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Finestre, luci e vedute
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Finestre, luci e vedute

Finestre: passaggio alla luce e all'aria e rispetto delle distanze

 

Finestre, luci e vedute

L'elemento caratterizzante la veduta è la possibilità di avere, attraverso di essa, una visuale agevole, cioè senza l'utilizzo di mezzi artificiali e affinché ciò avvenga, a norma dell'art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della "impectio" anche quello della "prospectio" nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, in modo che il fondo alieno risulti soggetto ad una visione mobile e globale (sulla base di tale principio la S.C. ha escluso che avesse carattere di veduta un'apertura munita di una struttura metallica, incorporata nel muro di confine; v. Cass. n. 22844 del 2006). Cass. 10 gennaio 2017 n. 346

A tenore dell'art. 900 cod. civ., le luci sono costituite dalle finestre e dalle altre aperture sul fondo del vicino che danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo predetto; ne consegue che non costituisce "luce" una rete metallica apposta all'aperto sul confine col fondo del vicino, la quale non svolga la funzione di dare luce ed aria ad una fabbrica, ma serva solo alla protezione delle proprietà o - trattandosi di fondi in dislivello - anche di tutela della incolumità delle persone. Cass. 26 luglio 2016 n. 15458

Non costituisce aggravamento della servitù di veduta, ai sensi dell'art. 1067 c.c., la copertura di una terrazza da cui si esercita la veduta stessa, in quanto la copertura, pur potendo consentire un uso più intenso ed assiduo del diritto, non ne amplia il contenuto essenziale, perchè lascia inalterati i limiti della inspectio e della prospectio sul fondo vicino (Cass. 21 febbraio 1995, n. 1899; Cass. 15 aprile 1982, n. 2278 [...]. Cass. 30 giugno 2016 n. 13444

I velux non possono di certo considerarsi "vedute" alla stregua dell'articolo 900 codice civile - non consentendo né di affacciarsi sul fondo del vicino (prospectio) né di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (inspectio) -, ma semplici luci in quanto consentono il solo passaggio dell'aria e della luce. Consiglio di Stato 5 ottobre 2015 n. 4628

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato (Cass., 11 febbraio 1997, n. 1261). Cass. 16 gennaio 2013 n. 955

L'elemento che caratterizza la veduta rispetto alla luce è la possibilità di avere, attraverso di essa, una visuale agevole , cioè senza l'utilizzo di mezzi artificiali, sul fondo del vicino, mentre la possibilità di affacciarsi è prevista dall'art. 900 c.p.c. in aggiunta a quella di guardare sicchè, in date condizioni, la mancanza di quest'ultimo requisito, non esclude la configurabilità della veduta, quando attraverso l'apertura sia comunque possibile la completa visuale sul fondo del vicino mediante la semplice "inspectio"(Cass. n. 5775/1988;n. 17/1993). Cass. 8 ottobre 2013 n. 22887

Perché si possa parlare di strada pubblica ai fini dell'esonero dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905 c.c., comma 3, occorre che la destinazione della strada all'uso pubblico risulti da un titolo legale, il quale può esser costituito oltreché da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato anche dall'usucapione ove risulti provato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che a tal fine rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene "uti singuli" essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti" (cfr. Cass. n. 8341 del 1998, cit). Cass. 26 giugno 2013 n. 16200

La tutela possessoria delle aperture lucifere è consentita, oltre che nel caso di servitù di luce, nel caso in cui le aperture siano state eseguite e mantenute "iure proprietatis", costituendo l'apertura di luce sul confine manifestazione di una facoltà rientrante nel contenuto del diritto di proprietà e del possesso, salvo che il vicino costruisca in aderenza a norma dell'art. 904 c.c., venendo meno nella suddetta ipotesi la tutela della luce, sia in sede petitoria, sia in quella possessoria. Cass. 30 maggio 2013 n. 13618

Il potere di chiudere le luci è attribuito dall'art. 904 c.c. al "vicino", vale a dire a un soggetto che non partecipa ab origine della proprietà del muro in cui queste sono aperte.

Infatti, detta disposizione consente la chiusura della luce in quanto il vicino ne acquisti la comunione ovvero costruisca in aderenza, vale a dire esercitando le facoltà previste, rispettivamente, dagli artt. 874 e 877 c.c.

E nel caso in cui il muro sia stato reso comune, la chiusura è consentita sempre che la costruzione avvenga in appoggio e consista in un edificio (cfr. Cass. n. 8671/01). Cass. 10 giugno 2011 n. 12864

In tema di condominio, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., comma 1, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.

L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva. Cass. 9 giugno 2010 n. 13874

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