse il condominio dovrebbe provvedere alla derattizzazioen, no? avevo esso in maniera autonoma delle esche con veleno nel mio cortile per allontanare i topi, ma il condominio-amministratore me li ha fatto togliere perchè in questo modo "avvelenavo" i suoi gatti che girovagano nel mio cortile.
#7 Inviato 15 Febbraio, 2011 una sola cosa vorrei capire: c'è un verbale di assemblea che conferisce la nomina di amministratore a questo signore???
#8 Inviato 15 Febbraio, 2011 che io sappia no, perchè, ripeto, suo padre è stato l'amministratore alla buona del condomionio quando vi abitavano i miei nonni. quasta persona fa le ripartizione delle spese per la luce scale, pulizie scale e contatori acqua. mi sa che 2 anni fa quando sono stati fatti lavoro sul tetto allora si sono fatti fare la tabella millesimale
#9 Inviato 15 Febbraio, 2011 Scritto da sitta08 il 15 Feb 2011 - 14:47:48: che io sappia no, perchè, ripeto, suo padre è stato l'amministratore alla buona del condomionio quando vi abitavano i miei nonni.quasta persona fa le ripartizione delle spese per la luce scale, pulizie scale e contatori acqua. mi sa che 2 anni fa quando sono stati fatti lavoro sul tetto allora si sono fatti fare la tabella millesimale e allora senti a me...ti vuoi divertire???questo signore allo stato di fatto non è nessuno...io fossi in te gli invierei una bella racc in cui gli dici che non essendo lui amministratore in carica nominato non ha autorità per importi nè consigliarti alcunchè, e che non riconosci nè le assemblee da lui convocate (perchè non ne ha il potere)) nè spese condominiali da lui richieste (perchè non c'è nessun bilancio approvato)...dopodichè convoca tu un'assemblea con all'odg nomina amministratore...
#10 Inviato 15 Febbraio, 2011 Quella sent.è molto chiara. Piante come i pini,platani,palme,ecc.,oltre a creare ossigeno per la nostra sopravvivenza,sono considerati alberi di decoro sulle strade e nei condomini e giardini privati.Alla putatura partecipano tutti cittadini con le tasse e nel tuo caso il condominio come"spese generali". Il facile abbattimento avviene solo se si presentano pericoli a persone o a cose.Diversamente senza le dovute autorizzazione si commette il reato. Poi per quanto riguarda i topi è una scusa che non regge.In tutti i paesi del centro sud,è pieno di pinoli,datteri,ecc.,non è stato mai sollevato il problema dei roditori per questo motivo. Infine,adesso che conosci la legge,gli dai il consenso a questo fantomatico amministratore di potarla quando vuole con particolare attenzione di non farla danneggiare.Tagliare solo le palme che non sono più diritte verso il cielo. 1 saluto
#11 Inviato 15 Febbraio, 2011 grazie a tutti per i consigli: dunque la risposta alla domanda contenuta nell'argomento del post è che il condominio in questione è fuori legge, no? aggiungo che non abbiamo l'assicurazione del fabbricato: è obbligatoria? GRAZIEEEE
#12 Inviato 15 Febbraio, 2011 Per favore, puoi specificare quanti metri dista la palma dal condominio? Se la distanza è superiore ai 4 metri sei salva altrimenti potrebbe essere discutibile.
#13 Inviato 15 Febbraio, 2011 Scritto da sitta08 il 15 Feb 2011 - 17:24:38: grazie a tutti per i consigli: dunque la risposta alla domanda contenuta nell'argomento del post è che il condominio in questione è fuori legge, no? aggiungo che non abbiamo l'assicurazione del fabbricato: è obbligatoria? GRAZIEEEE la risposta è che il tuo amministratore non è amministratore...ora vedi tu cosa vuoi fare... l'assicurazione non è obbligatoria, ma consigliabile
#14 Inviato 16 Febbraio, 2011 scusa Hans, nella sentenza della cassazione del 1994, menzionata sopra, non si parla di metri di distanza degli alberi in un cortile privato rispetto ai muri del palazzo del condominio. a cosa ti riferisci? grazie
#15 Inviato 16 Febbraio, 2011 Art. 892. Distanze per gli alberi. Chi vuol piantare alberi presso il confine deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali. Se gli uni e gli altri non dispongono, devono essere osservate le seguenti distanze dal confine: 1) tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili; 2) un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami; 3) mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo. La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie. La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell'albero nel tempo della piantagione, o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina. Le distanze anzidette non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio, proprio o comune, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.
#16 Inviato 16 Febbraio, 2011 ma l'art.892 si riferisce alle distanze da rispettare per piantare degli alberi: la mia palma è lì da 70 anni, non l'ho mica messa io. cmq credo disti almeno 5 metri dal muro della facciata del palazzo.
#17 Inviato 16 Febbraio, 2011 Era la risposta che volevi da Hans,che comunque hai già chiarito. 1 saluto
#18 Inviato 16 Febbraio, 2011 Io ho sempre saputo che gli alberi di alto fusto devono essere distanti dai muri perimetrali di almeno 4 metri. Non so se adesso le cose sono cambiate.
#19 Inviato 16 Febbraio, 2011 Comunque il problema non sussiste,SITTA ha già chiarito che il suo albero è distante 5m.
#20 Inviato 17 Febbraio, 2011 ciao francesca, allora ogni mese pago al condominimo-amministratore i 10 euro di spese condominiali mensili e ricevo una ricevuta senz abollo, nè intestazione di condominio. poi ogni qual volta il condomino-amministratore decide di dover fare dei lavori, ne parla con gli altri condomini vecchietti e, se si tratta di manutenzione ordinaria, fa tutto da sè e prima di pagare tartassa di telefonate per farsi dare la singola quota.Se, invece, si tratta di lavori un po' più onerosi, convoca l'assembla per discutere dei preventivi. la convocazione dell'assemblea viene fatta a voce o per telefono, come nel mio caso, telefonando insistemente alle ore più impensate. poi quando hanno deciso a chi affidare il dato lavoro, lo fanno fare e quando si tratta di pagare la ditta tartasas di telefonate per farsi avere la singola quota. pertanto io non ho nulal di iscritto o intestato al condominio, nè come bilancio annuale nè come spese straodinarie. ma il bello è che sempre il condomino-amministratore a decidere cosa biogna fare, anche di lavori non urgenti; per esempio abbiamo nella scalinata un bel pavimento anni '30, tenuto bene. dice che biosgna toglierlo perchè è vecchio e rifarlo con il marmo. ma non mi sembra una spesa necessaria, urgente, no?
#21 Inviato 17 Febbraio, 2011 Credo che tutte le risposte date sia abbastanza esaurienti. Voglio aggiungere: oltre alla inesistenza diconvocazioni 'ufficiali' e 'regolari', alla inesistenza di bilanci consuntivi e preventivi,esiste un libro dei verbali? Cioè,delle assemblee (meglio: riunioni!) che vengono svolte, esistono i previsti verbali? Oppure trattasi di amministrazione totalmente "fantasma", con assemblee e decisioni "fantasma"? Sicuramente è opportuno muoversi concretamente,a mezzo ......... carta scritta ed eventualmente per vie legali. In bocca al lupo.
#22 Inviato 17 Febbraio, 2011 Per giglio2 Nel caso previsto dalla sentenza della Cassazione n.3666 del 18.4.94 che hai citato, se occorre abbattere la palma perchè infestata dal punteruolo rosso delle palme , gli altri condomini sono tenuti a contribuire alle spese? e in che misura? Ciao a tutti e grazie per la risposta.
