#1 Inviato 9 Ottobre, 2010 salve a tutti, volevo chiedervi alcune cose sulla situazione in cui si trovano dei miei conoscenti. il loro amministratore, è dal 2007 che non presenta bilanci e non convoca assemblee, e gli inquilini hanno lasciato ingenuamene correre un po troppo, dopo vari solleciti ha convocato una prima assemblea (luglio 2010) nella quale sarebbe avvenuta la nomina del nuovo e cacciato il vecchio, ovviamente ha presentato tutti i bilanci insieme (3 di gestione più uno dei lavori) e il preventivo del 2010 (a luglio). e i condomini convinti che fosse l'unico modo per liberarsi dell'amministratore, hanno approvato tutto, la nomina però è stata rimandata per mancanze del minimo. anche per questa seconda assemblea ci sono voluti vari richiami ma ci sarà a giorni. ho visionato i bilanci e sono uscite fuori dele cose assurde. in questi anni ha prelevato regolarmente il suo compenso, secondo me non doveva in quanto non ha fatto nulla per il condominio, a parte far approvare dei lavori incommentabili (da consuntivo risulta che hanno speso 4000 euro di lavori e quasi 8000 euro di direzioni dei lavori....com'è possibile?), e cmq aveva promesso che non avrebbe prelevato compensi per lui vista la situazione. oltretutto il fatto che ritarda le assemblee sta facendo perdere soldi al condominio, esiste infatti un apparttamento condominiale che affittano e che è vuoto da mesi è perchè scaduto il vecchio contratto e per il contratto nuovo aspettano l'assemblea. ora veniamo alle domande. è possibile impugnare dei bilanci con spese che risultano illecite, anche se l'assemblea le ha approvate? so che dopo due anni che non si presentano bilanci si può ricorrere al giudice, ma al momento dell'approvazione di tutti i bilanci arretrati, è come se sollevassimo l'amministratore da questa cosa? queste sono lepiù urgenti ma ne avrei tremila di domande grazie mille e scusate per la lunghezza del messaggio (e per gli errori) alessia
#2 Inviato 10 Ottobre, 2010 Una volta deliberata l'approvazione del bilancio consuntivo l'esercizio si intende chiuso e solo se colui che intende contestarlo, impugnando la delibera entro 30gg. dalla presa visione,esso resterà "in sospeso" sino a decisione dell'A.G. ntuf
#3 Inviato 10 Ottobre, 2010 dovevate pensare di ricorrere al giudice nei tre anni di inerzia, non ora che gli avete revocato il mandato e dovete solo nominare il nuovo.tu dici che non ha fatto nulla per il condominio ma non si direbbe:avete ancora i servizi?i lavori sono stati fatti?le spese pagate?il compenso gli è stato riconosciuto e dovuto
#4 Inviato 10 Ottobre, 2010 Scritto da alessia.g il 09 Ott 2010 - 23:43:52: ...dopo vari solleciti ha convocato una prima assemblea (luglio 2010) nella quale sarebbe avvenuta la nomina del nuovo e cacciato il vecchio, ovviamente ha presentato tutti i bilanci insieme (3 di gestione più uno dei lavori) e il preventivo del 2010 (a luglio). e i condomini convinti che fosse l'unico modo per liberarsi dell'amministratore, hanno approvato tutto, la nomina però è stata rimandata per mancanze del minimo. Avete fatto numerosi solleciti per far convocare l'assemblea in cui avreste "cacciato" ( non si caccia, si revoca) l'amministratore ed al momento cruciale vi siete presentati in numero insufficiente senza nemmeno raccogliere deleghe. Consiglio di approfondire la materia condominiale. Ci sono tanti articoli del codice civile a tutela dei condòmini, ma non ci può essere il disinteresse della maggioranza e poi dare addosso all'amministratore. L'amministratore, nel bene e nel male, fa quello che i condòmini gli permettono di fare.
#5 Inviato 10 Ottobre, 2010 sono d'accordo che oggi, dopo 3 anni non possono attaccarsi a nulla, soprattutto dopo aver aprovato il suo operato con l'approvazione dei bilanci. per quanto riguarda il "cacciare" penso che sia un po' pignolo mettersi a puntualizzare, e cmq l'amministratore è stato revocato, e ha dichiarato lui stesso che non avrebbe percepito i compensi per questi 3 anni perchè riteneva lui stesso di non aver aver svolto il suo lavoro.
