Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
98466 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
I requisiti di opponibilità del regolamento contrattuale. Itinerari giurisprudenziali.
Problema condominiale? Inviaci un quesito

I requisiti di opponibilità del regolamento contrattuale. Itinerari giurisprudenziali.

Efficacia del regolamento di condominio e modalità di opponibilità

Dott.ssa Marta Jerovante - Consulente Giuridico  

Una delle questioni che la vita condominiale pone – a giudicare soprattutto dal consistente contenzioso che ne deriva – è l'efficacia del regolamento di condominio, più precisamente l'opponibilità di tale atto a tutti i partecipanti al medesimo, che si tratti degli originari acquirenti o, soprattutto, di successivi subentranti nella proprietà.

=> L'opponibilità del regolamento contrattuale ai condòmini successivi acquirenti.

Il riferimento è al regolamento contrattuale o esterno, ossia quello che discende da un atto di accettazione da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell'acquisto: esso viene di norma predisposto dal costruttore-venditore dell'edificio e disciplina sia i rapporti tra i singoli proprietari, quanto alcuni rapporti tra condomini e venditore. (Si rammenta inoltre che si definisce contrattuale anche il regolamento approvato dai condomini con una deliberazione assembleare unanime.)

Inoltre, il regolamento contrattuale, sia che venga materialmente allegato ai singoli atti d'acquisto sia che venga solo menzionato nei medesimi contratti, ne diviene parte integrante: al riguardo, ci si è spinti ad affermare che «Siffatto regolamento è opponibile non soltanto a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato esplicitamente o implicitamente il regolamento stesso, ma anche a coloro che, in epoca successiva alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell'edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore, anche in assenza di espressa previsione in tal senso nei singoli atti di acquisto, atteso che tutti costoro, non avendo partecipato all'approvazione del regolamento o alla stipulazione degli atti, devono ricomprendersi, prima della conclusione del loro acquisto, come terzi rispetto ai quali opera, ai fini dell'opponibilità dei vincoli suddetti, siffatta forma di pubblicità» (Cass. civ., 17 marzo 1994, n. 2546).

Importante conseguenza di tale orientamento è che il regolamento così approvato, in caso di successivi trasferimenti delle unità immobiliari, è senz'altro efficace nei confronti degli acquirenti-aventi causa dei venditori-condomini, senza che occorra una loro espressa accettazione.

=> Rimozione delle fioriere e previsioni del regolamento condominiale

Per la verità, altra giurisprudenza ha ritenuto che «Nell'ambito della propria autonomia negoziale, i condomini possono introdurre, attraverso il regolamento di condominio, particolari limitazioni al contenuto dei rispettivi diritti di proprietà esclusiva, ma le relative clausole, per l'effetto riduttivo che ne consegue, hanno carattere convenzionale, sicché ai fini della loro validità, se predisposte dall'originario unico proprietario dell'edificio, devono essere accettate dai singoli acquirenti ad esse interessati, nel contratto di acquisto o con atto separato, e, se deliberate in assemblea, devono essere approvate all'unanimità di tutti i condomini gravati» (Cass. civ., 16 settembre 2004, n. 18665).

 Continua [...]

Per continuare a leggere la notizia gratuitamente clicca qui...

Cerca: opponibilità regolamento requisiti

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento