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Il condomino apparente, come poter evitare di spendere tanti soldi per un'azione giudiziaria sbagliata
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Il condomino apparente, come poter evitare di spendere tanti soldi per un'azione giudiziaria sbagliata

Evitare di spendere tanti soldi per un'azione giudiziaria sbagliata, come individuare il vero condomino obbligato

Avv. Alessandro Gallucci  

Ne parliamo spesso del condomino apparente, ossia di quella persona che, nei rapporti con l'amministratore, si comporta come fosse il reale proprietario dell'immobile.

Partecipa alle assemblee, paga le spese condominiali, è attivo nell'aiutare il mandatario della compagine (l'amministratore) in materia di gestione e conservazione delle parti comuni, insomma è persona che non si tira indietro.

Capita, poi, che i rapporti si logorino o che comunque sorgano incomprensioni e che dall'armonia si passi alla necessità di recuperare forzosamente il credito maturato rispetto all'unità immobiliare il cui referente è il condomino apparente.

E' a questo punto, molto spesso, l'amministratore agisce direttamente contro di esso, nella convinzione che sia il vero condomino. Così facendo sbaglia.

Secondo l'ormai consolidatissimo orientamento giurisprudenziale, "nell'ipotesi contenziosa, quando cioè l'amministratore, in presenza di mancato pagamento, deve agire giudizialmente per il recupero delle spese condominiali, l'istituto dell'apparenza del diritto, che non è di natura processuale, bensì di natura sostanziale, non può valere a giustificare un'iniziativa giudiziaria svincolata dalla realtà, mentre la violazione dei rispettivi doveri va considerata, esigendo nel contempo un collegato giudizio di comparazione e bilanciamento tra situazioni contrapposte:

nell'ipotesi in cui l'amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, come nel caso di specie, l'osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l'individuazione del vero condomino obbligato, non solo perché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l'effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un'azione giudiziaria, ma anche perché appare conforme al sistema della tutela del credito.

Sotto quest'ultimo profilo, l'amministratore che agisce contro il condomino apparente, nell'ipotesi in cui quest'ultimo sia privo di beni, potrebbe non vedere soddisfatto il credito azionato, con grave pregiudizio per la gestione condominiale.

Laddove, invece, essendo il vero condomino proprietario dell'unità immobiliare, l'amministratore che agisce contro di lui può utilmente esperire tutti i mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale (in particolare chiedere sequestro conservativo: art. 2905 c.c. e 671 c.p.c.) per il soddisfacimento del credito" (Trib. Torino 21 novembre 2012 n. 6755).

Insomma non solo chi deve pagare non paga ma al danno si aggiunge anche la beffa di un'azione giudiziaria inutile, oltre che costosa, con rischio di condanna del condomino alle spese.

=> Condòmino "apparente" ed oneri condominiali: chi paga?

Che cosa fare per evitare questa "catastrofe".

Ci rivolgiamo anche e soprattutto agli amministratori che rischiano un'azione giudiziaria per negligenza.

Il modo migliore per recuperare il credito verso il condomino moroso, agendo contro il reale proprietario dell'unità immobiliare, è quello di far precedere l'azione giudiziaria da una visura presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

A quel punto, se i conti condominiali sono corretti, il vero proprietario non avrà scampo e non potrà avanzare nessuna giustificazione; egli non potrà far altro che pagare.

=> Il condominio deve verificare la proprietà dell'immobile prima di agire in giudizio.

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