#1 Inviato 16 Novembre, 2017 Buongiorno, in un complesso di 4 edifici condominiali (io amministro uno dei 3 condomini) è stato creato un supercondominio limitatamente alla messa a norma di parti comuni ai 4 condomini e dei garages. L'amministratore nominato continua a indire semplici assemblee e/o riunioni solo con i rappresentanti (ci sono più di 60 partecipanti) e non convoca la super-assemblea che dovrebbe invece essere messa al corrente del costo dei lavori e quant'altro.... ieri ho avuto l'ennesima discussione con il super-amministratore al quale ho chiesto anche se il suo compenso che prende da due anni senza aver ancora indetto un'assemblea sia stato regolarmente approvato e se abbia inviato detto verbale a tutti i condomini dei 4 complessi. Lui mi ha risposto che il suo compenso è ordinario e che è stato deliberato di conseguenza dai rappresentanti e che l'obbligo di inviare il verbale di super-assemblea spettava a me come amminstratore. io credo invece che il suo compenso sia in ogni caso straordinario (il supercondominio si scioglierà appena terminati i lavori) e che cmq stava a lui l'invio del verbale ai condomini essendo nello specifico una spesa a carico del supercondominio. Cosa posso fare ora? io vorrei scrivergli uan mail in cui chiedo che tutte le decisioni finora prese vengano ridiscusse all'assemblea straordinaria...
#2 Inviato 16 Novembre, 2017 A meno che vengano a mancare le parti comuni ad entrambi i condomini, il supercondominio non cessa di esistere. Come disposto dall'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente piu' di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu' condominii e per la nomina dell'amministratore. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii L'amministratore riferisce in assemblea. Le opere straordinarie e le relative spese, invece, restano di competenza dell'assemblea di tutti i condòmini, qualunque sia il loro numero Fonte /supercondominio-e-lavori-straordinari.14053#ixzz4ya2FV7n8https://www.condominioweb.com/supercondominio-e-lavori-straordinari.14053#ixzz4ya2FV7n8 https://www.condominioweb.com
#3 Inviato 16 Novembre, 2017 Le parti comuni ai 4 condomini sono sempre state gestite senza la necessità di un supercondominio con la suddivisione delle spese per 4 tant è che le spese ordinarie relative ai piazzali comuni sono già integrate nei rispettivi condomini, nel senso che i piazzali sono parti comuni anche dei singoli condomini e i garage hanno i loro millesimi nei singoli condomini. La necessità di un supercondominio si è resa necessaria per le opere straordinarie e per accumunare le spese e le assemblee. Se il supercondominio non si sciogliesse allora sarebeb oppurtuno staccare le parti comuni tra i 4 condomini dai singoli edifici e rimetterle esclusivamente al supercondominio. Ma non è così....
#4 Inviato 16 Novembre, 2017 Se il supercondominio non si sciogliesse allora sarebeb oppurtuno staccare le parti comuni tra i 4 condomini dai singoli edifici e rimetterle esclusivamente al supercondominio. Ma non è così....Il supercondominio potrà sciogliersi se non ci saranno più parti comuni tra i singoli edifici, potete farlo nessuno lo vieta, dividete le parti comuni tra gli stabili così che ogni stabile condominiale si gestirà la sua parte di competenza, ovviamente ci dovrà essere un documento notarile per stabilire le parti e la modifica al catasto ed al Tavolare visto che a Bolzano esiste anche quello.
#5 Inviato 16 Novembre, 2017 Buongiorno Tullio, quello assolutamente si...la mia domanda però è in relazione al fatto che il supercondominio sia stato istituito "per comodità e chiarezza" in relazione appunto a specifici lavori straordinari e pertanto ritengo che tutto quanto ruoti intorno a questi lavori sia straordinario compreso il compenso dell'amministratore e che quindi debbe essere sempre convocata l'assemblea....non credo possano esistere "compensi e spese ordinarie" in un supercondominio costituito ad hoc per opere straodinarie. sbaglio?
#6 Inviato 16 Novembre, 2017 Buongiorno Tullio, quello assolutamente si...la mia domanda però è in relazione al fatto che il supercondominio sia stato istituito "per comodità e chiarezza" in relazione appunto a specifici lavori straordinari e pertanto ritengo che tutto quanto ruoti intorno a questi lavori sia straordinario compreso il compenso dell'amministratore e che quindi debbe essere sempre convocata l'assemblea....non credo possano esistere "compensi e spese ordinarie" in un supercondominio costituito ad hoc per opere straodinarie. sbaglio?Il compenso per spese ordinarie normalmente è compreso nel compenso annuale dell'amministratore, per le straordinarie il compenso deve essere previsto nell'analitico presentato dall'amministratore all'atto della nomina o riconferma.Questo vale anche per l'amministratore del S.C.
