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Amministratore e referente con la nuova legge

  1. #1
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    Amministratore e referente con la nuova legge

    Buongiorno , per aver maggior chiarezza ed eliminare i miei dubbi se è possibile chiedo un favore grande se riuscite a rispondermi a questi quesiti per non incappare in errori e fastidi futuri e per restare dentro alla legge. Noi siamo 4 bifamiliari quindi 8 abitazioni con 5 lampioni in comune nella strada comune + cancello automatico in comune e campanello quindi solo bolletta luce pagata con il conto condominiale ed assicurazione condominiale se la facciamo ( perché scaduta da 2 anni) . Attualmente abbiamo un amministratore esterno da 1 anno dopo aver cambiato un altro ( 2 anni mai visto) che prende i soldi e non si fa vedere dopo continue richieste di darci un estratto conto e fare l'assemblea annuale . Ci dice di pagare le rate e basta che ha problemi familiari e che noi siamo l'ultima sua preuccupazione cosi via .



    1) Differenza tra fare l’amministratore interno( un condomino ) e fare il referente interno ( un condomino )
    2) Nuova legge 8 abitazioni se tutti d’accordo si puo’ stare senza amministratore ma ci vuole lo stesso un referente interno per dare nominativo a uff. entrate ?
    3) Con nuova legge 8 abitazioni se in assemblea viene eletto referente
    un condomino lo puo’ fare indipendentemente se ha i requisiti ?

    4) Quali sono i requisiti dell’amministratore esterno ed interno e quelli del referente interno.
    5) Essendo un condomino delle 8 abitazioni e avendo fatto l’amministratore interno dal 23/11/2006 al 30/01/14 avendone i requisiti . Volevo capire se con la legge nuova li ho ancora per poterlo fare ( sono diplomato geometra ) non avendo fatto nessun aggiornamento . Potrei al limite fare il referente lo stesso ?
    6) Se posso fare anche solo il referente posso mantenere il conto corrente bancario intestato al condominio per il futuro ?
    7) Il referente provvede a fare anche assemblee oppure mette solo il nome all’uff entrate e paga le bollette ?
    8) Per revocare l’attuale amministratore esterno dobbiamo per forza attendere l’assemblea o possiamo farlo anche prima facendo tra noi 8 un assemblea ? possiamo non motivare la scelta nel verbale ?
    9) Nel nostro regolamento inserito nel rogito delle 8 abitazioni si parla che è necessario un amministratore e non si parla di referente si puo’ considerare la stessa cosa ?




    grazie ancora
    Francesco


  2. #2
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    Il referente serve solo da tramite fra i condomini e l'amministratore ma non ha NESSUNA carica né investimento legale. In sostanza non può fare NULLA.

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  4. #3
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    quindi tu dici che noi 8 abitazioni legge nuova avendo ora questo amministratore esterno che non vogliamo piu' dovremo sempre prendere un altro amministratore esterno ? o possiamo andare avanti senza amministratore solo con una figura di noi condomini che mette il nome all'uff entrate , paga bollette in contanti o con conto attuale che poi dovra' presentare in ogni caso il quadro ac per l'assicurazione condominiale se la facciamo di oltre 400 euro ?? Io l'ho fatto dal 23/11/06 al 30/01/2014 perché avevo i requisiti essendo condomino e diplomato geometra poi ho chiuso quando la nuova legge parlava di aggiornamenti da fare e non so più ora se posso farlo o no . Tu cosa ci consigli ? grazie

  5. #4
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    Frequentatore assiduo Amministratore di condominio L'avatar di alfonso.polizzi
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    1) Differenza tra fare l’amministratore interno( un condomino ) e fare il referente interno ( un condomino )
    2) Nuova legge 8 abitazioni se tutti d’accordo si puo’ stare senza amministratore ma ci vuole lo stesso un referente interno per dare nominativo a uff. entrate ?
    3) Con nuova legge 8 abitazioni se in assemblea viene eletto referente
    un condomino lo puo’ fare indipendentemente se ha i requisiti ?

