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affittuariosospettos

Aiuto ... debito enorme ma amministratore con bilancio sospetto

Buongiorno a tutti. Avrei bisogno di togliermi un dubbio e credo che voi possiate aiutarmi.

Sono uno studente che da 7 anni abita nella stessa casa e nello stesso condomino.

Negli anni, nell appartamento si sono succeduti vari coinquilini ma io sono sempre rimasto "fedele".

Negli ultimi anni, il mio amministratore mi parla di debiti che abbiamo con il condominio nonostante abbiamo pagato, ricevute alla mano, tutte le quote condominiali.

La prima volta che ci fece questa richiesta ( 4 o 5 anni or sono) , chiedendo il perchè di questo ammanco, ci disse che l'importo da pagare era cambiato e noi non lo avevamo aggiornato...ma nessuno ci aveva avvisato.

Così, gli abbiamo chiesto, oltre all importo del nuovo canone mensile, anche un qualcosa che attestasse il perchè di questo ammanco.

Abbiamo aggiornato il nuovo canone, ma non abbiamo ricevuto dall'amministratore nessuna comunicazione ufficiale sul perchè di questo ammanco, se non un foglio scritto a penna da lui che spiegava quanto dovevamo.

Oggi, il mio padrone di casa mi ha finalmente mandato i bilanci consuntivi approvati dal 2006 al 2013 (specifico che non siamo mai stati invitati a partecipare ad una riunione condominiale ma immagino sia normale ma comunque questi bilanci doveva mandarmeli l'amministratore con raccomandata o sbaglio?).

Noto che già nel 2006 c'è un debito pregresso che viene riportato nel bilancio...negli anni ovviamente aumenta fino a schizzare a più di 2000 euro di debito nel 2013.

A questo valore, ho fatto già una rettifica perchè l'importo annuo da noi versato era superiore di più di 200 euro rispetto a quello calcolato da lui, quindi già siamo scesi a 1800 euro circa...ma c'è qualcosa che non mi quadra.

La mia domanda è....posso chiedere all'amministratore tutte le ricevute delle spese da lui sostenute dal 2006 a oggi così da verificare i valori contenuti nel bilancio?

E sopratutto, sbaglio o lui può chiedermi debiti pregressi fino ai 5 anni precedenti?oppure il fatto che li riporti sempre come debiti anno precedente implica che può chiedermeli tutti? e dovrei pagarli tutti io, o dovrei pagare solo la quota che mi riguarda?

 

Grazie per l'aiuto che saprete darmi, perchè questa notizia mi ha scioccato non poco.

Per uno studente sapere che deve 2000 euro non è piacevole.

Come inquilino non hai diritto ad accedere alla contabilità del fabbricato, al limite questa richiesta può essere mossa dal proprietario ma, anche in questo caso, stiamo parlando della contabilità di 9 anni ed il tempo impiegato dall'amministratore per la produzione di tutta la documentazione qualcuno dovrà retribuirla. Un alternativa è quella di andare con il proprietario a consultare la documentazione direttamente presso lo studio però, anche in questo caso, il tempo per una verifica sarebbe biblico. Inoltre i bilanci presumo siano tutti approvati, quindi fare una verifica del genere ha poco senso.

 

Pur non conoscendo gli accordi che hai con il proprietario e presumendo che le spese vengano divise per competenza, online puoi trovare una tabella che le riepiloga, come ad esempio questa:

 

http://www.avvocatoandreani.it/documenti/varie/tabella_confedilizia_ripartizione_spese_inquilino_proprietario.pdf

 

non è una scienza esatta me è pur sempre un punto di partenza. Da qui, bilanci alla mano, puoi ricostruire una divisione delle spese fra proprietario ed inquilino per gli anni che ti interessano e, con le ricevute di versamento, puoi ricostruire i saldi consuntivi e quindi verificare se quello che hai corrisposto e ti veniva richiesta è congruo oppure no.

Grazie mille francesco...verificherò bilancio e tabella che mi hai dato alla mano, se la ripartizione è stata fatta in modo corretto.

Volevo anche chiederti, ma può chiedermi cifre così pregresse?

E soprattutto, me le dovrò accollare tutte io o dovrò pagare solo la quota che mi spetta, cioe il totale diviso il numero di occupanti?

inoltre, grazie alla tabella che mi hai mandato, ho notato che mi vengono addebitati tutti gli anni, le spese generali di amministrazione per intero...ma da come appare in tabella dovrebbero essere al 50% o sbaglio?

attenzione, riporto quanto postato in altra discussione da TULLIO TS che puntualizza la recente modifica del cc sul condominio:

 

cc Art. 1130 bis

- I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari n.d.r. inquilini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. ...

L. 392/78 art. 9

- Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. ...

La Corte di Cassazione 4 giugno 1998 n. 5485, pronunciandosi in materia di rapporti tra locatore e inquilino, ha statuito, analogamente, che il conduttore può rivolgersi "direttamente" all'amministratore e non al proprio locatore, per l'esame dei documenti giustificativi delle richieste di rimborso in forza del contratto di locazione, perché tale documentazione è custodita dall'amministratore che, eventualmente, è tenuto ad esibirla anche nel giudizio che dovesse essere instaurato tra il condòmino ed il proprio conduttore.

 

è una importante precisazione che corregge ragionamenti validi fino a due anni fa.

Ottimo...posso andare a chiedere conferma allora...credo proprio che lo farò...ma il dubbio resta. Al caso, dovrei pagare tutto?e le spese generali di amministrazione, sono divise in egual misura tra proprietario e inquilino?

Devi leggerti il tuo contratto di locazione.

Delle spese condominiali (o oneri accessori) che risultano nei bilanci annuali a te spettano quelle espressamente previste dal tuo contratto di locazione: tutte le altre spese competono al proprietario.

--link_rimosso--

 

E' bene che tu sappia che la prescrizione per spese condominiali è di 5 anni, per cui è inutile controllare le gestioni precedenti al 2010.

Comunque in caso di morosità altrui, inquilino non risponde in solido con le morosità di altri inquilini

 

Il condominio è dei condomini e non degli inquilini, eventuali morosità o ammanchi non possono essere pagati da inquilini ma eventualmente dai proprietari

 

Personalmente consiglio tale rapporto

inquilino paga al proprietario affitto e acconto spese (sia di riscaldamento che ordinarie ripetibili)

Il proprietario paga tutto all'amministratore del condominio

poi a fine stagione si faranno i conguagli

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