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Costituzione del fondo cassa per il pagamento delle quote dei condomini morosi: quale maggioranza adottare?
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Costituzione del fondo cassa per il pagamento delle quote dei condomini morosi: quale maggioranza adottare?

Fondo cassa e maggioranze necessarie per la costituzione

Avv. Isabella Vulcano  

La controversia ha ad oggetto l'impugnazione proposta da una società denominata “T. sas”, quale condomina del condominio “ CLS”, avverso una deliberazione assembleare di approvazione del bilancio preventivo / esercizio straordinario.

Parte ricorrente sollevava due motivi di impugnativa della predetta deliberazione:

1) la costituzione di un fondo cassa, finalizzato a fronteggiare l'inadempimento dei condomini morosi nel versamento delle quote e, in particolare, la violazione del quorum costitutivo dello stesso;

=> Costituzione di un fondo cassa condominiale per sopperire alle morosità. I poteri dell'assemblea condominiale.

2) l'illegittima imputazione delle spese per il consumo di acqua dell'impianto condominiale in capo alla ricorrente, nonostante vi fosse stato un pregresso distacco dell'utenza.

=> Fondo cassa condominiale e vendita dell'appartamento

Nella memoria ex art 183 cpc, tuttavia, la società ricorrente dava atto di una nuova deliberazione assembleare datata 20.04.2015 – parzialmente sostitutiva di quella impugnata – con la quale la suddetta società veniva esclusa dal riparto delle spese per il consumo di acqua nel periodo 2009 -2015.

Si osserva come l'adozione di nuova deliberazione in pendenza del giudizio e parzialmente sostitutiva di quella impugnata, dia luogo alla cessazione della materia del contendere.

Tale principio, sancito dall'art. 2377 cod. civ. in materia societaria deve estendersi – per giurisprudenza costante e consolidata – anche alla materia condominiale.

Sebbene, infatti, rispetto al punto modificato non vi sia ragione di statuire nel merito in quanto, di fatto, la deliberazione ritenuta invalida (illegittima imputazione del consumo di acqua) è venuta meno, il Tribunale dispone ugualmente circa la fondatezza o meno della domanda proposta dalla ricorrente, al fine di poter decidere in ordine alle spese di giudizio sulla base del principio di “soccombenza virtuale”.

Detto principio prevede, come noto, una valutazione in merito alle spese di lite, considerando le probabilità di accoglimento della domanda proposta, qualora non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere.

Entrando nel merito della vicenda si osserva come, nonostante la delibera assembleare riguardi “ l'approvazione del bilancio preventivo – esercizio straordinario” di fatto, essa ha ad oggetto la costituzione del fondo cassa per il pagamento delle quote dei condomini morosi.

=> Come utilizzare correttamente il fondo cassa condominiale

Il Tribunale adito ritiene la questione relativa al fondo cassa come “assorbente” rispetto ad ogni altra mostrando, così, di aderire al principio della ragione più liquida.

Come noto, tale principio consente di decidere la domanda risolvendo una questione ritenuta, appunto, assorbente, ovvero preminente, così da evitare la previa trattazione di tutte le altre questioni presenti. Nel caso di specie, la questione assorbente è relativa al dettato dell' art 1123 cod. civ. il quale prescrive il criterio della “proporzionalità” per la costituzione del fondo stesso.

La disciplina del fondo cassa per i debiti dei condomini morosi ha incontrato un significativo mutamento a seguito dell'entrata in vigore della legge di riforma del condominio ( L. 220/2012).

Anteriormente alla predetta riforma, si riteneva legittima la costituzione del fondo cassa per il pagamento delle quote dei morosi in ipotesi di effettiva urgenza e con il voto favorevole dei condomini che rappresentavano la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio (cfr Cass Civ n. 13631/2001; Cass Civ n. 9083/2014).

In ogni caso la costituzione del fondo doveva avvenire – in mancanza dell'unanimità delle volontà – secondo un principio di proporzionalità da rinvenire nell' art 1123 cod. civ., a mente del quale “le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio (…) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

In ipotesi di improrogabile urgenza, data ad esempio dall' avvio di azioni esecutive da parte dei creditori del condominio, era consentita la deliberazione assembleare per la costituzione di un fondo “ad hoc” per fronteggiare la mora al fine, anche, di tutelare i condomini non morosi legati da vincolo di solidarietà passiva.

A seguito della L. 220/2012 la quale ha apportato non poche modifiche alla disciplina del condominio, si afferma il criterio dell'unanimità delle volontà per l'approvazione e la costituzione del fondo per i morosi.

Perde di rilievo l'ipotesi della costituzione di un fondo “ ad hoc” per far fronte al pagamento delle quote dei morosi in quanto si afferma l'importante principio della preventiva escussione del debitore, ovvero l'obbligo per i creditori di agire previamente nei confronti dei condomini morosi e, solo se questi ultimi non sono adempienti, verso quelli in regola.

Se ne deduce che l'obbligazione dei condomini non morosi nel versamento delle spese condominiali verso i creditori è meramente sussidiaria ed eventuale.

Nel caso di specie, al contrario, il condominio convenuto deliberava la costituzione del fondo a maggioranza dei voti favorevoli in palese violazione dell' art 1123 cod. civ. Per tale ragione il Tribunale adito ritiene la suddetta delibera illegittima.

Giova ricordare, inoltre, a sostegno del criterio dell'unanimità per la costituzione di un fondo per i morosi che la legge di riforma del condominio ha previsto, all'art. 1135 cod. civ., la costituzione obbligatoria di un fondo per la realizzazione di opere di manutenzione straordinarie e innovazioni senza nulla disporre in tema di fondo cassa per la morosità .

Ne deriva l'affermazione del principio dell'unanimità che va a derogare il criterio della proporzionalità ex art 1123 cod. civ.

Alla luce di quanto esposto il Tribunale di Ivrea accoglie l'impugnazione della Società ricorrente annullando, così, la delibera emessa dal condominio convenuto, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio preventivo- esercizio straordinario, con compensazione delle spese di lite per un terzo e condanna del condominio al pagamento della quota residua.

=> Perché i condomini dovrebbero decidere di farsi carico dei debiti altrui?

Scarica Tribunale di Ivrea del 7 febbraio 2017

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