    4) Quali sono i requisiti dell’amministratore esterno ed interno e quelli del referente interno.
    5) Essendo un condomino delle 8 abitazioni e avendo fatto l’amministratore interno dal 23/11/2006 al 30/01/14 avendone i requisiti . Volevo capire se con la legge nuova li ho ancora per poterlo fare ( sono diplomato geometra ) non avendo fatto nessun aggiornamento . Potrei al limite fare il referente lo stesso ?
    6) Se posso fare anche solo il referente posso mantenere il conto corrente bancario intestato al condominio per il futuro ?
    7) Il referente provvede a fare anche assemblee oppure mette solo il nome all’uff entrate e paga le bollette ?
    8) Per revocare l’attuale amministratore esterno dobbiamo per forza attendere l’assemblea o possiamo farlo anche prima facendo tra noi 8 un assemblea ? possiamo non motivare la scelta nel verbale ?
    9) Nel nostro regolamento inserito nel rogito delle 8 abitazioni si parla che è necessario un amministratore e non si parla di referente si puo’ considerare la stessa cosa ?

    1) L'amministratore ha tutti gli obblighi deriventi dalla carica ed altresì ha anche le responsabilità civili e penali, il "referente" o meglio la "persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore" è un semplice indirizzo a cui inviare eventuali comunicazioni, se lo desidera può occuparsi di qualcosa ma non è obbligato in quanto tutti sono egualmente responsabili e possono dividersi i compiti
    2) Si può stare senza amministratore ma è necessario un indirizzo/persona di riferimento che dopo essere stato nominato dovrà apporre una targa coi suoi riferimenti (nome,cognome, telefono, indirizzo), il riferimento va comuicato all'agenzia delle entrate
    3) con la nuova legge il condomino se ha i requisiti di onorabilità può anche prendersi tutte le responsabilità ed essere nominato amministratore, ma chi glielo fa fare? Analogamente può proporsi come "indirizzo" o "referente" o come meglio desideri chiamarlo
    4) L'amministratore esterno oltre ai requisiti di onorabilità deve aver frequentato un corso apposito e frequentare i corsi di aggiornamento annuale di 15 ore
    5) Si ad ambedue le domande
    6) Naturalmente si
    7) Se lo desidera egli può anche convocare le assemblee, analogamente lo può fare ognuno dei condomini
    8) Facendo attenzione che l'offerta accettata da parte dell'amministratore non contenga la clausola che il suo compenso è da ritenersi forfettario e va pagato anche in caso di revoca anticipata rispetto alla naturale scadenza del mandato, l'amministratore può essere revocato in ogni tempo, anche il giorno dopo che è stato nominato, senza che ci sia alcuna particolare motivazione
    9) No. Bisogna capire come può essere interpretata la clausola: dire che è necessario non significa necessariamente che sia obbligatorio

  6. #5
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    Salve Alfonso vedo che sei ammi di condo e mi hai fatto un po' di chiarezza ti ringrazio e volevo cheiderti le ultimi 2 cose :

    punto 9 ) nel ns regolamento condo inserito dal notaio cè scritto solo all'art.7 che L'assemblea ordinaria dei condomini deve essere convocata dall'amministratore entro 2 mesi dalla chiusura dell'esercizio annuale con avviso ma non si parla della figura dell'amministratore se puo' essere interno o esterno o referente . Quindi puo' essere fatto un referente e basta senza responsabilita' civili e penali in questo caso ( in quanto il rogito è del 2006 e la nuava legge è del 2012 con il non obbligo dell ammi ) ??

    punto 5 ) la nuova legge parla che un condomino puo' fare l'amministratore se è diplomato e se lo ha fatto negli ultimi 3 anni ( io ho finito 3 anni fa ) e con gli aggiornamenti .Quidni richiedo esattamente se io ho i requisiti ancora validi o no e se SI ho l'obbligo di fare gli aggiornamenti ?
    Oppure a me o ad ognuno di noi conviene solo fare il referente senza compiti gravosi ?

    punto in aggiunta) Se uno di noi fa il referente e mette nome uff entrata dopo ns assemblea straodinaria che elimina l'attuale amministratore e il condominio non avendo spese dichiarabili salvo l'assicurazione condo (se la facciamo) il suo compito del referente sara' anche quello di presentare il quadro AC come facevo io tempo fa denunciando la sola spesa dell assicurazione condominiale che supera i 400 euro ???

