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Documento firmato da tutti i condòmini fuori dall'assemblea, qual è il suo valore?

Documento firmato da tutti i condòmini fuori dall'assemblea, qual è il suo valore?

Un documento firmato da tutti i condomini e portato all'amministratore che valore ha?

Qual è il valore legale di un documento firmato da tutti i condòmini – anche in momenti differenti – e poi portato all'amministratore affinché gliene dia esecuzione?

La domanda trae spunto da questo quesito posto che nostro forum:

I condòmini di un condominio decidono di vedersi tra di loro senza che l'amministratore sia contattato, tra loro redigono un verbale, che poi fanno sottoscrivere a tutti i restanti condomini per accettazione. Poi forniscono il verbale debitamente firmato da tutti all'amministratore per far applicare quanto deliberato, tutto ciò si può fare? Essendo stata firmata da tutti la delibera è valida?”.

In prima istanza è bene chiarire che quello appena descritto non è un verbale propriamente detto (art. 1136, settimo comma, c.c.), perché il verbale è un documento che si redige durante lo svolgimento dell'assemblea.

Quello di cui parla il nostro lettore può essere considerato alla stregua di un atto d'indirizzo o comunque equiparabile negli effetti ad una deliberazione. Molto dipende dal suo contenuto

Proviamo, con alcuni esempi, a chiarire che cosa s'intende dire con questa affermazione e di conseguenza la posizione dell'amministratore di condominio.

Ipotizziamo che i condòmini nelle modalità sopra descritte decidano d'impegnarsi a raccogliere dei fondi per l'acquisto di un bene ad uso comune o per la sistemazione d'una parte dell'edificio (es. portone). Quel documento così redatto e consegnato all'amministratore gli impone di agire chiedendo le quote e quindi disponendo l'acquisto e/o l'intervento?

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Trattandosi di un documento sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio, ad avviso dello scrivente la risposta non può che essere positiva. Ricordiamo, infatti, che l'amministratore è un mandatario dei condòmini che deve porre in essere gli atti giuridici previsti dalla legge e dalle delibere.

Le delibere servono a formare una volontà collettiva che – in presenza di determinate garanzie e condizioni (convocazione di tutti gli interessati, quorum deliberativi corretti, ecc.) – vincoli anche i dissenzienti.

Ma se, come nel caso di specie, tutti hanno espresso la loro volontà favorevolmente rispetto ad un determinato adempimento, quel passaggio diviene superfluo.

Spetterà eventualmente a chi ha firmato contestarne la validità adducendo, ad esempio, di essere stato indotto a firmare con l'inganno.

Ci sono casi in cui un documento firmato da tutti i condòmini vale più di qualunque delibera adottata a maggioranza. Si pensi al documento firmato da tutti nel quale si dia mandato all'amministratore di conferire incarico di vendita dell'alloggio del portiere. Solamente una delibera firmata da tutti i condòmini potrebbe avere lo stesso valore di quel documento.

Nel caso di specie il frequentatore del forum ha specificato che nel documento si chiedeva l'installazione di lucchetti al locale autoclavi per regolamentarne l'accesso. Richiesta firmata da tutti e da ritenersi pienamente legittima.

Resta ferma, comunque, la necessità di valutare caso per caso il contenuto di similidocumenti al fine di comprendere se rientrino nella sfera di competenza dei singoli.

In buona sostanza dall'esame di questa documentazione si può comprendere se si tratta di un vero e proprio contratto, di semplici dichiarazioni di scienza o di indicazioni meramente programmatiche senza alcun valore vincolante.

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Cerca: documento firmato da condomini

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Antonio.
Antonio. martedì 22 marzo 2016 alle ore 17:33

Buongiorno. Mi aggiungo a quanto descritto e pongo l'esempio nel caso in cui l'amministratore ritarda a indire l'assemblea ordinaria. Quindi supera un anno dall'ultima assemblea. Tutti i condomini pongono le loro firme comunicando la loro intenzione di far indire l'assemblea è contestualmente lo informano che il suo mandato, oramai scaduto, è terminato. Cosa succede?

Stefano
Stefano martedì 22 marzo 2016 alle ore 18:37

Art.66 Disp. Att. Cod. Civ.: L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino.

