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Due edifici condominiali distinti ma con un solo androne. Chi devo convocare alla riunione condominiale?
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Due edifici condominiali distinti ma con un solo androne. Chi devo convocare alla riunione condominiale?

Se ai due edifici si accede da un androne comune la convocazione assembleare sui lavori comuni deve essere comunicata a tutti.

Avv. Leonarda Colucci  

Se ai due edifici si accede da un androne comune la convocazione dell'assemblea che approverà lavori su parti comuni deve essere comunicata a tutti i condomini.

Il fatto. La proprietaria di un appartamento sito in uno stabile condominiale, composto da due distinti edifici con un androne di accesso comune, ricorre in giudizio chiedendo l'annullamento di una delibera condominiale che aveva deciso interventi su parti comuni dello stabile assumendo che tale delibera è stata assunta in violazione del quarto comma dell'art. 1136 del c.c. che dispone che le riparazioni di notevole entità devono essere approvate con il voto della maggioranza degli intervenuti all'assemblea o con il voto che rappresenta la metà del valore dell'edificio.

Il condominio, una volta costituito, ha sostenuto che la mancata convocazione di tutti i condòmini è attribuibile al fatto che lo stabile è composto da due distinti corpi di fabbrica ed hanno in comune sono l'androne di accesso, pertanto, a parere del condominio, solo i condomini dell'edificio dove saranno eseguiti i lavori sulle parti comuni avrebbero diritto a partecipare all'assemblea.

I motivi della decisione. Nel decidere la fondatezza delle pretese avanzate dalla ricorrente che lamenta di non essere stata posta nelle condizioni di partecipare all'assemblea la sentenza in commento ha analizzato, in primis, la questione del vizio della mancata convocazione all'assemblea di tutti i condomini.

La decisione evidenzia, infatti, che non può trovare alcuno spazio la tesi sostenuta dal condominio che si limita a giustificare la mancata convocazione di tutti i condomini affermando che questa non sarebbe stata necessaria in quanto gli stessi "non sono partecipi dell'edificio comune, ma di un corpo di fabbricato realizzato successivamente, munito di autonomi servizi e di impianti e distaccato dal restante fabbricato".

Dai fatti elencati dalle parti il Giudice, nella sentenza in commento, ha tratto elementi chiari tanto da dedurre che "i due distinti corpi di fabbrica condividono l'accesso e l'androne condominiale e pertanto vanno considerati come facenti parte di un solo condominio".

Attraverso tale considerazione la pronuncia condivide un orientamento espresso in passato dalla giurisprudenza che ha ritenuto che malgrado gli edifici siano strutturalmente distinti ed autonomi ma condividono solo un spazio comune gli stessi confluiscono in un solo condominio (Cass. Civ. 16.12.1984 n. 2987).

Alcune ulteriori considerazioni. La sentenza, inoltre, evidenzia che anche quando due edifici hanno in comune porzioni diverse dall'accesso si determina fra i vari condomini una situazione che integra l'ipotesi del supercondominio al quale si applicano le norme che disciplinano il condominio degli edifici.

A tale conclusione si giunge in ragione dello stretto rapporto ( rapporto di accessorietà) fra bene comune (nel caso di specie androne di accesso) e singole parti dei due distinti edifici e tale situazione implica , così come nel caso in questione, che entrambi gli edifici fanno parte di un'unica realtà condominiale per questo bisogna osservare le norme sul condominio incluse quelle che impongono l'obbligo di garantire la partecipazione di tutti i condòmini all'assemblea ed affinchè questo sia possibile bisogna convocare tutti i condomini.( Cass. 3.10.2003,n. 14791).

Dunque nel caso analizzato dalla sentenza emessa dal giudice della prima sezione civile del Tribunale di Salerno, considerato che i lavori deliberati dall'assemblea riguardavano parti comuni ad entrambe gli edifici facenti parte dello stesso condominio, dovevano essere convocati tutti i condomini e quindi anche quelli dell'edificio non direttamente coinvolto dai lavori in questione, e ciò in ragione del rapporto accessorio che poneva in relazione le parti comuni ( androne) con le singole proprietà esclusive dei due edifici.

(Chi deve partecipare alle assemblee del supercondominio?)

La sentenza, inoltre, ha evidenziato che la violazione delle norme procedurali che regolano lo svolgimento delle attività collegiali, anche se riguardano solo la fase della convocazione, rientrano nelle cause di impugnabilità di una delibera assembleare disciplinate dall'articolo 1137 del codice civile di conseguenza la delibera deve essere impugnata entro il termine di trenta giorni decorrenti dalla sua comunicazione.

Il fatto di informare tutti i condomini in merito alla convocazione della delibera assembleare è giustificata dalla necessità di tutelare gli interessi di tutti i partecipanti al condominio che devono essere posti, senza eccezioni, nella condizione di sapere se l'assemblea è stata convocata restando liberi, dopo essere stati informati, di decidere se partecipare o meno.

Quindi, come fra l'altro già precisato dalla giurisprudenza, la mancata convocazione anche di uno solo dei condomini determina come risultato un vizio nella formazione della volontà del condominio ( delibera assembleare). (Cass. 4.3.2011 n. 5254).

In poche parole se la proprietaria di un appartamento sito in uno stabile condominiale, composta da due edifici che hanno in comune alcune parti (accesso, androne) non viene convocata all'assemblea che ha deciso l'esecuzione di lavori sulle parti comuni dell'altro edificio, la relativa delibera deve essere considerata nulla perché non si è formata correttamente la volontà del condominio a causa della mancata partecipazione all'assemblea di tutti i condomini determinata dalla loro mancata convocazione, a tale risultato giunge la sentenza anche perché il condòminio non ha dimostrato la convocazione all'assemblea di tutti i condomini inclusa anche l'inquilina che ha impugnato la delibera oggetto del giudizio in questione.

L'intervento della Cassazione. Infine si ricorda che la Cassazione con sentenza del 13 febbraio 2013 n. 3589 ha stabilito che sono nulle le delibere dell'assemblea di condominio: prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (e quindi contrarie all'ordine pubblico, alla morale ed al buon costume),le delibere che non rientrano nella competenza dell'assemblea, nonché le delibere che incidono sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, e quelle affette da irregolarità del procedimento di convocazione.

Scarica Tribunale di Salerno, I Sez. civ., 18 marzo 2013, sent. n. 898

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