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Diritti dei condòmini morosi
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Diritti dei condòmini morosi

Quali sono i diritti del condomino moroso e perchè non può essere considerato differente da chi è in regola con i pagamenti.

Avv. Alessandro Gallucci  

Mi trovo in questa spiacevole condizione: per una situazione di morosità che ho ereditato assieme alla casa, l'amministratore non mi concede alcuni elementare diritti.

Mi spiego: mio padre, proprietario dell'appartamento che ho ereditato, nell'ultimo periodo della sua vita non ha pagato le spese condominiali. Non ho dubbi sul fatto che io debba pagare.

Siccome però l'appartamento era dato in affitto, è probabile che qualche soldo possa recuperarlo dal conduttore. L'amministratore, invece, dice che prima estinguo il debito e poi riacquisto il diritto di vedere i documenti condominiali.

È vero? Posso fare diversamente?

L'amministratore avrà studiato quando le scuole erano chiuse, perché pare un pericoloso autodidatta con poca conoscenza della materia. Questa è il primo pensiero che c'è venuto in mente a leggerle il quesito del nostro lettore.

Per quanto un condòmino possa essere moroso (nel caso che abbiamo appena indicato lo è in maniera del tutto estranea alla sua volontà), egli resta pur sempre un comproprietario, con i medesimi diritti e doveri degli altri.

È la legge a prevedere quando (purtroppo non come) poter reagire ad una situazione di morosità conclamata.

Il riferimento è al terzo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., che recita: “in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”.

Si diceva che il come non è chiaro, poiché l'autotutela di cui gode il condominio sovente deve passare da un provvedimento dell'Autorità Giudiziaria, specie quando la sospensione del servizio necessita dell'accesso nell'abitazione privata.

Resta fermo, inoltre, l'obbligo per l'amministratore di collaborare, ove richiesto, con il creditore del condominio per l'esazione del moroso, nonché l'obbligo per lui di agire contro i mal pagatori entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Al di là di queste specifiche ipotesi, il condòmino moroso non può essere considerato differente da un condomino in regola con i pagamenti: vediamo quindi quali sono i diritti del condomino moroso.

Condomino moroso ed assemblea condominiale

Il condominio moroso ha diritto di prendere parte e di votare alle assemblee condominiali. Chiaramente nelle assemblee che riguardano azioni giudiziarie nei suoi confronti, nonché in quelle eventualmente relative alla transazione di liti che lo riguardano, il voto del moroso non può non essere considerato in conflitto d'interessi e come tale non essere tenuto in considerazione.

Da non perdere: => Condomino moroso: se il credito è esiguo è meglio non proseguire con il pignoramento?

Ad avviso dello scrivente sussistono dubbi anche sulla necessità di convocarlo.

In ogni caso sono da ritenersi nulle per violazione degli artt. 1136 c.c. e 66-67 disp. att. c.c. norme di qualunque tipo di regolamento (ivi compreso quello contrattuale) che dovessero vietare la partecipazione all'assemblea e/o il voto fino al momento della estinzione della morosità.

Sempre più frequenti sono quelle richieste di revisione, anche parziale di queste norme. Probabilmente non a torto, almeno per i casi più gravi e conclamati.

Condomino moroso e documentazione condominiale

Il condomino moroso ha diritto di esercitare tutti i diritti di accesso e di estrazione di copia (a sue spese, sic!) dei documenti condominiali, dai registri di cui agli artt. 1130 nn 6 e 7 c.c., alle così dette pezze giustificative di cui all'art. 1130-bis c.c.

L'esempio portato dal caso del nostro lettore ci fa capire anche semplicemente il perché.

Condomino moroso e fruizione dei servizi comuni

Nei limiti indicati sopra è da ritenersi possibile limitare il diritto del moroso alla fruizione di alcuni servizi comuni.

Non sorgono dubbi sull'ascensore (in assenza di situazione di disabilità), attraverso l'installazione di dispositivi di limitazione all'uso (es. chiavi), mentre più controversa è la situazione in relazione al servizio di riscaldamento ed al servizio idrico.

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