#6 Inviato 10 Ottobre, 2010 continui a dire che non ha svolto il suo lavoro,e io mi chiedo:ha riscosso i tributi?, ha erogato le spese e i servizi?i fornitori sono stati pagati?si è occupato della manutenzione periodica delle parti comuni?se questo l'ha fatto allora ha lavorato.se gli contestate dei lavori straordinari allora limitatevi a quello
#7 Inviato 10 Ottobre, 2010 Scritto da alessia.g il 10 Ott 2010 - 16:52:54: ...per quanto riguarda il "cacciare" penso che sia un po' pignolo mettersi a puntualizzare.. Scusami se ho puntualizzato, non si tratta di pignoleria ma in tanti anni, in ambiente lavorativo, ho sempre sentito parlare di revoche, licenziamenti... perfino in caso di furto o altri fatti gravi ho sempre sentito parlare di "licenziamento per giusta causa". Francamente il termine "cacciare" è la prima volta che lo sento usare per un essere umano in ambiente lavorativo. Detto ciò, non è da escludere che l'amministratore abbia rinunciato a tre anni di compenso perchè lo ha già incassato con gli interessi visto che tu stessa dici "...ho visionato i bilanci e sono uscite fuori dele cose assurde... Concludo ripetendo quanto già detto nel mio post precedente: l'amministratore, nel bene e nel male, fa quello che i condòmini gli permettono di fare.
#8 Inviato 10 Ottobre, 2010 uffa, avevo risposto e mi si è cancellato tutto!!! leonardo io sono pienamente d'accordo don questa tua ultima frase!!! per rispondere agli altri è lui che ha ammesso di non aver fatto niente in questo periodo, non si sa se le spese dichiarate nei bilanci sono state effetuate davvero, siccome ha l'ufficio vicino al mio, ho provato a cercarlo per verificarle tramite fatture o altro ma non si fa trovare. le pulizie sono state sospese perche non pagate da tempo e la ditta non riesce a parlare con l'amministratore, l'appartamento condominiale risulta sfitto da mesi, perchè scaduto il contratto, e il condominio sta perdendo l'entrata dell'affitto. ci sono altri disservizi dovuti all'assenza dell'amministratore, tuttavia alcune cose sono state fatte, ma se lui stesso asserisce di non aver fatto nulla e di non meritare il compenso vuol dire che è così. cmq anche in questo caso i condomini hanno sbagliato non facendo mettere a verbale questa dichiarazione. ora si sta smuovendo qualcosa solo per il discorso dell'appartamento che vogliono sia riaffittato e per far questo serve l'assemblea, sennò non si sarebbero svegliati, anche se non dovrei, dico che se lo sono proprio meritato,se accetti fino ad oggi una situazione del genere, poi non puoi lamentarti. però per molti condomini che non se ne curano ce ne sono pochi, tipo la mia amica, alla quale questa situazione non va ma non può fare molto perche da sola. mi ha chiesto di aiutarla a verificare i conti, e per questo sono qui, per chiedervi appunto se esiste qualche cosa che si può fare per recuperare delle spese approvate in assemblea ma che sono completamente sballate (come nel caso della dierzioni lavori di quasi 8000 euro su un lavoro di 4000, 200% di direzione lavori???), alla mia amica un conto del genere puzza un pochino, e non le posso dare tutti i torti, ma come già detto hanno sbagliato ad approvare. mamma mia quanto chiacchiero, scusatemi se sono un po lunga nei messaggi!! e grazie a tutti per le risposte
#9 Inviato 10 Ottobre, 2010 Una volta approvati i bilanci non puoi più fare nulla in sede civile. Nel caso riuscissi a dimostrare una truffa potresti perseguire l'amministratore solo penalmente (chissà poi se realmente andrebbe in galera)ma non recupereresti un centesimo in sede civile. Leggi questa sentenza: Tribunale di Firenze il 30 marzo 2001 Il rendiconto deve enumerare la quantità delle somme percepite dall'amministratore (voci di entrata, cioè le quote dei singoli condomini), la causale e la quantità delle spese fatte, accompagnate dai corrispondenti documenti giustificativi, in modo da rendere intellegibile all'assemblea l'andamento della gestione. Ne deriva che se il rendiconto presentato in assemblea non corrisponde allo scopo, l'approvazione assembleare si forma in maniera viziata, con la conseguente possibilità di azione giudiziaria ex art. 1137 c.c., se il termine non è spirato, ovvero, nella sede penale, di punire la truffa quando alla violazione dell'obbligo sia derivata la disposizione patrimoniale da parte del deceptus e l'ingiusto profitto per la gente. Una volta sopravvenuta l'approvazione del rendiconto e spirato il termine per l'impugnativa, il risultato economico è raggiunto: quel denaro che l'imputato non aveva speso può ora farlo sparire dai conti impunemente, come se non ci fosse mai stato, perchè l'apparenza, creata dal rendiconto fasullo, si è tramutata in realtà immodificabile. L'amministratore è il mandatario, gestore dei fondi a lui consegnati dai condòmini per destinarli obbligatoriamente e secondo diligenza al pagamento delle spese sostenute per i servizi comuni. Ne discende che quel denaro di cui ha il possesso per una finalizzazione unica non è di sua proprietà e quindi non può destinarlo ad altri scopi con danno degli amministrati. La violazione del dovere giuridico realizza altresì l'aggravante di cui all'art. 61 n. 11 c.p. conseguente all'abuso del rapporto giuridico professionale ed al tradimento della fiducia riposta nell'amministratore dai condomini.