    Alfonso aspetto tue indicazioni
    grazie
    Fra

  7. #6
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    a mio avviso solo con un "referente" non andate avanti a lungo, a meno che siate un condominio di virtuosi.
    A to punto, scusa, fai l'amministratore interno.

  8. #7
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    Frequentatore assiduo Amministratore di condominio L'avatar di alfonso.polizzi
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    Salve Alfonso vedo che sei ammi di condo e mi hai fatto un po' di chiarezza ti ringrazio e volevo cheiderti le ultimi 2 cose :

    punto 9 ) nel ns regolamento condo inserito dal notaio cè scritto solo all'art.7 che L'assemblea ordinaria dei condomini deve essere convocata dall'amministratore entro 2 mesi dalla chiusura dell'esercizio annuale con avviso ma non si parla della figura dell'amministratore se puo' essere interno o esterno o referente . Quindi puo' essere fatto un referente e basta senza responsabilita' civili e penali in questo caso ( in quanto il rogito è del 2006 e la nuava legge è del 2012 con il non obbligo dell ammi ) ??

    punto 5 ) la nuova legge parla che un condomino puo' fare l'amministratore se è diplomato e se lo ha fatto negli ultimi 3 anni ( io ho finito 3 anni fa ) e con gli aggiornamenti .Quidni richiedo esattamente se io ho i requisiti ancora validi o no e se SI ho l'obbligo di fare gli aggiornamenti ?
    Oppure a me o ad ognuno di noi conviene solo fare il referente senza compiti gravosi ?

    punto in aggiunta) Se uno di noi fa il referente e mette nome uff entrata dopo ns assemblea straodinaria che elimina l'attuale amministratore e il condominio non avendo spese dichiarabili salvo l'assicurazione condo (se la facciamo) il suo compito del referente sara' anche quello di presentare il quadro AC come facevo io tempo fa denunciando la sola spesa dell assicurazione condominiale che supera i 400 euro ???

    Alfonso aspetto tue indicazioni
    grazie
    Fra
    9) L'obbligo della convocazione sussiste solo in capo all'amministratore, ciò "implicherebbe" che l'amministratore nel vostro caso fu obbligato dal regolamento di condominio contrattuale. Come però fai giustamente notare tu, all'epoca l'amministratore era obbligatorio su richiesta anche di uno solo dei condomini se essi erano più di 4. Nel vostro specifico caso, se decideste magari all'unanimità di non avere un amministratore potreste ragionevolmente farlo e la conseguenza sarebbe che se anche non ottemperiate a convocare l'assemblea entro i due mesi nessuno avrebbe interesse a ricorrere all'autorità giudiziaria (e poi contro chi se non c'è la persona che ricopre la carica di amministratore?). Potete quindi nominare un referente senza aparticolari responsabilità, potete altresì nominare un amministratore interno.
    5) La regola dei tre anni è valida per chi vuol fare l'amministratore di professione, ovvero per altri condominii che non siano il proprio, tu hai i requisiti in quanto sei condomino ma a mio avviso non ti conviene farlo gratis visto e considerato che nessuno te ne sarà grato e che ti caricherai responsabilità per cui avrai un giorno o l'altro possibili dispiaceri e noie: predisponete dei bigliettini con i vostri nomi e tirate a sorte, il vincitore sarà la persona di riferimento e farà ciò che viene richiesto (cambio nominativo all'A.E. e targhetta identificativa), dopodichè vi dividerete i compiti
    L'assicurazione da sola non comporta alcunchè a livello fiscale mentre permangono gli obblighi se si dovessero rendere necessari servizi che richiedono il pagamento delle ritenute d'acconto (Compenso amministratore, servizio di pulizie, servizio di giardinaggio, eventuali manutenzioni ordinarie e straordinarie), nel qual caso sono da predisporre sia le certificazioni uniche che la dichiarazione annuale del 770

  9. #8
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    Ciao Sister , ma il problema è posso ancora farlo visto che sono stato fermo 3 anni e la nuova legge dice se sei un condomino che lo ha fatto negli ultimi 3 anni ? Ma siamo sicuri visto che lo devo fare come al solito gratuitamente non voglio rischiare nulla a livello legislativo .

