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Il condomino può tornare all'impianto di riscaldamento centralizzato se il distacco risulta oneroso per gli altri?
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Il condomino può tornare all'impianto di riscaldamento centralizzato se il distacco risulta oneroso per gli altri?

Distacco dell'impianto di riscaldamento centralizzato e squilibri termici

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

È il singolo proprietario a dover provare che il passaggio all'impianto autonomo non crea squilibri termici nell'edificio: solo chi è autorizzato dall'assemblea paga le mere spese di conservazione.

"L'onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco viene meno soltanto nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune.

Con l'ulteriore specificazione che colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell'impianto condominiale e/o "aggravi" per i restanti condòmini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante.

Né, ed è bene precisarlo, l'interessato, ai sensi dell'art. 1118 cod. civ., potrà effettuare il distacco e ritenere di essere tenuto semplicemente a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma, poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi, per aver provato che dal loro distacco "non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Civile con la sentenza n. 22285 del 3 novembre 2016 in merito al distacco dall'impianto centralizzato.

=> Prime applicazioni giurisprudenziali della Riforma in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

I fatti di causa. Tizio impugnava la delibera assembleare con la quale il condominio decideva di non concedergli il distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale in quanto avrebbe danneggiato le altre unità immobiliari sia dal lato economico, che di rendimento del riscaldamento.

In particolare, Tizio eccepiva l'inefficacia della delibera in violazione del diritto individuale del condomino di ottenere quanto richiesto. Costituendosi in giudizio, il condominio contestava in toto le pretese del ricorrente.

In primo grado, il giudice adito, accoglieva l'impugnazione, dichiarando la nullità della delibera sul punto relativo al distacco del riscaldamento.

In secondo grado, veniva accolto l'appello e, in riforma della sentenza impugnata, veniva rigettava l'impugnazione azionata da Tizio, Secondo il ragionamento del giudice di appello, Tizio non avrebbe dimostrato la sussistenza dei requisiti necessari per operare il distacco del proprio appartamento dal riscaldamento condominiale.

Avverso tale pronuncia, Tizio promuoveva ricorso per cassazione.

Orientamenti giurisprudenziali sul distacco dall'impianto centralizzato prima della riforma del condominio.

La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale da parte del singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, è da ritenersi pienamente legittima, purché l'interessato dimostri che dal suo operato non derivino né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né, tanto meno, squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio (In tal senso Cass. n. 5974/2004 Cass. n. 6923/2001 Cass. n. 1775/98; Cass. n. 1597/95; Cass.n. 4653/90).

Il distacco è dunque da ritenersi giuridicamente possibile: il condomino può, pertanto, legittimamente, rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in un aumento degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.

La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass. Sentenza n. 7518/2006).

Il distacco dall'impianto centralizzato a seguito della riforma del condominio. La legge n. 220/2012 (la riforma del condominio) è intervenuta sull'argomento del distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale modificando l'art. 1118 c.c.

In particolare, il quarto comma della norma attualmente in vigore prevede che:

"Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".

Nella sostanza, si è inserito nel codice civile l'elaborazione giurisprudenziale degli anni precedenti.

Secondo una sentenza resa dal Tribunale di Monza (del 26 agosto 2014 n. 2347), la portata del precetto in esame non può essere estesa fino al punto da ricollegare a priori qualunque anomalia del funzionamento a un avvenuto distacco.

Si tratta di un principio molto importante perché pone a carico di chi lamenta problemi (ergo, quasi sempre il condominio) l'onere di provare chiaramente che il distacco ha causato problemi notevoli (squilibri nel funzionamento).

In particolare, i condomini che intendono distaccarsi dall'impianto centralizzato possono farlo a condizione che il distacco non danneggi il funzionamento dell'impianto centralizzato; che se il distacco provoca aumenti delle spese per gli altri condomini, la percentuale d'aumento viene da loro sostenuta (Cass. n. 11152/97; Cass. n. 1775/98).

Da ultimo, in condominio è da escludere la necessità di una delibera condominiale in tutti quei casi in cui il distacco dal riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell'impianto anche se il condomino distaccato è comunque tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, nonché a quelle di gestione se, e nei limiti in cui, il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio (Corte di Cassazione con l'ordinanza del 16 settembre 2016 n. 18170).

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo quanto accertato nel corso dell'istruttoria di primo e secondo grado, la delibera con la quale il Condominio aveva negato a Tizio l'autorizzazione ad effettuare il distacco della propria unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento centralizzato era immune da censure perché il condomino non aveva dimostrato la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1118 c.c. e cioè la mancanza di squilibri tecnici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio e di eventuali aggravi di spesa per i rimanenti condomini scaturenti dal chiesto distacco.

Secondo la Cassazione l'onere della prova viene meno «soltanto nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti citati».

Pertanto chi intende distaccarsi dovrà, «in presenza di squilibri nell'impianto condominiale e/o aggravi per i restanti condomini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante».

=> Distacco riscaldamento, i costi vanno calcolati in base alla norma UNI

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso di Tizio e per l'effetto ha confermato la validità della delibera condominiale.