#7 Inviato 16 Novembre, 2017 Benissimo...ma considerando che tutto ruota intorno alle opere straodinarie non vedo alcun compenso ordinario...nel senso che se lui decide di prendere il 2% sulle opere straordianarie questo ricomprende tutto quanto deve essere seguito per quelle pratiche...poi rimborsi spese vari ecc ecc. Ma di fatto non c'è nessun movimento ordinario perchè la manutenzione viene sempre divisa per 4...
#8 Inviato 16 Novembre, 2017 Benissimo...ma considerando che tutto ruota intorno alle opere straodinarie non vedo alcun compenso ordinario...nel senso che se lui decide di prendere il 2% sulle opere straordianarie questo ricomprende tutto quanto deve essere seguito per quelle pratiche...poi rimborsi spese vari ecc ecc. Ma di fatto non c'è nessun movimento ordinario perchè la manutenzione viene sempre divisa per 4...Scusa ma le spese per i fornitori delle parti comuni, p.es. l'energia elettrica del Parco (se c'è) il garage, la centrale termica (se comune a tutti gli stabili), la pulizia del garage, il giardiniere ecc ecc sono tutte spese ordinarie gestite dall'amministratore del S.C., come fai a dire che non ci sono spese ordinarie?
#9 Inviato 16 Novembre, 2017 Perchè queste spese le gestiamo noi come amministratori dei 4 condomini....le pulizie e il giardiniere li paghiamo una volta a trimestre a testa, la luce la anticipa un condominio e gli altri rimborsano, l'acqua uguale....per quello ti dico che il supercondominio è stato creato ad hoc solo per i lavori straordinari....
#10 Inviato 16 Novembre, 2017 Perchè queste spese le gestiamo noi come amministratori dei 4 condomini....le pulizie e il giardiniere li paghiamo una volta a trimestre a testa, la luce la anticipa un condominio e gli altri rimborsano, l'acqua uguale....per quello ti dico che il supercondominio è stato creato ad hoc solo per i lavori straordinari....Se c'è il S.C. e l'amministratore del S.C. è stato nominato, queste spese sono gestite da lui e discusse ed approvate dall'assemblea dei rappresentanti degli stabili condominiali, lo dice l'art. 67 Dacc (inderogabile); ... Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. ...
#11 Inviato 16 Novembre, 2017 Ma di fatto non è così....da due anni esiste il supercondominio e non ci sono neanche le tabelle...però se fosse come dici tu ci dovrebbero essere delle tabelle e le spese verrebbero pagate dal SC e scorporate dai singoli condomini...altriemnti i condomini pagehrebbero doppie spese....
#12 Inviato 16 Novembre, 2017 Concordo con Tullio. Le disposizioni di legge sono chiare, il supercondominio non può esistere solo per le spese straordinarie. Nel modo in cui state gestendo la cosa, nell'eventualità di una azione legale, difficilmente l'avreste vinta di fronte ad un giudice. Non è possibile volere l'applicazione della legge solo se fa comodo. Mi sorprendo che tra voi amministratori non riusciate a venirne a capo pur assumendovi tutte le responsabilità del caso.
#13 Inviato 16 Novembre, 2017 Ma di fatto non è così....da due anni esiste il supercondominio e non ci sono neanche le tabelle...però se fosse come dici tu ci dovrebbero essere delle tabelle e le spese verrebbero pagate dal SC e scorporate dai singoli condomini...altriemnti i condomini pagehrebbero doppie spese....Infatti dovrebbe essere tutto in regola e sta ai condomini pretendere la regolarità e all'amministratore del S.C. gestire le parti comuni e le opere straordinarie dopo regolare assemblea plenaria (in quanto i rappresentanti non possono deliberare le straordinarie) inoltre l'amministratore dovrà richiedere all'AdE anche un CF per il S.C.
#14 Inviato 16 Novembre, 2017 Quello credo che ci sia... quindi posso ritenere che non essendoci svolgimento di materia ordinaria sia tutto straordinario e che quindi anche il compenso dell'amministratore lo sia?
