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Disabilità e varco di accesso nel muro perimetrale comune. Non è necessario il nulla osta condominiale
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Disabilità e varco di accesso nel muro perimetrale comune. Non è necessario il nulla osta condominiale

Disabilità, nulla osta e interventi edilizi

Dott.ssa Marta Jerovante - Consulente Giuridico  

La presenza di soggetti con disabilità all'interno dei contesti condominiali e la conseguente necessità di adeguare le parti comuni possono a volte determinare situazioni conflittuali; non sempre soccorre la normativa, e talvolta si ravvisa una certa disomogeneità nei pronunciamenti dei giudici.

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Il caso La fattispecie oggetto della sentenza in commento appare piuttosto articolata e muove dalla promozione di distinti giudizi, in sede amministrativa e civile: un condòmino, portatore di una gravissima disabilità, impugnava davanti al T.A.R. il provvedimento con il quale il Comune lo aveva diffidato dall'avviare le opere di realizzazione di un varco di accesso, con cancello scorrevole, nel muro perimetrale che circondava l'edificio del quale faceva parte l'appartamento di sua proprietà (Condominio A) e un altro edificio (Condominio B) del medesimo complesso edilizio.

L'Amministrazione aveva ritenuto che il soggetto non fosse legittimato a richiedere il titolo abilitativo (ossia, la D.I.A., che il condòmino aveva presentato) poiché mancava il nulla osta condominiale – secondo quanto invece previsto dalla normativa di attuazione regionale: nelle more del giudizio era stata infatti prodotta solo l'autorizzazione del Condominio B.

Negli stessi anni, il condòmino interessato aveva chiesto in sede civile l'annullamento della delibera con cui il Condominio A aveva negato il consenso all'intervento: l'istanza era stata però rigettata.

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Dopo che il condòmino aveva presentato una nuova DIA, il Condominio A aveva prima lamentato al Comune il mancato accertamento dei requisiti per la DIA e poi aveva diffidato l'Amministrazione alla verifica dei requisiti medesimi: rimasto il Comune inerte successivamente alla comunicazione di avvio del procedimento di verifica, il Condominio A adiva il giudice amministrativo deducendo, appunto, il silenzio/rifiuto /inadempimento dell'Amministrazione sulla diffida alla verifica della DIA; il T.A.R. accoglieva il ricorso del Condominio e ordinava al Comune di portare a termine il procedimento di verifica.

In adempimento di tale sentenza, l'Amministrazione emanava quindi la nota n. 38284 del 2013, «con la quale, verificata l'autorizzazione paesaggistica e la documentazione in atti, ha ritenuto l'intervento rientrante nell'attività di edilizia libera, ai sensi dell'art. 6, comma 1 del d.p.r. n. 380 del 2001».

A seguito di nuovo ricorso del Condominio A, tale provvedimento è stato annullato dal T.A.R.; il condòmino disabile ha quindi proposto appello, cui il Condominio ha replicato. Il Comune non ha svolto difese.

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La legittimazione ad agire: motivi del ricorso e decisione contraria Il condòmino ha in primo luogo dedotto il difetto di legittimazione attiva del Condominio, lamentando sia che il ricorso fosse stato proposto dall'amministratore in assenza di preventiva autorizzazione dell'assemblea sia che ad aver agito giudizialmente fosse stato l'amministratore del solo Condominio A, mentre il muro interessato dal varco circonda un unico complesso di cui fanno parte i due edifici con autonomi condomìni; sarebbe erroneo – come sostenuto dal T.A.R. – ritenere che, se per la difesa dei beni comuni è legittimato anche un solo condòmino, a maggior ragione è legittimato un solo Condominio: secondo l'appellante, il Condominio rileverebbe al contrario come soggetto di diritto distinto dai suoi partecipanti.

Il condòmino ha altresì contestato la mancata la sospensione, da parte del T.A.R., del giudizio in attesa del pronunciamento in sede civile sull'impugnazione della delibera di ratifica dell'operato dell'amministratore del 2015.

Il Consiglio di Stato ha respinto le contestazioni dell'appellante: ha rammentato che, secondo un consolidato orientamento di legittimità, il ricorso del condominio avverso un atto che legittima le opere incidenti sul bene comune va considerato un atto di tipo conservativo, proprio in quanto destinato a conservare l'esistenza delle parti comuni dell'edificio; di conseguenza, l'amministratore può agire senza alcuna preventiva autorizzazione assembleare, e non rileva una successiva ratifica del suo operato (citate in motivazione Cass. civ. n. 10865 del 2016, n. 1623 del 2011, n. 13611 del 2000).

Il Consiglio di Stato ha altresì rilevato, sempre sulla scorta della giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 1650 del 2015, n. 10219 del 2002, n. 2106 del 2000, richiamate in motivazione), che «se ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che investe l'intera cosa comune, è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo condòmino, anche senza il consenso degli altri partecipanti, è corretto inferirne – come ha fatto il giudice di primo grado – che nella specie sia legittimato anche un solo condominio per un bene comune a più condomini».