Toni45
Toni45 martedì 22 marzo 2016 alle ore 19:57

Nell'articolo si parla di documento firmato da . Ma se una richiesta viene sottoscritta dalla maggioranza (assoluta o qualificata) vuol dire che non ha valore? A volte -anzi sovente - vi sono situazioni che non vedono d'accordo tutti (1000/1000) i comproprietari. Anche per questioni di disaccordi personali fra i condòmini. O altri motivi. Del resto se in assemblea si delibera con la maggioranza in presenza di dissenzienti a vario titolo, anche una "delibera" scritta extra assemblearmente -adottata a maggioranza- dovrebbe avere la stessa validità.

Toni45
Toni45 martedì 22 marzo 2016 alle ore 20:10

Si parla, nell'articolo, di documento firmato da .
Ma se il documento viene firmato solo dalla maggioranza (assoluta o qualificata) anziché dalla "totalità" ha lo stesso valore? Del resto in sedfe di assemblea una delibera viene adottata (a seconda della tipologia) con la prevista maggioranza. Di unanimità si parla solamente in casi eccezionali.
Quindi se il documento firmato in sede extra assembleare (per avanzare una proposta/richiesta) presenta la firma della maggioranza dei comproprietari, questa - in base a quanto scritto dall'Avvocato Gallucci - dovrebbe avere ugualmente valore. E pertanto l'amministratore (mandatario) deve tenerne conto e dare seguito.
Potete cortesemente confermare? Grazie.

Luigi
Luigi martedì 22 marzo 2016 alle ore 20:19

cosa vuol dire che dall'ultima assemblea si è superato l'anno? non necessariamente l'assemblea deve svolgersi al 365° giorno. sarebbe comico che ciò avvenisse sistematicamente, l'amministratore, se è tale, deve tener conto degli incassi e pagamenti e delle fatture pervenute ecc.ecc.. diversamente come può redigere una contabilità tenendo conto della competenze e/o della cassa?
l'amministratore può ritenere valida anche una petizione condominiale, non assembleare e quindi senza delibera, quando ha la certezza che chi ha firmato è la maggioranza e che -verbalizzando- si impegnano a ratificare in assemblea quanto sottoscritto.

Paolokap
Paolokap martedì 22 marzo 2016 alle ore 20:58

Non condivido affatto questa interpretazione. Voglio proprio vedere, per esempio nel caso raccolta fondi, cosa accadrebbe se poi uno dei condomini che ha firmato non paga! Voglio proprio vedere se l'amministratore senza una regolare delibera potrà chiedere il decreto ingiuntivo. E' un rischio troppo alto. Personalmente, come amministratore, non prenderei mai in considerazione una richiesta fatta in questo modo. Magari se vanno tutti dal notaio si può anchew ragionare. Sempre secondo me, se i condomini desiderano fare qualcosa, si fa molto prima ed è anche più sicuro, indire un'assemblea.

Guido
Guido mercoledì 23 marzo 2016 alle ore 10:35

La validità del documento secondo me dipende molto dall'argomento e dalla decisione assunta. Tra l'altro potrebbero sorgere anche problemi relativi all'autenticità delle firme ed alla modalità di raccolta delle stesse. L'Amministratore dovrebbe acquisire il documento presentato, farlo proprio e convocare un'assemblea per ufficializzarlo.

Toni45
Toni45 mercoledì 23 marzo 2016 alle ore 10:49

In fin dei conti, stante quanto scritto dall'Avvocato Gallucci, una richiesta firmata dalla maggioranza dei condòmini che rappresenti una sorta di delibera extra assembleare, è da ritenersi valida oppure no?
Certo è che se la raccolta firme per una qualsivoglia lecita richiesta dei condòmini deve prevedere la verifica di veridicità della stessa (magari facendo apporre pure le impronte digitali......) tutta la "questione" non ha senso.
Un amministratore che ricevesse una richiesta a qualsiasi titolo "ordinario" (e quindi che non prevede la raccolta preliminare di fondi), firmata da una maggioranza dei propri condòmini non dovrebbe avere difficoltà a rispettarla.
Tanto più che in occasione della prima assemblea la farebbe ratificare e quindi verbalizzare; conservando ovviamente la richiesta scritta/firmata a controprova.

