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Manutenzione di un fregio ornamentale in un condominio complesso. Quali sono i criteri di riparto delle spese?
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Manutenzione di un fregio ornamentale in un condominio complesso. Quali sono i criteri di riparto delle spese?

Elementi caratterizzanti del decoro architettonico e riparto degli oneri di manutenzione

Avv. Giuseppe Zangari - Foro di Padova  

La vicenda. Due società condomine impugnano la delibera di approvazione del bilancio con cui viene ripartita, in proporzione ai millesimi di proprietà, la spesa di rifacimento di un frontone danneggiato dall'evento sismico che ha colpito l'Emilia-Romagna nel 2012.

Segnatamente le ricorrenti rilevano che il complesso condominiale oggetto di causa si compone di due fabbricati distinti e separati tra loro; che il frontone lesionato fa parte di un edificio del tutto diverso, per facciate perimetrali e coperture, da quello di cui fanno parte gli appartamenti di proprietà delle medesime; che, pertanto, la spesa avrebbe dovuto essere ripartita ai sensi del comma 2 (“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”) o al più del comma 3 (“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità”) dell'art. 1123 c.c.

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Si costituisce in giudizio il Condominio eccependo l'incompetenza per valore in favore del Giudice di Pacepoiché la spesa pro quota a carico delle ricorrenti risulterebbe inferiore ad euro 5.000,00; la carenza di interesse ad agire, essendo la delibera oggetto del giudizio meramente ripetitiva di unaprecedente decisione che mai è stataimpugnata; che il criterio di ripartizione è coerente a quanto previsto dal regolamento condominiale; che il frontone danneggiato costituisce un'utilità a favore dell'intera compagine.

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La sentenza. Con un'articolata ed esaustiva pronuncia il Tribunale di Ferrara giudica infondate le doglianze attoree (Trib. Ferrara n. 229/2015).

Per quanto concerne le eccezioni preliminari il Tribunale di primo grado, da un lato rigetta l'eccezione di incompetenza per valore ritenendo che l'oggetto del contendere non si limitaalla somma imputata alle ricorrenti in quanto tale, bensì coinvolge la legittimità o meno dei criteri di riparto e dunque la validità della delibera rispetto all'impegno di spesa nella sua globalità, certamente superiore ad euro 5.000,00 (Cass. Civ. n. 12201/2010); dall'altro lato che la precedente decisione era risultata viziata da un'irregolarità nella stesura del verbale, dal che la delibera impugnata, peraltro fondata su maggioranze diverse, non può ritenersi meramente ripetitiva della precedente, ma al contrario annulla e sostituisce la predetta.

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