Scarica Corte di Cassazione, del 3 novembre 2016, n. 22285

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Mazzol
Mazzol mercoledì 09 novembre 2016 alle ore 09:51

Dal 1984 pago un riscaldamento che non mi serve in un magazzino dove il riscaldamento è vietato dal 1996 (mi pare) ed a tutte le assemblee confermo la mia avversione a tale pretesa condominiale dove l'amministratore conferma sempre che devo provare che il mio distacco non crea problemi ... (come faccio a provarlo se da anni ho chiuso,le valvole e quindi non consumo e non riscaldo come prescritto dalla legge).
Nulla devo,pagare o infilarmi in costose diatribe giudiziarie rovinandomi il fegato.
Ma se il riscaldamento di un magazzino è vietato cosa diavolo serve discuterne ... si chiude e basta mi piacerebbe scoprire che certi amministratori venissero radiati e non potessero più esercitare.

Giorgio David SODANI
Giorgio David SODANI giovedì 10 novembre 2016 alle ore 18:01

Se è vietato nel magazzino perché dipende dall'attività svolta allora l'unica via è chiedere al giudice di modificare il regolamento, viceversa ha ragione l'amministratore.

Mazzol
Mazzol venerdì 11 novembre 2016 alle ore 00:49

Giorgio è la legge regionale lombarda che vieta con pesanti sanzioni il riscaldamento di box, scale, androni e..... magazzini (come risultano dal rogito). Di questo divieto ho preso notizia casualmente in questo forum da poco ovviamente altri professionisti "dovrebbero" conoscere le leggi della regione in cui operano ed una sanzione di 2500 euro più altri 200 per ogni metro cubo indebitamente riscaldato (vado a memoria potrei sbagliare di qualche dieci euro) non dovrebbe essere ignorato.
Vi sono tante regole (altezza dei balconi per es.) che vanno applicate solo in occasione di determinati lavori particolari, ma questo non è il caso. Il divieto di riscaldare zone dove non è prevista la presenza continuativa di persone (consumo due o tre kwh ora di corrente all'anno) assomiglia al divieto di riscaldare per più di un certo numero di ore giornaliere o con più di tot gradi con un minimo di tolleranza.

GDS
GDS venerdì 11 novembre 2016 alle ore 07:59

Se le cose stanno così c'è un problema di regolamento errato, purtroppo l'amministratore è tenuto a far rispettare il regolamento; l'assemblea dovrebbe avere l'intelligenza di deliberare in tal senso. E' un be casino, ma alla fine credo sia necessario l'intervento del giudice perché le assemblee non hanno sempre logiche conclusioni, specialmente quando si tocca la propria tasca.

Mazzol
Mazzol venerdì 11 novembre 2016 alle ore 08:42

Mentre questa notte scrivevo qui mi sono reso conto che la cosa più semplice era chiedere direttamente a chi ha emesso la legge, perchè il problema dei divieti supera la volontà contrastante dei regolamenti condominiali.
Probabilmente basterà sollecitare la prevista multa per ottenere senza passare dal giudice una modifica del regolamento che non può operare contro la legge (si pensi al divieto di possedere cani ...). Ora aspetto risposta.

GDS
GDS venerdì 11 novembre 2016 alle ore 09:09

Una possibilità, ma un rischio! Perché la domanda che nasce spontanea è: la multa la fanno al proprietario del magazzino oppure al condominio? In Italia è possibile di tutto!

Mazzol
Mazzol venerdì 11 novembre 2016 alle ore 09:25

Rischio relativo io proprietario non riscaldo da tanti anni il magazzino (anche se ne ignoravo il divieto, lo facevo perchè inutile e dannoso farlo, un magazzino è simile ad una cantina e vi tenevo del vino prima di trasferirmi altrove).
Il "non riscaldamento" appare ora dalle letture del contacalorie, .... "zero" salvo una accensione di qualche ora impostami per provare l'impianto appena adeguato alla contabilizzazione (anche il termotecnico che ha fatto malamente i calcoli non poteva a mio avviso ignorare la legge ne che il mio,era un magazzino visto che lo scrissi).
La parte fisica del distacco da una qualsiasi rete di distribuzione non può gravare su un qualsiasi utente che può,solo limitarsi (come ho fatto) a chiudere ciò che può chiudere non posso (anche se vorrei) eliminare ingombranti tubature di diramazione.

Mazzol
Mazzol venerdì 11 novembre 2016 alle ore 09:45

Se la sanzione colpisce la presenza di diramazioni abusive che collegano un termosifone spento credo siano sufficienti tre documenti:
1) il regolamento condominiale che cita la presenza di magazzini.
2) il rogito o una qualsiasi informazione catastale che definisce il locale "magazzino, box, cantina ..."
3) un resoconto di spese allegato,alla convocazione assemblea ordinaria in cui appare un addebito per riscaldamento attribuito ad un locale che non può essere collegato all'impianto centralizato (nulla può,vietare di riscaldare saltuariamente anche il tavolo in giardino o sul terrazzo con sistemi mobili).

Quindi caro Giorgio mi trovo al sicuro in una botte di ferro
(firmato) Attilio Regolo.

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