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Per disdire il contratto di locazione è sufficiente spedire una raccomandata semplice al conduttore
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Per disdire il contratto di locazione è sufficiente spedire una raccomandata semplice al conduttore

Basta una semplice raccomandata senza Ar per disdire il contratto di locazione

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

"In tema di locazione, la disdetta del contratto deve considerarsi comunicata nel momento in cui la raccomandata giunge a conoscenza del destinatario. Ne consegue che, essendo onere della parte che ne contesta il contenuto, il destinatario deve fornire la prova che la raccomandata non conteneva alcun atto o conteneva un atto diverso". Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 7124 del 7 aprile 2016 in merito alla validità della raccomandata in ambito di disdetta locatizia.

=> Come affermare che la raccomandata è stata ricevuta dal destinatario?

I fatti di causa. Tizio concedeva in locazione ad uso autorimessa a Caio, l'immobile ubicato in Roma per un determinato canone annuale e con durata di sei anni.

Il detto contratto, si era rinnovato tacitamente alla prima scadenza per un'ulteriore periodo.

A tal proposito, il locatore Tizio precisava di aver comunicato al conduttore Caio con raccomanda a.r., la volontà di non rinnovare il detto contratto di locazione e, con atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, citava Caio a comparire avanti al Tribunale di Roma ai fini della convalida della detta intimazione.

All'udienza, il giudice adito ordinava il rilascio dell'immobile e fissava l'ulteriore udienza per il proseguo a causa dell'opposizione di Caio.

In particolare, il conduttore sosteneva che l'indicata nota a.r. ricevuta (intesa come plico) non conteneva nessuna lettera di disdetta del contratto di locazione stipulato ma conteneva, all'interno della busta, il modello F23 relativo al pagamento della tassa annuale di registro del contratto di locazione.

La presunzione di conoscenza e il valore della lettera raccomandata. L'art. 1135 c.c. prevede che"la proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia".

Premesso ciò, si evidenzia che la raccomandata è una spedizione registrata, con cui un soggetto invia ad un altro una lettera tenendone monitorato il destino.

Proprio per questo è il tipo di spedizione più usata per invio di documenti o per l'invio di missive di particolare rilevanza giuridica con cui si vuole far valere un diritto, far decorrere o interrompere dei termini.

Per ritirare la raccomandata è infatti necessaria la firma e l'identificazione della persona che la ritira.

Con la notifica della raccomandata e con la sottoscrizione della ricevuta di ritorno (o avviso di ricevimento) che viene rispedita al mittente, quest'ultimo ha la prova della ricezione del documento oltre che dell'esatto momento in cui la lettera è stata ricevuta dal destinatario.

Il problema si pone nel momento in cui il destinatario non ritira la raccomandata, magari perché non si trova in casa al momento del recapito da parte dell'addetto delle Poste ovvero perché ne rifiuta la ricezione.

In questi casi il plico viene depositato presso il competente Ufficio postale e lì rimane per 30 giorni, a disposizione del destinatario che viene avvisato del predetto deposito tramite un avviso (cartolina) immesso nella propria cassetta postale.

=> Recesso locazione: la raccomandata produce i propri effetti sempre e solo 6 mesi dopo la sua comunicazione

Differenze lettere/plico e l'orientamento maggioritario. Sul punto la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che la spedizione di un plico raccomandato, altro non è che il foglio, ripiegato su se stesso, sul quale compare la stampigliatura dell'Ufficio postale accettante senza che il destinatario ne possa contestare il contenuto; cosa diversa è invece la busta raccomandata all'interno della quale potrebbe esserci qualunque altra cosa.

Ne consegue che "quando una comunicazione viene spedita al destinatario in busta raccomandata e non in plico, ove il destinatario contesti in contenuto della busta medesima è onere del mittente provarlo" (Cass. del 5 marzo 2015 n. 4482, Cass. 11.02.2015 n. 2625; Cass. 10.11.2006 n. 24031, Cass. n. 10481/2003; Cass. n. 17702/2004).

Questo consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte è confermato anche dalla sentenza n. 10021/2005 secondo la quale: "la sola ricezione della busta raccomandata da parte del destinatario non costituisce prova del contenuto di essa".

L'onere della prova e il "diverso orientamento". A differenza dell'orientamento maggioritario, diverse pronunce, invece, hanno precisato che "la lettera raccomandata - anche in mancanza dell'avviso di ricevimento - costituisce prova certa della spedizione, attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso; spetta di conseguenza al destinatario l'onere di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto" (Cass. 8 agosto 2007, n. 17417 e Cass. n. 758/2006).

=> Il diritto di disdetta nel contratto di locazione 4+4

L'ambito locatizio e il ragionamento del Tribunale di Roma. A parere del Tribunale, la circostanza dedotta dal convenuto era inverosimile e, comunque, non provata. In particolare, secondo il giudice, "se si desse ingresso all'eccezione del convenuto si darebbe sturo ad un contenzioso tra locatori e conduttori che ingolferebbe le aule dei tribunali e che costringerebbe i proprietari degli immobili a comunicare la disdetta del contratto con un atto notificato, forma che, però, la legge non richiede, prevedendo, invece, espressamente la raccomandata".Difatti, in tema di locazione di immobili, è la legge stessa a prevedere che la disdetta debba essere comunicata con lettera raccomandata; dunque, secondo il giudice romano, era onere del destinatario della raccomandata, nella specie del convenuto, dimostrare che la raccomandata conteneva un atto diverso.

Sul punto, il Tribunale adito, conformemente al citato e diverso orientamento, ha avuto modo di precisare che "la disdetta del contratto di locazione deve considerarsi comunicata nel momento in cui la raccomandata giunge a conoscenza del destinatario, essendo onere della parte che ne contesta il contenuto fornire la prova che la raccomandata non conteneva alcun atto o conteneva un atto diverso". (In tal senso Cass. 6024/1991 e Cass. Sentenza 18 ottobre 2005, n. 20144).

=> Quali conseguenze per la disdetta della locazione senza preavviso da parte del conduttore?

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso del conduttore e per l'effetto ha accolto la domanda di licenza per finita locazione proposta da parte attrice in ordine all'immobile ad uso commerciale

Scarica Tribunale di Roma n. 7124 del 7 aprile 2016

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