Gianni Bosco
Gianni Bosco mercoledì 23 marzo 2016 alle ore 15:14

In nessun caso ritengo valido un documento firmato "porta a porta" anche se dalla unanimità dei Condòmini. Mi spiego: in tanti anni di carriera (71 enne in pensione da amministratore di Condomini) mai mi sono fidato di questo tipo di approccio; perchè?: sapete che significa "forzatura coatta....???" per la pace, per il timore... per il quieto vivere...anche da chi gira porta a porta per fare firmare...... a voi riflettere e capire.
Gianni Bosco.

Toni45
Toni45 mercoledì 23 marzo 2016 alle ore 18:13

Con tutto il rispetto per Gianni Bosco, non ha molto senso parlare di forzatura coatta. Se un certo numero di persone (condòmini-comproprietari) che rappresentano la maggioranza - quando non addirittura la totalità 1000/1000 - decide di comune accordo di richiedere un particolare intervento o fare un determinato acquisto di qualcosa che necessita veramente e lo fa senza bisogno di far indire un'apposita assemblea, non commette nulla di grave o di irregolare. Pertanto in determinati casi, la raccolta di firme può ritenersi opportuna e valida. Tanto più che - ripeto - alla prima assemblea deve avvenire comunque la "ratifica" di qualcosa che è stato solamente anticipato.
Ma ve lo immaginate cosa significherebbe per un amministratore impegnato con parecchi condominii dover indire di volta in volta per motivate esigenze assemblee per decidere cose ordinarie ? Siamo nel 2016 !

Guido
Guido mercoledì 23 marzo 2016 alle ore 19:11

Con tutto il rispetto per Toni 45 ma rimango del mio avviso. Comunque tutto è rapportato al tipo di attività richiesta ed ovviamente al suo impatto economico. E' vero che siamo nel 2016 ma, per come la vedo io forse sbagliando, ci sono fondamentali che vanno rispettati.

Elvio Cugini
Elvio Cugini giovedì 24 marzo 2016 alle ore 10:01

Condivido pienamente il commento del sig. Bosco. La raccolta di firme porta a porta implica due aspetti fondamentali in una comunione: forzatura psicologica e mancanza di confronto. Spesso in assemblea un dubbio sollevato di un solo condomino ribalta soluzioni che sembravano scontate. Le decisioni per la comunione si prendono in "comunione".
elvio cugini

Toni45
Toni45 giovedì 24 marzo 2016 alle ore 10:10

Ai continua a parlare di costrizione psicologica. E di richieste porta a porta come se si trattasse della vendita di aspirapolvere. Ma quando si intende raccogliere firme per una reale esigenza sentita da tutti o dai "più" vuol dire che le persone si sono prima parlate. E poi uno è sempre libero - dopo aver chiesto di cosa si tratta - di rifiutarsi dal partecipare alla mozione. E quindi di non apporre alcuna firma. Comunque, in merito a questo argomento, ciascuno ha le proprie pur sempre rispettabili opinioni.

Silvia
Silvia giovedì 24 marzo 2016 alle ore 12:56

Nel comdominio dove abito si è presentato un caso particolare. In sede di assemblea condominiale sono state prese all'unanimità di chiudere l'accesso pedonale al portone del condominio per evitare che fosse proibito l'accesso alle automobili. Successivamente un condomino che non era presente all'assemblea e non aveva dato delega a nessuno si è ritenuta lesa nei suoi diritti. Ha quindi preso un foglio di carta e facendo il giro dei condomini ha raccolto delle firme e richiesto all'amministratore di togliere i paletti messi in loco (il tutto fatto secondo le regole antinfortunistiche). L'amministratore, senza nessuna comunicazione scritta, ha fatto togliere questi paletti.
Chiedo se tutto ciò è regolare.

Toni45
Toni45 giovedì 24 marzo 2016 alle ore 17:13

Poiché la decisione è stata presa in assemblea (quindi verbalizzata, suppongo) la condomina pur avendo il diritto di reclamare e di raccogliere le firme doveva rendersi conto che la sua era una mossa inutile (e provocatoria). Alla quale gli altri condòmini non avrebbero dovuto dare seguito.

