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Lastrico solare di proprietà esclusiva, collocazione di fioriere fisse e infiltrazioni. Chi paga i danni?
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Lastrico solare di proprietà esclusiva, collocazione di fioriere fisse e infiltrazioni. Chi paga i danni?

Fioriere e infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante: chi paga i danni?

Avv. Leonarda Colucci - Foro di Brindisi  

Accade spesso negli stabili condominiali che il proprietario esclusivo del lastrico solare decida di sfruttare tale spazio per creare veri e propri piccoli giardini magari con la collocazione di fioriere fisse.

Tutte le questioni più rilevanti in tema di risarcimento del danno da infiltrazioni da lastrico solare.

Nulla da eccepire ma cosa succede se si verificano infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante e le stesse siano addebitabili anche alla cattiva manutenzione delle fioriere? Chi ne risponde solo il proprietario esclusivo o anche il condominio?

=> Chi paga i danni derivanti dalla cattiva manutenzione delle fioriere condominiali?

=> Quale titolo abilitativo è necessario per la rimozione delle fioriere: CILA o SCIA?

Il caso. Un condominio viene condannato, in primo grado, al risarcimento dei danni da infiltrazioni subiti dal proprietario dell'appartamento sottostante al lastrico solare di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Il condominio impugna la sentenza sostenendo di non essere responsabile dei danni da infiltrazioni subiti dagli attori, puntualizzando che il giudice di primo grado aveva erroneamente ritenuto di proprietà condominiale le fioriere fisse collocate sul lastrico solare dal proprietario esclusivo.

Il condominio, in appello, ha puntualizzato che il lastrico solare è di proprietà esclusiva di uno dei condomini così come devono considerarsi di proprietà esclusiva tutti i beni che si trovano sul lastrico e cioè: vasi, fioriere, arredi, ecc.

A parere del condominio, quindi, il fatto che "la fioriera presentasse elementi architettonici comuni all'esterno del fabbricato non è certamente idoneo a ricondurre la proprietà in capo al condominio".

I precedenti. Il condominio appellante si riporta, ad un principio già ribadito dalla giurisprudenza di legittimità che equiparando le fioriere fisse ai balconi aggettanti ha puntualizzato che quando le prime non hanno alcun pregio artistico e non costituiscono parte integrante dello stabile appartengono al proprietario esclusivo del lastrico di conseguenza quest'ultimo deve risponderne in caso di danni a terzi. [1]

Tale principio si colloca nell'alveo di un orientamento giurisprudenziale consolidato nel quale si colloca il precedente appena citato, secondo cui solo quando un elemento decorativo, come un balcone aggettante o una fioriera, sono inseriti nel prospetto dell'edificio rendendolo esteticamente gradevole può considerarsi come bene comune a tutti obbligando in condominio a risponderne in caso di danni a terzi. [2]

=> Le fioriere dei balconi in cemento armato non devono essere considerate parti comuni

La decisione. La sentenza della Corte d'appello di Napoli emessa il 9 marzo 2017 n. 2829, condivide pienamente tale orientamento, ed accogliendo l'appello del condominio, ribadisce che il lastrico solare è di proprietà comune a tutti i condomini poiché funge da copertura all'intero fabbricato, mentre le foriere fisse (ancorate al lastrico) se non hanno funzioni decorative dell'intero stabile, devono considerarsi esclusivamente come elementi decorativi del solo lastrico solare di proprietà esclusiva. A tal proposito la Corte partenopea evidenzia che le fioriere non si inseriscono nel prospetto dell'edificio, ma sono state collocate all'interno del terrazzo di proprietà esclusiva e di conseguenza il condominio non può essere chiamato a rispondere dei danni (infiltrazioni d'acqua) subiti dall'appartamento al piano inferiore.

=> Apposizione di fioriere di "panettoni spartitraffico" per delimitare delle aree comuni. A chi spetta decidere?


[1] Cass. civ. Sez.

II, 30-04-2012, n. 6624 "In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile)."

[2] Cass. civ. Sez.

II, 19-05-2015, n. 10209 "I balconi aggettanti dell'edificio condominiale, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.

Costituiscono, invece, beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" ( In senso conforme vedasi anche Cass. civ. Sez. II, 30-07-2004, n. 14576)

Scarica Corte d'appello di Napoli del 9 marzo 217 n. 2829

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