Qual è il valore legale di un documento firmato da tutti i condòmini – anche in momenti differenti – e poi portato all'amministratore affinché gliene dia esecuzione?
La domanda trae spunto da questo quesito posto che nostro forum:
“I condòmini di un condominio decidono di vedersi tra di loro senza che l'amministratore sia contattato, tra loro redigono un verbale, che poi fanno sottoscrivere a tutti i restanti condomini per accettazione. Poi forniscono il verbale debitamente firmato da tutti all'amministratore per far applicare quanto deliberato, tutto ciò si può fare? Essendo stata firmata da tutti la delibera è valida?”.
In prima istanza è bene chiarire che quello appena descritto non è un verbale propriamente detto (art. 1136, settimo comma, c.c.), perché il verbale è un documento che si redige durante lo svolgimento dell'assemblea.
Quello di cui parla il nostro lettore può essere considerato alla stregua di un atto d'indirizzo o comunque equiparabile negli effetti ad una deliberazione. Molto dipende dal suo contenuto
Proviamo, con alcuni esempi, a chiarire che cosa s'intende dire con questa affermazione e di conseguenza la posizione dell'amministratore di condominio.
Ipotizziamo che i condòmini nelle modalità sopra descritte decidano d'impegnarsi a raccogliere dei fondi per l'acquisto di un bene ad uso comune o per la sistemazione d'una parte dell'edificio (es. portone). Quel documento così redatto e consegnato all'amministratore gli impone di agire chiedendo le quote e quindi disponendo l'acquisto e/o l'intervento?
Lavori in condominio e rilascio permesso di costruire
Trattandosi di un documento sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio, ad avviso dello scrivente la risposta non può che essere positiva. Ricordiamo, infatti, che l'amministratore è un mandatario dei condòmini che deve porre in essere gli atti giuridici previsti dalla legge e dalle delibere.
Le delibere servono a formare una volontà collettiva che – in presenza di determinate garanzie e condizioni (convocazione di tutti gli interessati, quorum deliberativi corretti, ecc.) – vincoli anche i dissenzienti.
Ma se, come nel caso di specie, tutti hanno espresso la loro volontà favorevolmente rispetto ad un determinato adempimento, quel passaggio diviene superfluo.
Spetterà eventualmente a chi ha firmato contestarne la validità adducendo, ad esempio, di essere stato indotto a firmare con l'inganno.
Ci sono casi in cui un documento firmato da tutti i condòmini vale più di qualunque delibera adottata a maggioranza. Si pensi al documento firmato da tutti nel quale si dia mandato all'amministratore di conferire incarico di vendita dell'alloggio del portiere. Solamente una delibera firmata da tutti i condòmini potrebbe avere lo stesso valore di quel documento.
Nel caso di specie il frequentatore del forum ha specificato che nel documento si chiedeva l'installazione di lucchetti al locale autoclavi per regolamentarne l'accesso. Richiesta firmata da tutti e da ritenersi pienamente legittima.
Resta ferma, comunque, la necessità di valutare caso per caso il contenuto di similidocumenti al fine di comprendere se rientrino nella sfera di competenza dei singoli.
In buona sostanza dall'esame di questa documentazione si può comprendere se si tratta di un vero e proprio contratto, di semplici dichiarazioni di scienza o di indicazioni meramente programmatiche senza alcun valore vincolante.
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