Toni45
Toni45 giovedì 24 marzo 2016 alle ore 17:34

Oltrettutto quei condòmini che hanno firmato la "petizione" presentata dalla condomina dissenziente hanno dato dimostrazione di inaffidabilità (e immaturità). Di loro non ci si potrebbe mai fidare in quanto inclini a repentini cambi di opinione.I siciliani li definirebbero dei . Comunque ha poi sbagliato l'amministratore a togliere i paletti.

Elvio Cugini
Elvio Cugini giovedì 24 marzo 2016 alle ore 18:49

C.v.d. il porta a porta è una tecnica di vendita molto usata che si basa su un semplice fattore: psicologia!
D'altra parte, il legislatore avrebbe ben potuto disciplinare anche questa forma di decisione. Non l'ha fatto affidando, opportunamente, qualsiasi decisione al confronto plenario. Ci sarà un motivo ...

Luigi
Luigi giovedì 24 marzo 2016 alle ore 19:35

se si scrive, tanto per scrivere qualcosa, è un conto ma se si conoscono i propri "polli" ognuno fa una valutazione intelligente della situazione.......
è chiaro che se i condomini sono dei rognosi non si spende nemmeno un centesimo e si convoca una assemblea straordinaria. a maggior ragione se si deve stabilire un versamento al fondo ci troviamo di fronte ad una spesa straordinaria. non vogliamo convocare una assemblea straordinaria per deliberare sui preventivi di spesa ecc.ecc.? se un amministratore non fa questo è meglio che cambi mestiere. è come fare un bilancio "tarocco" per una azienda ed il consulente non prende contatto velocemente con il cliente per spiegargli come stanno andando le cose alla luce della prima nota.....

SERGIO
SERGIO venerdì 25 marzo 2016 alle ore 20:18

chi garantisce l'autenticità della firma ???

Guymas
Guymas sabato 26 marzo 2016 alle ore 10:46

Sostanzialmente concordo con Gallucci. La validità di un'espressione di volontà dei condomini in sede extra-assembleare può essere vincolante a queste condizioni: Oggetto, Unanimità. Non deve essere "contra leges", vale a dire se i singoli hanno il potere di decidere in merito sulla base di quanto conferito ad essi dall'ordinamento. L'unanimità è necessaria quale garanzia che tutti i condomini siano a conoscenza dell'oggetto della delibera. In mancanza si tratta di semplice espressione di volontà di un certo numero di condomini che al massimo può aver funzione d'indirizzo. Quanto alla falsità di firme, è una possibilità, relativamente remota, ma sussistente. Mi pare che questa non sia solo una peculiarità di questo tipo di documento. Pure in assemblea sussiste (si pensi alle deleghe) o a persone non conosciute, presenti...Il Pres. non ha possibilità materiale di accertamento pena la paralisi. Il firmatario-falsificato ricorrerà.

Elvio Cugini
Elvio Cugini sabato 26 marzo 2016 alle ore 18:32

Interessante questo confronto su una gestione anomala della cosa comune.
A parte il fatto che non riesco a condividere la raccolta di firme porta a porta per quanto già espresso, ma sottopongo due riflessioni:
1 - se il documento ha validità, allora non vedo la necessità dell'unanimità. Basta che tutti sottoscrivano (e qui ci sarebbe da approfondire) esprimendo assenso o dissenso, purché i millesimi dei favorevoli siano sufficienti al rispetto della normativa;
2 - se l'Amministratore è obbligato ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea e se ogni azione relativa all'assemblea (convocazione, verifica millesimi, verbalizzazioni delle decisioni, dichiarazioni a verbale, ecc.) va adeguatamente riportata su un registro, in questo caso che succede se l'Amministratore si rifiuta di dare corso alla petizione?
Da ultimo: quale può essere la necessità del porta a porta rispetto ad una normale assemblea?

