#1 Inviato 2 Aprile, 2017 Buongiorno, nel ns condominio e' stato richiesto un capitolato delle opere (rifacimento facciata, impermeabilizzazione area box, ecc), al di là del compenso amministratore per le assemblee straordinarie l'amministratore pare chieda anche: " è prassi comune l'inclusione dei costi per l'elaborazione del capitolato nell'eventuale compenso per la direzione lavori (quantificata all'uopo nel 7%), viceversa corrispondere al professionista quanto richiesto, nel caso in cui la D.L. venisse affidata ad altro tecnico" Sembrerebbe inteso che, oltre il costo dello studio di architettura per redigere il capitolato delle opere, ci sia in aggiunta anche un 7% all'amministratore quale compenso per la "direzione lavori". Puo' essere accettabile tale prassi ? Grazie
#2 Inviato 2 Aprile, 2017 Buongiorno, nel ns condominio e' stato richiesto un capitolato delle opere (rifacimento facciata, impermeabilizzazione area box, ecc), al di là del compenso amministratore per le assemblee straordinarie l'amministratore pare chieda anche: " è prassi comune l'inclusione dei costi per l'elaborazione del capitolato nell'eventuale compenso per la direzione lavori (quantificata all'uopo nel 7%), viceversa corrispondere al professionista quanto richiesto, nel caso in cui la D.L. venisse affidata ad altro tecnico" Sembrerebbe inteso che, oltre il costo dello studio di architettura per redigere il capitolato delle opere, ci sia in aggiunta anche un 7% all'amministratore quale compenso per la "direzione lavori". Puo' essere accettabile tale prassi ? Grazie Al di là di una eventuale percentuale all'amministratore che se non è stata stabilita nel preventivo di compenso potrà essere riconosciuta alla'amministratore con specifica delibera, qui si parla UNICAMENTE di compenso al tecnico che stilerà il capitolato. Significa che il tecnico che stilerà il capitolato indicherà un compenso di €. XXX per questo lavoro ma se successivamente l'assemblea affiderà l'incarico di direzione lavori a questo tecncico, il tecnico si accontenterà (si fa per dire) del cpmpenso del 7% sull'importo dei lavori da effettuare e vi abbuonerà il costo del capitolato. Il compenso all'amministratore è una cosa a parte, salvo che, nel tuo caso specifico, l'amministratore è anche un tecnico (geometra, ingegnere, architetto...) ed incaricherete lui di fare tutto (capitolato e direzione lavori).
#4 Inviato 2 Aprile, 2017 pretendere il 7% -parlo di direzione lavori- mi lascia senza parole. Il 7% dice tanto e dice poco se non si conosce l'importo dei lavori. Se fosse un lavoro da 10mila euro il compenso per la stesura del capitolato si limiterebbe a 700 euro.
#5 Inviato 2 Aprile, 2017 indubbiamente. ma renato parla di facciata, impermeabilizzazione area box, non credo che si tratti di cifre piccole. lo so anche io che le percentuali sono inversamente proporzionali all'importo,ma so anche che ultimamente qui nel lazio,soprattutto sulla costa,i prezzi delle d.l. sono lievitati a dismisura,mentre a Roma c'è più concorrenza ed equità. ciao.
#6 Inviato 2 Aprile, 2017 indubbiamente.ma renato parla di facciata, impermeabilizzazione area box, non credo che si tratti di cifre piccole. lo so anche io che le percentuali sono inversamente proporzionali all'importo,ma so anche che ultimamente qui nel lazio,soprattutto sulla costa,i prezzi delle d.l. sono lievitati a dismisura,mentre a Roma c'è più concorrenza ed equità. ciao. Qui la media è del 4% fino a 100mila euro, salvo diminuire la percentuale se aumenta l'importo.
#7 Inviato 2 Aprile, 2017 Grazie per le risposte. Quindi per essere piu' preciso: nell'ultima assemblea si e' deliberato di destinare il costo della stesura capitolato un'importo pari a Euro 2000 + cassa + iva come tetto massimo. Il capitolato e' gia' stato emesso con dovizia di particolari. Non avevo inteso che ci deve essere una direzione lavori (nel capitolato non si fa menzione) ne' credo sia l'amministratore titolato a fare cio'. E' abbastanza inquietante quel 7% in quanto si parla di grosse cifre (siamo, presumibilmente tra i 230/250 mila euro. ps. chi decide che a Taranto si paga il 4% e a Monza (MB) si deve pagare il 7% ?
