L’esecuzione di interventi manutentivi è argomento in grado di mettere in subbuglio tantissimi condomini. La paura delle spese ingenti e dei lavori mal eseguiti è sempre dietro l’angolo.
Il sospetto dell’accordo tra amministratore e impresa o tra un condomino e l’impresa da lui segnalata è sempre forte. I lavori di manutenzione, tuttavia, sono sempre necessari.
I motivi sono svariati: si pensi alla loro utilità rispetto al valore economico della singola unità immobiliare.
Per quanto bene essa possa essere tenuta, infatti, non può sottacersi che le condizioni dello stabile in cui è ubicata influiscono, e non poco, sulla valutazione della porzione di piano di proprietà esclusiva. A ciò si aggiunga l’obbligo di mantenere in buono stato di conservazione l’immobile.
L’inadempimento comporta responsabilità di carattere civile, amministrativo e perfino penale (art. 677 c.p.).
Esecuzione dei lavori di restauro vuol dire anche assunzione di responsabilità durante la realizzazione dei medesimi. Chi è il responsabile durante il periodo utile al loro compimento?
Per rispondere a questa domanda è bene ricordare che questo genere d’interventi dev’essere ricondotto nell’alveo del contratto di appalto previsto è disciplinato dall’art. 165 c.c., a mente del quale: “l'appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.
In breve: il condominio, dopo una deliberazione (o su input dell’amministratore nei casi consentiti dalla legge, artt. 1130-1135 c.c.), in persona del suo legale rappresentante stipula un contratto con un’impresa che si obbliga, dietro compenso, ad eseguire gli interventi pattuiti.
Durante quel periodo a seconda degli accordi e delle modalità esecutive la responsabilità potrà ricadere sull’appaltatore, sull’amministratore ed anche direttamente sui condomini.
La Cassazione, che ha affrontato la vicenda in più occasioni non ha dubbi. “ In tal caso (ossia nel caso d’appalto n.d.A.) il controllo dei beni comuni nell'interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all'amministratore quante volte, da un lato, l'appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall'altro l'assemblea non affida l'anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore.
Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l'amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall'amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n. 2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804)” (Cass. 16 ottobre 2008 n. 25251).