Toni45
Toni45 sabato 26 marzo 2016 alle ore 18:58

ribadendo che ciascuno è libero di sentirsi d'accordo o meno sul metodo di cui l'Avvocato ha scritto (personalmente lo sono), ritengo che quando vi si dovesse ricorrere, lo si dovrebbe fare per questioni non certo di elevatissima straordinarietà; quantunque necessarie e non rinviabili (l'esempio citato nell'articolo parlava
addirittura dell'apposizione di un lucchetto......!).La raccolta di firme segue normalmente una preliminare
consultazione fra gli interessati che, se
poi se convinti e d'accordo, firmano.
Non necessariamente all'unanimità.
Poi, in occasione della prima assemblea,l'amministratore (che
nel frattempo ha dato seguito alla richiesta)fa ratificare
la "delibera/richiesta" preliminare a verbale.
Non è una novità che si effettuano interventi necessari che poi vengono ratificati in occasione della prima assemblea convocata.

Elvio Cugini
Elvio Cugini sabato 26 marzo 2016 alle ore 21:21

Non voglio polemizzare e, anche se la mia esperienza in fatti condominiali non è scarsa, per me è una novità assoluta che si ratifichi una "delibera/richiesta".
Per questioni urgenti ci sono le assemblee straordinarie (se non addirittura la facoltà del singolo condomino di provvedere e chiedere il rimborso - art. 1134 cc) e per quelle meno urgenti si attendono le ordinarie.
Altre forme la normativa non le prevede.

Fabiolido
Fabiolido domenica 27 marzo 2016 alle ore 00:49

Potrei essere d'accordo solo se a firmare fosse l'unanimità dei condomini. Ma bisogna tenere presente che lo scopo primo di un'assemblea condominiale è la discussione, e solo alla fine della stessa può sorgere una delibera; per questo motivo non ci possono essere delle maggioranze precostituite, in quanto è sempre possibile che uno solo riesca a far cambiare idea a tutti gli altri.
Se accettiamo il principio che le maggioranze vengano costituite in via aprioristica, tanto varrebbe eliminare del tutto le assemblee.

Toni45
Toni45 domenica 27 marzo 2016 alle ore 12:49

Ripeto: ciascuno è liberissimo di adottare o non adottare tale criterio. Quindi a questo punto penso che non abbia più molto senso continuare a discutere di questo argomento. È evidente che si possono convocare tutte le assemblee straordinarie che si vuole. Anche per deliberare su questioni di lana caprina come cambiare l'impugnatura delle chiavi della posta. Se l'amministratore, integerrimo ed osservante dei suoi principii ritiene di doverlo fare. Quindi dove sta il problema? L'avvocato Gallucci ha esposto la questione facendo intendere che ricorrere a tale criterio non è poi un reato. E pertanto, che non si rischia né l'ergastolo né la fucilazione. Poi, ciascuno faccia come meglio ritiene di fare. Senza dimenticare che siamo in Italia (il paese che ha dato i natali a Pulcinella); dove è risaputo che le leggi si possono (purtroppo) quasi sempre interpretare a proprio modo. E dove, paradossalmente, le più rispetti e, più rischi.

Guido
Guido lunedì 28 marzo 2016 alle ore 12:33

Per me la discussione, per quanto interessante, può essere chiusa in linea con quanto dice Toni45 con il quale condivido l'assunto secondo cui le Leggi, nella maggior parte dei casi, consentono personalistiche interpretazioni e condivido anche il suo paradosso circa rispetto delle stesse.

Elvio Cugini
Elvio Cugini lunedì 28 marzo 2016 alle ore 13:58

da quel che leggo, la discussione langue attorno a posizioni personalistiche e non prospera attorno a considerazioni spersonalizzate.
Una volta si usava dire "la legge non è chiara, bisognerà aspettare la giurisprudenza".
In questo caso ribadisco la mia convinzione che la legge sia ben chiara: oltre otto condomini è obbligatoria la designazione di un Amministratore. Ergo, nessuno si può sostituire a costui nella gestione della cosa comune (con otto condomini o meno il ragionamento diventa più complesso, ma la giurisprudenza e l'Agenzia delle Entrate hanno cominciato a fare chiarezza).
La stessa legge prevede che nell'Odg siano inseriti anche argomenti richiesti (e non imposti) da singoli condomini nelle forme previste.
Se poi vogliamo arrampicarci sugli specchi ... aspettiamo la giurisprudenza.

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