#1 Inviato 20 Febbraio, 2013 Salve a tutti. Vorrei proporvi il seguente quesito: in un condominio di 12 unità l'amministratore si dimette. Le assemblee per la nomina del nuovo amministratore si susseguono senza soluzione perché non si riesce mai a raggiungere la condizione di nominna relativa ai millesimi (501) in quanto uno dei proprietari possiede da solo 600 millesimi e non partecipa alle assemblee perché gli conviene che la situazione resti "bloccata". Nell'ultima assemblea (2° convocazione) tenutasi circa due mesi fa e costituitasi con le medesime maggioranze delle precedenti (6 proprietari e 400 millesimi) i condomini decidono di nominare comunque un nunovo amministratore sostitutivo di quello dimissionario. Secondo voi a distanza di due mesi dalla nomina, se nessuno ha impugnato la delibera in questione per chiederne l'annullamento, il nuovo professionista può attivarsi di diritto per amministrare lo stabile oppure la delibera è nulla e ai condomini non resta che richiedere la nomina di un amministratore giudiziario? Grazie per le risposte.
#3 Inviato 21 Febbraio, 2013 Scritto da PAPO il 20 Feb 2013 - 23:07:44: ...Secondo voi a distanza di due mesi dalla nomina, se nessuno ha impugnato la delibera in questione per chiederne l'annullamento, il nuovo professionista può attivarsi di diritto per amministrare lo stabile oppure la delibera è nulla e ai condomini non resta che richiedere la nomina di un amministratore giudiziario? Secondo me la delibera è solo annullabile. Se è stato inviato il verbale agli assenti e sono trascorsi più di 30 giorni dalla data di ricevimento senza che nessuno abbia impugnato, la delibera è valida. La Cassazione civile a Sezioni Unite, con sentenza 4806 del 7 marzo 2005, è intervenuta a comporre il contrasto insorto in seno alla seconda sezione in materia di nullità ed annullabilità delle deliberazioni condominiali. In primo luogo la Corte ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto. Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto. In secondo luogo le Sezioni Unite hanno affermato che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni (con decorrenza dal momento della comunicazione per i condomini assenti e da quello dell'approvazione per i condomini dissenzienti) previsti dall'art. 1137 c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806
#4 Inviato 21 Febbraio, 2013 Scritto da Leonardo53 il 21 Feb 2013 - 08:07:45: Secondo me la delibera è solo annullabile. Se è stato inviato il verbale agli assenti e sono trascorsi più di 30 giorni dalla data di ricevimento senza che nessuno abbia impugnato, la delibera è valida. Non può essere valida. Per revocare un amministratore ci vogliono i 500 millesimi altrimenti egli rimane in carica . Al contrario sarebbe stata valida,se avessero confermato l'attuale con una maggioranza inferiore a quella richiesta. Esattamente applicando quanto la sentenza riporta. Staff
#6 Inviato 21 Febbraio, 2013 No. Ti faccio un esempio accaduto realmente. Amministratore sfiduciato nell'assemblea ordinaria,votano tutti contro, si dichiara dimissionario ed invita i condòmini a richiedere nuova assemblea appena avranno il nominativo. All'assemblea egli si presenta con deleghe per 250 millesimi,i condòmini fiduciosi della sua dimissione si presentano con il nominativo e soli 450 millesimi. Egli rimane in carica in prorogatio imperi. Purtroppo è la sola riconferma che può avere esito con valori inferiori a quelli legali,la revoca e nomina di nuovo soggetto richiede i 500 millesimi. Staff
#8 Inviato 21 Febbraio, 2013 Se all'O.d.G.,c'era solo "revoca"(mi pare di capire che la domanda è questa),ha ragione Patrizia. Invece nella "riconferma o revoca,quel tipo di maggioranza ( con 6 persone con 400 mlm.contro 600).NON esistendo la doppia maggioranza,l'amministratore in carica rimane anche se dimissionario in prorogatio. Però c'è qualcosa che non inquadra: Se 6 proprietari hanno 400 mlm. e 1 ne ha 600.Gli altri 5 proprietari non hanno millesimi???
#9 Inviato 21 Febbraio, 2013 Non esistono altri 5 proprietari ma 5 unità. L'unico proprietario è in realtà il legale rappresentante di tre società immobiliari Srl proprietarie delle 6 unità per totali 600 millesimi. Ciao.
#10 Inviato 8 Marzo, 2013 Scritto da giglio2 il 21 Feb 2013 - 16:11:35: Se all'O.d.G.,c'era solo "revoca"(mi pare di capire che la domanda è questa),ha ragione Patrizia.Invece nella "riconferma o revoca,quel tipo di maggioranza ( con 6 persone con 400 mlm.contro 600).NON esistendo la doppia maggioranza,l'amministratore in carica rimane anche se dimissionario in prorogatio. Però c'è qualcosa che non inquadra: Se 6 proprietari hanno 400 mlm. e 1 ne ha 600.Gli altri 5 proprietari non hanno millesimi??? In realtà non ha ragione nessuno perchè in situazioni come questa l'eventuale ragione la stabilisce solo l'autorità giudiziaria e nessun altro. E solo se qualcuno ricorre ad essa. Fino a che nessuno impugna le delibere davanti all'A.G. TUTTE le delibere sono valide. Ora qui la delibera con la nomina senza le maggioranze di legge esiste e non può essere ignorata a meno che gli stessi condomini si riuniscano e decidano di annullare la loro precedente decisione. Quindi, riepilogando: 1 - tutti condomini devono aver ricevuto il verbale dell'assemblea, diversamente gli deve essere inviato con RR 2 - la delibera non è impugnabile scaduti i 30 giorni 3 - dopo c'è un nuovo amministratore che può operare 4 - al successivo mandato il problema delle maggioranze si risolve con la prorogazio. C'è comunque il rischio che un eventuale ricorso per nullità (non annullabilità che ha la scadenza dei 30 gg) e quindi di imbarcarsi in lunghe cause. Ma se i 400mmm sono concordi è l'altro condomino che deve procedere e corre gli identici rischi e cioè di imbarcarsi in una lunga causa costosa e infruttuosa perchè appunto non sembra ci siano i termini per la nullità. Modificato Da - Miluna il 08 Mar 2013 10:21:52