#15 Inviato 16 Novembre, 2017 Quello credo che ci sia...quindi posso ritenere che non essendoci svolgimento di materia ordinaria sia tutto straordinario e che quindi anche il compenso dell'amministratore lo sia? Se non c'è svolgimento di attività ordinarie, ma non dovrebbe essere così, comunque l'amministratore ha diritto al compenso ordinario, e straordinario se previsto nell'analitico, come già detto.
#16 Inviato 16 Novembre, 2017 Ma attualmente non c'è attività ordinaria a meno che costituire chiedere un CF non lo sia....altro non ha fatto....delle riunioni in cui ha deciso come spendere del denaro che secondo me non doveva fare....
#17 Inviato 16 Novembre, 2017 Ma attualmente non c'è attività ordinaria a meno che costituire chiedere un CF non lo sia....altro non ha fatto....delle riunioni in cui ha deciso come spendere del denaro che secondo me non doveva fare....Ma scusami, ma l'avete nominato o no? Se è stato nominato ha diritto al compenso.
#18 Inviato 16 Novembre, 2017 Si..l'hanno nominato...ma per i lavori stroardinari....le spese ordinaire continuiamo a pagarle noi 4....e lui in due anni ha messo un compenso ordinario che per me non lo è....il suo compenso è straordinario....per me....
#19 Inviato 16 Novembre, 2017 Si..l'hanno nominato...ma per i lavori stroardinari....le spese ordinaire continuiamo a pagarle noi 4....e lui in due anni ha messo un compenso ordinario che per me non lo è....il suo compenso è straordinario....per me....Non si può nominare un amministratore solo per le opere straordinarie, perchè ci sono a gestire anche le spese ordinarie di sua competenza.
#20 Inviato 16 Novembre, 2017 Ma lo stanno facendo.....come ho detto il supercondomnio è stato costituito ad hoc per questi interventi di manutenzione straordinaria...
#21 Inviato 16 Novembre, 2017 Ma lo stanno facendo.....come ho detto il supercondomnio è stato costituito ad hoc per questi interventi di manutenzione straordinaria...Non è che il S.C. è stato costituito per le opere straordinarie da fare, il S.C. nasce spontaneo senza bisogno di nessuna documento o azione costitutiva, quando ci sono più stabili e parti comuni tra questi stabili (parco, garage, impianto riscaldamento, ecc ecc), dal momento che avete nominato l'amministratore non avete fatto altro che regolarizzare il supercondominio.
#22 Inviato 16 Novembre, 2017 stiamo parlando di 50 anni di parti comuni....purtroppo io concordo con te ma il SC è stato costituito 2 anni fa con la necessità di fare questi interventi....se fosse spontaneo (come hai detto giustamente tu) i garages e il parco non avrebbero i millesimi nei rispettivi condomini ma nel SC...cosa che non è....so che insisto ma purtroppo le cose sono state fatte male...e non trovo corretto sinceramente che noi 4 paghiamo e spese e manteniamo le aprti comuni tra tutti e 4 e un altro si fa pagare...
#23 Inviato 16 Novembre, 2017 stiamo parlando di 50 anni di parti comuni....purtroppo io concordo con te ma il SC è stato costituito 2 anni fa con la necessità di fare questi interventi....se fosse spontaneo (come hai detto giustamente tu) i garages e il parco non avrebbero i millesimi nei rispettivi condomini ma nel SC...cosa che non è....so che insisto ma purtroppo le cose sono state fatte male...e non trovo corretto sinceramente che noi 4 paghiamo e spese e manteniamo le aprti comuni tra tutti e 4 e un altro si fa pagare...Forse 50 anni fa, chi ha gestito il complesso non ha pensato che fosse un S.C., esistono tanti casi del genere, ne abbiamo parlato spesso in questo Forum.
#24 Inviato 16 Novembre, 2017 Ho ben letto....solo che appunto o adesso gli passiamo tutte le carte e però escorporiamo anche i garage dai singoli complessi immobiliari e creiamo le tabelle per le spese ordinarie oppure facciamo i lavori e chiudiamo il SC....vedo poche alternative...
#25 Inviato 16 Novembre, 2017 Ho ben letto....solo che appunto o adesso gli passiamo tutte le carte e però escorporiamo anche i garage dai singoli complessi immobiliari e creiamo le tabelle per le spese ordinarie oppure facciamo i lavori e chiudiamo il SC....vedo poche alternative... L'alternativa è convocare una assemblea di tutti i condòmini, in presenza di tutti gli amministratori, solo al fine di informarli delle disposizioni di legge. Prospettando quindi quali azioni dovrete intraprendere al fine di regolarizzare una situazione al momento non regolare.
