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Effetto purgativo, che cos'è?
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Effetto purgativo, che cos'è?

Vendita forzosa immobile, cosa si intende per effetto purgativo

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando un immobile è venduto nell'ambito di una procedura giudiziale di vendita forzosa si sente dire che a tale modalità di cessione dei diritti segue il così detto effetto purgativo.

Che cosa vuol dire effetto purgativo?

Chi si avvantaggia sul suddetto effetto purgativo?

Partiamo dal dato certo: la legislazione attuale non parla esplicitamente di effetto purgativo.

Esso altro non è che il modo di individuare gli effetti conseguenti alla vendita giudiziale e più nello specifico alla pronuncia da parte del giudice del decreto di trasferimento di un immobile.

Come sempre, quindi, è fondamentale l'inquadramento normativo della questione. Norma di riferimento è il primo comma dell'art. 586 del codice di procedura civile.

In ragione del contenuto di questa disposizione, ove il giudice - avvenuto il versamento del prezzo - non sospenda la vendita perché ritiene il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto egli può «pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono a obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508.

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Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento».

L'effetto purgativo, quindi, altro non è che la conseguenze degli ordini decretati dal giudice attraverso i quali si libera l'immobile venduto attraverso la procedura di esecuzione forzata.

Ciò che viene venduto per il tramite del Tribunale non porta con sé le ipoteche e i pignoramenti che hanno portato alla vendita forzata o che comunque sono stati iscritti e trascritti dopo la trascrizione del pignoramento che ha portato alla suddetta vendita.

Il decreto giudiziale, quindi, libera da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ossia depura, purga la proprietà dell'immobile venduto da elementi in grado di pregiudicare il libero godimento.

Ciò avviene in quanto le somme ricavate vengono distribuite ai titolari di diritti di credito che siano intervenuti nella procedura di espropriazione immobiliare o che comunque vi partecipino in ragione dell'esistenza di un diritto reale di credito (es. ipoteca).

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L'effetto purgativo riguarda le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, un particolare cenno meritano gli oneri condominiali, rispetto ai quali il codice civile (art. 63 delle disposizioni attuative) prevede una particolare garanzia in favore del condominio.

Com'è noto chi acquista casa in condominio è responsabile solidamente verso il condominio per i debiti del venditore inerenti l'anno precedente alla cessione e quello nel corso del quale essa è avvenuta.

L'appartamento acquistato all'asta, quindi, viene venduto libero da ipoteche e pignoramenti, ma per i debiti condominiali l'acquirente può essere chiamato a rispondere per solidarietà in relazione a quelli sopra indicati. Spetterà a quest'ultimo, ove escusso, esercitare l'azione di regresso verso il precedente proprietario.

Discorso differente per i crediti maturati dal condominio per periodi di gestione precedenti a quelli indicati dall'art. 63 disp. att. c.c.; in relazione ad essi non può essere domandata alcuna somma al nuovo condòmino.

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