#8 Inviato 2 Aprile, 2017 Grazie per le risposte. Quindi per essere piu' preciso: nell'ultima assemblea si e' deliberato di destinare il costo della stesura capitolato un'importo pari a Euro 2000 + cassa + iva come tetto massimo. Il capitolato e' gia' stato emesso con dovizia di particolari. Non avevo inteso che ci deve essere una direzione lavori (nel capitolato non si fa menzione) ne' credo sia l'amministratore titolato a fare cio'. E' abbastanza inquietante quel 7% in quanto si parla di grosse cifre (siamo, presumibilmente tra i 230/250 mila euro. ps. chi decide che a Taranto si paga il 4% e a Monza (MB) si deve pagare il 7% ? Il mercato libero. Dovete procurarvi più preventivi.
#9 Inviato 2 Aprile, 2017 Direzione lavori l'amministratore?. E' anche un tecnico libero professionista?. Emette regolare parcella per tale incarico?. Come è descritta tale spesa negli atti approvati?. Ciao
#10 Inviato 3 Aprile, 2017 Direzione lavori l'amministratore?. E' anche un tecnico libero professionista?. Emette regolare parcella per tale incarico?. Come è descritta tale spesa negli atti approvati?. Ciao Io ho capito che Renato non sapesse che per eseguire un lavoro così importante pari a 250mila euro occorresse un direttore lavori che curasse gli interessi del condominio e verificasse che i lavori siano eseguiti secondo capitolato. Ho anche capito che non sarà l'amministratore a fare il direttore lavori, bensì il tecnico che ha stilato l'accurato capitolato o un altro tecnico scelto dall'assemblea. Il tecnico che ha stilato il capitolato ha chiesto un compenso di €. 2.000,00 al quale rinuncerà se l'assemblea gli affiderà l'incarico di direzione lavori con un compenso del 7% su 250mila euro (17.500 euro) ps. chi decide che a Taranto si paga il 4% e a Monza (MB) si deve pagare il 7% ? Non esiste un tariffario, ne a Taranto ne a Monza, così come non è obbligatorio pagare in percentuale ma ci si può accordare anche su un compenso fisso. Lo decidono solo le parti in accordo tra loro. Il mio consiglio è di pagare il compenso per il capitolato (duemila euro) e con quel capitolato fatevi un giro presso altri professionisti, andando a chiedere preventivi per la direzione lavori di quel capitolato. P.S. Visto che lo pagate, se nominate un direttore lavori, non dimenticate di fargli accettare anche la nomina di responsabile dei lavori in luogo del committente, altrimenti anche l'amministratore potrebbe chiedervi una percentuale. All'amministratore, pur non essendo dovuto nulla, ritengo equo riconoscergli una cifra adeguata (mille euro?) per il disbrigo delle pratiche di agevolazione fiscale.
#11 Inviato 3 Aprile, 2017 Non esiste un tariffario, ne a Taranto ne a Monza, così come non è obbligatorio pagare in percentuale ma ci si può accordare anche su un compenso fisso. Lo decidono solo le parti in accordo tra loro. Il mio consiglio è di pagare il compenso per il capitolato (duemila euro) e con quel capitolato fatevi un giro presso altri professionisti, andando a chiedere preventivi per la direzione lavori di quel capitolato. P.S. Visto che lo pagate, se nominate un direttore lavori, non dimenticate di fargli accettare anche la nomina di responsabile dei lavori in luogo del committente,.... Grazie. Ma la mia domanda e': il direttore dei lavori potrebbe essere anche all'interno dell'impresa che vincera' l'appalto. Se è un'impresa edile, seria, potrebbe avere, anche, un ingegnere/architetto o cmq tecnico responsabile preposto a tale incombenza. Oppure il professionista è una figura a sè stante il quale subentra alla direzione lavori con impresa a lui sconosciuta? Quindi il 7% proposto dall'amministratore quale compenso per la direzione lavori è negoziabile? Da come è stato scritto e proposto ("prassi comune") sembra una quota fissa gia' consolidata e acquisita. (?) Grazie
#12 Inviato 3 Aprile, 2017 Quindi il 7% proposto dall'amministratore quale compenso per la direzione lavori è negoziabile? Da come è stato scritto e proposto ("prassi comune") sembra una quota fissa gia' consolidata e acquisita. (?)Grazie Anche il geometra o l'ingegnere dell'impresa può assumere la direzione lavori, ma potrebbe mai curare gli interessi del condominio? Equivale a nominare controllore colui il quale deve essere controllato. Quanto scrive l'amministratore non so se da te sia prassi comune (il 7% su 250mila euro a me pare prassi fuori dal comune). Non c'è niente di consolidato e di acquisito, anzi, al contrario, voi condòmini potete fare indagini e, con il capitolato alla mano, chiedere preventivi di direzione lavori a tutti gli altri tecnici che desiderate e proporli in assemblea.
#13 Inviato 3 Aprile, 2017 Ok, grazie per i chiarimenti. Altro dubbio: i lavori denominati: " ristrutturazione facciale con possibilita' inserimento cappotto coibentante e il recupero del sottogronda" -" rifacimento guaine impermeabilizzanti giardini" - " ristrutturazioni bocche di lupo" - "rifacimento caditoia rampa carrabile"; sono considerati tutti come lavori straordinari ? Grazie
#14 Inviato 3 Aprile, 2017 Ok, grazie per i chiarimenti. Altro dubbio: i lavori denominati: " ristrutturazione facciale con possibilita' inserimento cappotto coibentante e il recupero del sottogronda" -" rifacimento guaine impermeabilizzanti giardini" - " ristrutturazioni bocche di lupo" - "rifacimento caditoia rampa carrabile"; sono considerati tutti come lavori straordinari ?Grazie Qual'è lo scopo della domanda? Per ripartire la spessa tra proprietario e affittuario o per sapere se sono lavori agevolabili? A livello condominiale l'intero capitolato è manutenzione straordinaria di notevole entità la cui approvazione richiede la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi. Tutti gli interventi possono beneficiare della detrazione fiscale del 50% in dieci anni ad eccezione del cappotto coibendante che può beneficiare della detrazione fiscale del 65% in dieci anni.
#15 Inviato 3 Aprile, 2017 Qual'è lo scopo della domanda?Per ripartire la spessa tra proprietario e affittuario o per sapere se sono lavori agevolabili? La domanda e' per i seguenti motivi: 1) I lavori possono essere definiti in maniera diversa: es. l'entita' maggiore e per la ristrutturazione del fabbricato (con o senza cappotto termico). Quì ci sta come lavoro straordinario. Così pure per la rampa box. I giardini (copertura area box) dovrebbero cambiare la loro destinazione d'uso e diventare lastrico solare.(nonchè copertura area box) Anche qui ci sta come lavoro straordinario. Le bocche di lupo (area box) ammalorate da 30 anni di piogge e da vestusta'. Potrebbe non essere lavoro straordinario. Come la riparazione del tetto di recente attuazione. 2) I lavori straordinari generano, di conseguenza, assemblee straordinarie. Si renderanno necessarie diverse assemblee straordinarie, alle quali il ns amm.re chiede un compenso a parte. 3) Appunto, come gia' gentilmente risposto, come devono essere approvati in assemblea detti lavori, dopo la stesura e il ricevimento del capitolato, visto l'entità della spesa è probabile che non tutti siano d'accordo e che, fin d'ora, forse non consapevoli interamente del valore delle opere (siamo solo in 13 a dividere la spese in millesimi) pur "diluendo" nel tempo le fasi dei lavori. Grazie
#16 Inviato 4 Aprile, 2017 Qual'è lo scopo della domanda?Per ripartire la spessa tra proprietario e affittuario o per sapere se sono lavori agevolabili? La domanda e' per i seguenti motivi: 1) I lavori possono essere definiti in maniera diversa: es. l'entita' maggiore e per la ristrutturazione del fabbricato (con o senza cappotto termico). Quì ci sta come lavoro straordinario. Così pure per la rampa box. I giardini (copertura area box) dovrebbero cambiare la loro destinazione d'uso e diventare lastrico solare.(nonchè copertura area box) Anche qui ci sta come lavoro straordinario. Le bocche di lupo (area box) ammalorate da 30 anni di piogge e da vestusta'. Potrebbe non essere lavoro straordinario. Come la riparazione del tetto di recente attuazione. 2) I lavori straordinari generano, di conseguenza, assemblee straordinarie. Si renderanno necessarie diverse assemblee straordinarie, alle quali il ns amm.re chiede un compenso a parte. 3) Appunto, come gia' gentilmente risposto, come devono essere approvati in assemblea detti lavori, dopo la stesura e il ricevimento del capitolato, visto l'entità della spesa è probabile che non tutti siano d'accordo e che, fin d'ora, forse non consapevoli interamente del valore delle opere (siamo solo in 13 a dividere la spese in millesimi) pur "diluendo" nel tempo le fasi dei lavori. Grazie Sono tutti lavori straordinari di notevole entità. Se è stato fatto un unico capitolato possono essere approvati tutti in unica assemblea oppure potrebbero eserci più assemblee necessarie per la scelta di vari preventivi e la loro approvazione. Come già specificato, essendo manutenzione staordinaria di notevole entità, per l'approvazione dei lavori occorre la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi.