  10. #9
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    eppure Alfonso all'uff entrate me lhanno sempre fatta dichiarare con quadro AC l'assicurazione perché superava i 300 euro di legge ( mi pare ) e nient'altro .

    NOI non abbiamo spese e quindi non vorremmo pagare l'amministrtore esterno 700 euro l'anno per farsi vedere 1 volta all'anno . Pero' 6/8 vorrebbe l'assicurazione condominiale a copertura di tutta la parte comune completa che costa oltre 1000 euro .

    Tu dici ci convenga nominare un referente interno tra noi e fare o non fare assicurazione ??
    Io potrei fare referente mantenendo il conto condominiale ?
    Oppure è meglio che ritorni a afre l'amministratore con assicurazione condominiale con mia tutela ? Ho i requisiti ? i corsi di aggiornamento li devo fare si o no ? Di sicuro nessuno del condominio mi contesta l'operato se si risparmia. Cioè puo' esserci un esterno che mi contesti ??

  11. #10
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    L'assicurazione, anche se non è obbligatoria, conviene sempre stipularla, mi sembra strano che costi 1000,00 euro a meno che non siano assicurati tutti i fabbricati col loro valore di mercato. Per il resto puoi fare il referente senza bisogno di essere nominato amministratore, anche se avresti i requisiti per farlo. In ultimo nessuno dall'esterno può contestare alcunchè tranne l'agenzia delle entrate nel caso si rendano necessari servizi che comportano gli obblighi fiscali che ho ricordato negli altri post precedenti (R.A., C.U., 770)

  12. #11
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    Ben ognuno di noi ha la sua personale sulal casa e alcuni come me anche su l ottavo condominiale pero' il rpoblema è sorto che se succede qualcosa di serie con danno con ricerca guasto nella parte condominiale non possiamo unire tutte le assicurazioni e quindi con una unica si risolve . Una volta ne avevamo una semplice solo per resp civile e fattori elettrici da 340 euro che dichiaravo con quadro ac come detto

  13. #12
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    Buongiorno , per aver maggior chiarezza ed eliminare i miei dubbi se è possibile chiedo un favore grande se riuscite a rispondermi a questi quesiti per non incappare in errori e fastidi futuri e per restare dentro alla legge. Noi siamo 4 bifamiliari quindi 8 abitazioni con 5 lampioni in comune nella strada comune + cancello automatico in comune e campanello quindi solo bolletta luce pagata con il conto condominiale ed assicurazione condominiale se la facciamo ( perché scaduta da 2 anni) . Attualmente abbiamo un amministratore esterno da 1 anno dopo aver cambiato un altro ( 2 anni mai visto) che prende i soldi e non si fa vedere dopo continue richieste di darci un estratto conto e fare l'assemblea annuale . Ci dice di pagare le rate e basta che ha problemi familiari e che noi siamo l'ultima sua preuccupazione cosi via .



    1) Differenza tra fare l’amministratore interno( un condomino ) e fare il referente interno ( un condomino )
    2) Nuova legge 8 abitazioni se tutti d’accordo si puo’ stare senza amministratore ma ci vuole lo stesso un referente interno per dare nominativo a uff. entrate ?
    3) Con nuova legge 8 abitazioni se in assemblea viene eletto referente
    un condomino lo puo’ fare indipendentemente se ha i requisiti ?

