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Ristrutturazione appartamento in condominio e riduzione dei metri cubi

Ristrutturazione appartamento in condominio e riduzione dei metri cubi

Ecco perchè serve la forma scritta per spostare i confini condominiali

La Cassazione ha stabilito che l'accordo con il quale i proprietari di due unità immobiliari in uno stabile condominiale trasferiscono diritti reali immobiliari deve rivestire la forma scritta.

I proprietari di un immobile al piano terra di un edificio condominiale conferiscono incarico ad un ingegnere per la ristrutturazione del loro immobile, sostenendo di aver raggiunto un accordo con gli altri condomini con il quale avevano stabilito il trasferimento di diritti reali immobiliari.

In seguito alla ristrutturazione, non convinti dell'esito dei lavori, i proprietari danno incarico per la redazione di una perizia giurata che accertava che erano stati ridotti notevolmente i metri cubi del loro appartamento che erano stati erroneamente annessi all' appartamento del piano superiore.

A fronte di tale situazione citano in giudizio l'ingegnere che aveva curato i lavori in questione, nonché i proprietari del piano superiore al fine di ottenere una sentenza di condanna al rilascio di volumi e superfici illegittimamente annessi.

Si costituivano i convenuti che, con domanda riconvenzionale, chiedevano al giudice la condanna degli attori alla chiusura di tre finestre e di una porta illegittimamente realizzate nell'androne condominiale.

Il giudizio di primo grado si conclude con l'accoglimento delle richieste degli attori e con la condanna dei convenuti alla restituzione delle superfici annesse alla loro proprietà illegittimamente.

Giunta in appello la vicenda la sentenza di secondo grado si conclude con la parziale riforma della sentenza impugnata.

In Cassazione i ricorrenti sostengono che la sentenza di secondo grado era affetta da nullità, nella parte in cui aveva stabilito che l'accordo, con il quale le parti avrebbero acconsentito a ristrutturare l'immobile in modo difforme da quello originario e si sarebbero concessi diritto di godimento, doveva avere forma scritta.

=> Il condomino che subisce danni durante la manutenzione dell'edificio non può fare causa all'amministratore

Secondo i ricorrenti, invece, dato che tale accordo aveva come oggetto la delimitazione delle rispettive proprietà, non necessitava di forma scritta e si perfezionava tramite comportamenti concludenti quali la sottoscrizione di progetti e di richieste di autorizzazioni.

La Cassazione ritiene infondato tale motivo, ed effettua alcune importanti precisazioni in merito alla forma che devono rivestire tutti quegli accordi che abbiano ad oggetto il trasferimento di diritti reali immobiliari.

Secondo la Cassazione "l'accordo con il quale le parti proprietarie di unità immobiliari in un edificio condominiale, si trasferiscano reciprocamente, nel corso delle operazioni rivolte alla ristrutturazione di un edifico, diritti immobiliari su porzioni di proprietà esclusiva e in proprietà comune …., deve rivestire la forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 c.c. trattandosi di un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare".

=> Ecco perchè è possibile ristrutturare riducendo i volumi preesistenti

Muovendo da tale principio, si rileva come l'atto scritto costituisce, nel caso di specie, lo strumento necessario per la valida manifestazione della volontà degli effetti negoziali e non può in nessun modo essere sostituito da comportamenti concludenti e dalla sottoscrizione, ad opera delle parti, di progetti e di richieste di autorizzazione.

A tal riguardo, rilevano gli ermellini, un progetto non può essere considerato come un atto negoziale. (Cass. sez. II, 12.9.1998, n. 9081)

Allo stesso modo, infine, la Cassazione ha respinto anche il motivo di ricorso secondo il quale era affetta da nullità la sentenza della Corte d'appello che aveva ritenuto valida la consulenza tecnica d'ufficio malgrado il perito nel redigerla si fosse avvalso di documenti non prodotti in giudizio dalle parti.

Nel respingere anche tale motivo di ricorso i giudici hanno osservato, aderendo ad un consolidato orientamento, che il ctu può acquisire ogni elemento necessario, e quindi documenti pubblici non prodotti dalle parti in giudizio, per rispondere ai quesiti.(Cass. civ. sez. III, 23.6.2015 n. 12921).

Scarica Corte di Cassazione, sez. II Civile, 14 dicembre 2015, n. 25140

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