#17 Inviato 6 Aprile, 2017 Il tecnico che ha stilato il capitolato ha chiesto un compenso di €. 2.000,00 al quale rinuncerà se l'assemblea gli affiderà l'incarico di direzione lavori con un compenso del 7% su 250mila euro (17.500 euro) -------------------- Rinunciare al compenso per la stesura del capitolato? Perche' dovrebbe rinunciare se l'assemblea gli affiderà l'incarico? E' una "prassi comune" ma non è certezza ? Grazie
#18 Inviato 6 Aprile, 2017 Rinunciare al compenso per la stesura del capitolato? Perche' dovrebbe rinunciare se l'assemblea gli affiderà l'incarico? E' una "prassi comune" ma non è certezza ? Grazie Rinuncia per incentivare il condominio affinche gli affidi la Direzione dei Lavori, evidentemente più allettante dal punto di vista econoimico. Non è prassi ma una scelta del tecnico al fine di incentivarvi. Per voi sarà come le offerte sei supermercati: 2x1 oppure 3x2 ....
#19 Inviato 6 Aprile, 2017 ... Per voi sarà come le offerte sei supermercati: 2x1 oppure 3x2 .... E così come accade nei supermercati, quello sconto di 2mila euro potrebbe essere uno specchietto per le allodole. Se si trova un tecnico che prende il 4% su 250mila euro si spenderanno 10mila euro + 2mila di capitolato ed il condominio spenderà 12mila anziche 17milacinquecento 😂
#20 Inviato 6 Aprile, 2017 Direzione lavori l'amministratore?. E' anche un tecnico libero professionista?. Emette regolare parcella per tale incarico?. Come è descritta tale spesa negli atti approvati?. Ciao Infatti sono perplesso sul fatto di offrirsi come D.L. l'amministratore. Posso capire che il 7%, oppure una quota inferiore, cmq sia allettante, ma che possa fungere da ingegnere tecnico oppure geometra o architetto, oppure quant'altro che si assuma la totale responsabilità dei lavori di cantiere dove occorre essere perfettamente idonei a tale scopo, ivi comprese l'esperienze "sul campo".. non saprei che dire. Come afferma "Leonardo 53" "..un'altro direttore dei lavori farebbe in ns interesse? Secondo la Vs esperienza ? Grazie
#21 Inviato 6 Aprile, 2017 Non sempte situazioni del genere sono "specchietto per le allodole" .... ma se poi c'è chi chiede di meno è altrodiscorso. Ma nei confronti di chi chiede meno...molto meno di quello che è il "mercato tariffario" locale, potrei obbiettare che il suo lavoro potrà anche non essere oculato. Compri quello che paghi ! non capisco questa domanda "..un'altro direttore dei lavori farebbe in ns interesse? confrontato con chi ? l'amministratore o chi L'amministratore per essere DL deve essere un tecnico abilitato e iscritto al relativo ordine professionale .....altrimenti NON può assumere il ruolo, anche nei confronti degli uffici comunali, preposti al controllo e presso i quali si dovrà indicare nominativo e qualifiche del DL.