Affermata la legittimazione attiva dell'amministratore in relazione ad un atto conservativo, deve di conseguenza affermarsi l'assoluta irrilevanza di ogni profilo di pregiudizialità della causa civile in ordine alla validità della delibera di ratifica dell'operato dell'amministratore, in quanto circostanza del tutto inidonea a condizionare la controversia in sede amministrativa.

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La riforma della sentenza impugnata Il Consiglio di Stato ha invece accolto il ricorso del condòmino – e, conseguentemente, riformato la sentenza impugnata e rigettato il ricorso del Condominio davanti al T.A.R. – sotto altri profili: ·

Il T.A.R. ha ritenuto non legittima, da parte del provvedimento impugnato (la nota del Comune n. 38284 del 2013), la riconduzione dell'intervento edilizio in esame alle norme previste in tema di abbattimento di barriere architettoniche, perché sia nella D.I.A. presentata dal disabile che nella sentenza che aveva condannato l'amministrazione a concludere la verifica della D.I.A. medesima – e della cui attuazione si trattava – mancava l'esplicito riferimento alla legge n. 13 del 1989. Il Consiglio di Stato ha reputato erronea tale impostazione poiché, se è vero che negli atti menzionati è assente un esplicito rinvio alla

legislazione speciale di tutela, deve considerarsi, da un lato, che la D.I.A. è stata presentata da un condòmino invalido al 100% per risolvere il problema dell'accesso con l'auto alla sua abitazione, dall'altro, che la sentenza cui ci si riferisce aveva chiaramente imposto che la verifica dell'Amministrazione avvenisse in riferimento alla disciplina “di portata derogatoria ed ispirata ad inequivoco favor nei confronti dei soggetti portatori di handicap”, di cui, appunto, alla legge n. 13 del 1989.

Non avendo ricondotto l'opera che si intendeva realizzare alla legge di favore, il T.A.R. è poi incorso in un nuovo errore laddove ha ritenuto che l'Amministrazione, ai fini dell'emanazione del provvedimento poi impugnato, avrebbe dovuto verificare la disponibilità dell'immobile in capo al richiedente-condòmino disabile mediante l'esibizione dei nulla osta rilasciati dai due condomìni.

Dal momento che l'intervento rientrava nell'ambito delle opere che non sono sottoposte a titolo abilitativo (art. 6, comma 1, lett. b, TUE, nella versione applicabile ratione temporis) – circostanza questa incontestata –, l'Amministrazione non era tenuta a compiere alcuna verifica nel senso sopra specificato.

Ad ogni modo – chiarisce ancora il Consiglio di Stato –, «in presenza di un'istanza all'Amministrazione era sufficiente verificare – come è stato fatto richiamando la qualità di condòmino con disabilità al 100% – l'esistenza di una posizione qualificata con la cosa, idonea, fermi restando i diritti dei terzi, a legittimare il portatore di handicap, proprietario dell'appartamento di cui fa parte il condominio, ad avanzare una richiesta per lavori volti ad eliminare barriere architettoniche»;

· Il T.A.R. si è erroneamente «spinto oltre l'ambito proprio della sua giurisdizione, relativa al rapporto privato/amministrazione, sconfinando nell'ambito proprio della giurisdizione ordinaria concernente il rapporto tra privati», nel momento in cui si è soffermato sulle previsioni dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. – il quale, si rammenta, vieta tutte «le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino».

Sostenendo, nel caso di specie, l'operatività del divieto in questione per l'opera richiesta dal portatore di handicap, in quanto essa avrebbe oggettivamente impedito a tutti i condomini di utilizzare sia il varco che la parte retrostante al varco – parti comuni –, il T.A.R. ha superato la valutazione del rapporto privato/Amministrazione, esaminando profili che esulano del tutto dalla propria giurisdizione e dall'ambito dell'istanza che gli era stata rivolta, sulla legittimità dell'atto che qualifica di edilizia libera le opere per le quali era stato richiesto un inutile titolo abilitativo.

«Se il condominio ritiene che le opere realizzate ledano l'uso comune di parti comuni agli altri condòmini, potrà, eventualmente, rivolgersi al giudice civile», conclude il Consiglio di Stato.

In conclusione, preme porre l'attenzione su un aspetto assolutamente centrale: se è vero che, in ambito condominiale, vengono in discussione diritti di proprietà e diritti all'accessibilità – e che spesso il disabile è anche comproprietario di un'unità abitativa condominiale –, occorre tuttavia tenere assolutamente presente che, per quanto riguarda il portatore di handicap, «la barriera architettonica è una situazione ambientale che interagisce – negativamente – con i diritti della sua persona e non solo con il suo patrimonio».

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Scarica 31122010

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