    4) Quali sono i requisiti dell’amministratore esterno ed interno e quelli del referente interno.
    5) Essendo un condomino delle 8 abitazioni e avendo fatto l’amministratore interno dal 23/11/2006 al 30/01/14 avendone i requisiti . Volevo capire se con la legge nuova li ho ancora per poterlo fare ( sono diplomato geometra ) non avendo fatto nessun aggiornamento . Potrei al limite fare il referente lo stesso ?
    6) Se posso fare anche solo il referente posso mantenere il conto corrente bancario intestato al condominio per il futuro ?
    7) Il referente provvede a fare anche assemblee oppure mette solo il nome all’uff entrate e paga le bollette ?
    8) Per revocare l’attuale amministratore esterno dobbiamo per forza attendere l’assemblea o possiamo farlo anche prima facendo tra noi 8 un assemblea ? possiamo non motivare la scelta nel verbale ?
    9) Nel nostro regolamento inserito nel rogito delle 8 abitazioni si parla che è necessario un amministratore e non si parla di referente si puo’ considerare la stessa cosa ?




    grazie ancora
    Francesco
    Avere un amministratore x 5 lampadine, un cancello automatico e il citofono è pura follia.
    Quanto vi costa?
    Solo di 770 sono 300/400 € anno, per le sue ritenute di acconto, più il suo compenso quantificabile in ???.
    Per ripartire 6 fatture energia elettrica e 2 rate di assicurazione?
    Ultima modifica di Romano L; 12-01-2017 alle 17:23

  14. #13
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    Ben ognuno di noi ha la sua personale sulal casa e alcuni come me anche su l ottavo condominiale pero' il rpoblema è sorto che se succede qualcosa di serie con danno con ricerca guasto nella parte condominiale non possiamo unire tutte le assicurazioni e quindi con una unica si risolve . Una volta ne avevamo una semplice solo per resp civile e fattori elettrici da 340 euro che dichiaravo con quadro ac come detto
    Vai a vedere che non fa l'intermediario assicurativo ..., guadagnando anche li la percentuale.

  15. #14
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    quindi tu dici che noi 8 abitazioni legge nuova avendo ora questo amministratore esterno che non vogliamo piu' dovremo sempre prendere un altro amministratore esterno ? o possiamo andare avanti senza amministratore solo con una figura di noi condomini che mette il nome all'uff entrate , paga bollette in contanti o con conto attuale che poi dovra' presentare in ogni caso il quadro ac per l'assicurazione condominiale se la facciamo di oltre 400 euro ?? Io l'ho fatto dal 23/11/06 al 30/01/2014 perché avevo i requisiti essendo condomino e diplomato geometra poi ho chiuso quando la nuova legge parlava di aggiornamenti da fare e non so più ora se posso farlo o no . Tu cosa ci consigli ? grazie
    i requisiti sono quelli previsti dall'art 71 bis disp.att.c.c.

    - - - Aggiornato - - -


    Art. 71-bis

    I. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
    a) che hanno il godimento dei diritti civili;
    b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
    c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
    d) che non sono interdetti o inabilitati;
    e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
    f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
    g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita' di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
    II. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
    III. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa' presta i servizi.
    IV. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo' convocare senza formalita' l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
    V. A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attivita' di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica

  16. #15
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    le bollette sono gia' pagate in automatico dal ns conto e sono di 30 euro a bolletta dei 2 mesi dei 5 lampioni poi cè il suo compenso di 700 euro e 770 credo sui 200 euro .Attualmente siamo senza assicurazione ma gia' approvata nell'assemblea di febbraio 2016 quando è subentrato . Ha fatto preventivi peraltro sbagliati e non si è fatto piu' vivo per la conferma di questi.

  17. #16
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    Scusate la testa dura ma mi potete dire io cosa potrei fare esempio leggendo l'art 71-bis ?

    Come detto sono un condomino ed ho fatto l'amministratore di questo condominio dal 23/11/2006 al 30/01/14 poi ho mollato perché mi sembrava che la legge nuova parlasse di aggiornamenti da fare e anche per motivi personali.
    Quindi io posso ancora farlo o no perché cè scritto almeno un anno dell'entrata in vigore di questa legge ??
    Oppure possiamo fare senza amministratore essendo 8 condomini ma con un referente interno che non abbia responsabilita' ma che faccia le stesse funzioni dell'amministratore ?

  18. #17
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    INTENDO HO I REQUISITI ? V. A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attivita' di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica

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