Le spese per i lavori di straordinaria manutenzione del balcone di pertinenza dei proprietari si prescrivono nel termine ordinario di dieci anni, mentre per le spese condominiali fisse a cadenza periodica, quali pulizia o manutenzione ordinaria, il termine di prescrizione è fissato in cinque anni. Lo ha chiarito il Tribunale di Roma con la sentenza n. 18826 del 22 settembre 2015.
La decisione del Giudice romano
segue l'orientamento ormai dominante in giurisprudenza relativo al termine di prescrizione da applicare alle spese di condominio:
- Il termine di prescrizione breve quinquennale di cui all'art. 2948 c.c. può applicarsi esclusivamente a quelle spese condominiali fisse che rivestono natura periodica;
- Le spese per i lavori di manutenzione straordinaria, di carattere occasionale, si prescrivono invece nel termine ordinario decennale.
In entrambi i casi, il termine di prescrizione inizia a decorrere dalla data di approvazione del riparto di spesa per l'anno di riferimento.
Oggetto di controversia è un decreto ingiuntivo, emesso dal tribunale nei confronti di alcuni condòmini comproprietari di un immobile, per il mancato pagamento di oneri condominiali relativi ai lavori straordinari che avevano interessato il balcone di loro pertinenza.
I proprietari si opponevano al decreto eccependo tra l'altro l'avvenuta prescrizione quinquennale delle spese in questione.
Le spese infatti erano state approvate nel 2005, mentre il Condominio aveva proposto ricorso per decreto ingiuntivo solo nel 2014.
Il Condominio contestava l'opposizione, facendo notare che le delibere assembleari di approvazione dei lavori erano state impugnate e i relativi giudizi avevano confermato l'obbligo di pagamento degli oneri.
Il Tribunale di Roma, nel confermare il decreto ingiuntivo anche nel merito, ha respinto l'eccezione preliminare di prescrizione formulata dai condòmini. Rifacendosi ai princìpi sanciti in materia dalla Cassazione, il giudice ha stabilito che le spese per lavori straordinari di messa in sicurezza del balcone si prescrivono nel termine ordinario di dieci anni, e non in quello breve di cinque anni, come sostenuto dai ricorrenti.
In particolare, in tema di prescrizione la Corte di Cassazione ha più volte affermato la seguente distinzione (Cass. civ. nn. 11981/1992, 12596/2002, 4489/2014):
1)Termine quinquennale per le spese fisse: "la regola di cui all'art. 2948, comma 4, c.c., che impone il termine quinquennale di prescrizione, possa applicarsi esclusivamente a quelle spese condominiali fissa, come quelle di pulizia o di manutenzione ordinaria, che rivestono natura periodica, trattandosi di obbligazioni che si rinnovano ogni anno o in termini più brevi"
2) Termine decennale per le spese straordinarie o occasionali: "diversamente, si deve ritenere che tutte le spese imputate a lavori di manutenzione straordinaria, in virtù del loro carattere occasionale, legato ad una contingenza della parte comune da preservare, costituiscono normali crediti assoggettati all'ordinario regime di prescrizione decennale".
Nel caso di specie - conclude il tribunale romano - gli importi richiesti dal Condominio mediante il ricorso per decreto ingiuntivo riguardano lavori straordinari afferenti alla messa in sicurezza di un balcone.
Gli oneri in questione, dunque, non hanno natura periodica, poiché erano stati occasionati dalla necessità di ancorare il balcone pericolante allo stabile condominiale.
Per questo, essendo stato approvato il riparto di spesa relativo nel 2005, al momento della proposizione del ricorso per decreto ingiuntivo (2014) non risultava ancora decorso il termine prescrizionale di dieci anni.
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