Il Tribunale ha escluso che la comparsa di fenomeni di umidità potesse legittimare l'omissione del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore.
"Al conduttore non è consentito di astenersi di versare il canone, ovvero, di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione nel godimento del bene e ciò, anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti".
Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Pescara con la sentenza n. 939 del 31 maggio 2016 in merito al mancato pagamento dei canoni di locazione.
I fatti di causa. Tizio (locatore) intimava a Caio (conduttore) lo sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione dei mesi da gennaio a giugno 2015 nonché di oneri accessori (tassa sui rifiuti e consumi di gas, acqua ed energia elettrica) dovuti in virtù di contratto di locazione stipulato tra le parti il 4.12.2014, registrato il 24.12.2014 avente ad oggetto appartamento ammobiliato.
Costituendosi in giudizio, Caio si opponeva alla convalida e precisava che il locatore, nel cedere in locazione il suddetto immobile, aveva omesso di avvertire che i locali erano interessati da fenomeni di umidità tale da rendere impossibile il godimento, né, poi, la stessa aveva mantenuto la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto o aveva provveduto alle riparazioni necessarie ad eliminare i vizi sopravvenuti nel corso della locazione, essendo presenti nell'appartamento vistose macchie di umidità; sicché, a parere del conduttore, tali condizioni del bene locato, incidendo sull'idoneità all'uso convenuto, impedivano la risoluzione del contratto per inadempimento, chiesta dall'attrice, potendo i conduttori valersi dell'eccezione di inadempimento.
La tutela del conduttore. Secondo l'art.1578 c.c., qualora il bene oggetto del contratto, al momento della consegna, sia affetto da vizi "che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili".
Dall'analisi della norma in esame si evidenzia che il conduttore può domandare o la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo a seconda della gravità o meno del vizio.
La scelta tra i due rimedi non spetta però al conduttore, il quale per tal modo sarebbe arbitro nella determinazione della gravità del vizio, ma dovrà essere stabilita dal giudice, il quale, caso per caso, rileverà se ricorrano gli estremi per l'una o per l'altra delle due azioni.
L'esercizio delle azioni spetta al conduttore indipendentemente dalla buona o malafede del locatore, perché esse prescindono dal comportamento soggettivo e si riferiscono ad uno stato di fatto oggettivo. Detto esercizio non è sottoposto a termini, tranne quelli comuni della prescrizione.
La risoluzione del contratto. Tale rimedio (artt. 1453 e ss. del codice civile) si riferisce a una disfunzione del rapporto contrattuale sopravvenuta e causata da una delle fattispecie espressamente indicate dal codice.
A differenza di quanto accade nei casi di nullità e annullabilità del contratto, la risoluzione opera anche se all'origine, il contratto era stato validamente stipulato ed era esente da vizi.
In caso di vizi dell'immobile locato, pur se conosciuti dal conduttore al momento della conclusione del contratto, si configura, in capo a quest'ultimo, il diritto ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente diritto al risarcimento del danno ex art. 1453 c.c., qualora parte locatrice abbia assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alle necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all'uso convenuto (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 06/03/2012 n° 3454).
Inoltre, per quanto concerne la risoluzione del contratto si osserva che costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c., "quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione" (cfr. Cass. 6 marzo 1995 n. 2605).
Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione
La riduzione del canone di locazione. Il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (Trib. Novara, 09/01/2006).
Sul tema in esame,in un recente pronuncia giurisprudenziale del 3 maggio 2016 n. 8637, la Corte ha avuto modo di precisare che "il conduttore non paga il canone di locazione se esso riguarda un immobile inutilizzabile.
Nell'ipotesi di mancato totale godimento dell'immobile è lecita la sospensione del pagamento.
Anche se il motivo non attiene alle funzioni sostanziali dell'abitare, ma alla sicurezza elettrica".
Difatti, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. (In senso conforme Corte di Cassazione Sentenza 17 luglio 2012, n. 12231, Tribunale Padova, Sentenza 4 novembre 2014, n. 3343).
In altri episodi, invece, è stato confermato il principio in base al quale il conduttore che continua a godere dell'immobile che presenta dei vizi può chiedere una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento dipendente dai difetti dell'immobile, imputabili ad inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione a suo carico, in applicazione analogica dei principi di cui all'art. 1584 c.c. (Cass. n. 3341 del 7.3.01; Trib. Benevento, 10/12/2007).
Condensa, muffe, umidità e infiltrazioni, riconoscerle per capire che cosa fare
Il ragionamento del Tribunale di Pescara. Secondo il giudice, dall'istruttoria di causa non era emerso che l'umidità fosse presente già al momento dell'inizio del contratto. Invero, dalle macchie di umidità rappresentate dalle fotografie in atti, non è era riscontrabile che queste dipendevano da difetti strutturali dell'immobile o, come sostenuto dalla locatrice, da uno scorretto uso dell'appartamento, consistito nel tenerlo con le finestre costantemente chiuse, in modo tale da non consentirne la necessaria aerazione.
Né i convenuti hanno esercitato le azioni (di risoluzione del contratto di locazione e di riduzione del corrispettivo) accordate dalla disciplina codicistica (artt.1578/1581 c.c.) in ipotesi di vizi della cosa locata.
Premesso quanto esposto, il tribunale ha avuto modo di precisare che, conformemente all'orientamento giurisprudenziale in materia,
"al conduttore non è consentito di astenersi di versare il canone, ovvero, di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione nel godimento del bene e ciò, anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti" (In tal senso Cassazione Civile sentenze nn. 13887/2011, 24799/2008, 261/2008).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Pescara, con la pronuncia in commento ha escluso che la comparsa di fenomeni di umidità potesse legittimare l'omissione del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore. Ne consegue la risoluzione del contratto di locazione con conseguente condanna del conduttore dei canoni e degli oneri accessori.
