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Come verificare se un balcone è incassato?
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Come verificare se un balcone è incassato?

Differenza tra balcone incassato e aggettante

Avv. Alessandro Gallucci  

In che modo è possibile verificare se i balconi di un edificio possano essere considerati incassati o aggettanti?

La questione non è di poco conto, poiché è cosa nota che la conformazione strutturale dei balconi incida sulla loro proprietà e di conseguenza sulla ripartizione delle spese.

Al riguardo, è cosa nota, siamo abituati a mandar giù a memoria una regola che recita pressappoco così: “sono incassati i balconi che non sporgono dalla facciata dell'edificio, sicché il piano di calpestio dev'essere considerato alla stregua di un solaio e il parapetto parte della facciata comune”.

In questo contesto la questione è così liquidata: per la parte orizzontale si fa riferimento all'art. 1125 c.c., mentre quella verticale, inserendosi nella facciata, è di proprietà comune e quindi le spese per gli interventi di manutenzione devono essere ripartire tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.

=> Altezza minima dei parapetti dei balconi e delle scale

Giusto? In linea di massima sì, ma la risposta non vale sempre sicché per comprendere quando si possano applicare le indicazioni ivi contenute è necessario valutare la reale struttura del balcone.

La legge, è noto, non regolamenta gli aspetti di questa parte dell'edificio, sicché nel caso di edificio in condominio il riferimento principale diviene la produzione giurisprudenziale.

In questo contesto, in una sentenza resa nel 2000 dalla Suprema Corte di Cassazione, si legge che i balconi incassati devono essere «considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.)».

Ciò precisano i giudici consente di applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.

Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Come dire: se i balconi incassati non svolgono la stessa funzione del solaio, essi, pur non sporgendo rispetto alla facciata dell'edificio non possono essere considerati tali. Non è raro vedere dei balconi che hanno tutte le caratteristiche dei balconi aggettanti ma che al contrario di questi non sporgono rispetto alla facciata rappresentata dai muri perimetrali dell'edificio.

Ciò che deve connotare il piano di calpestio del balcone incassato è l'identità di funzione del solaio, che come quello presente in casa deve sostenere i muri di tompagno tra i vari ambienti.

In questo contesto v'è anche un altro aspetto da mettere in evidenza e riguarda la parte frontale (parapetto). Qualora essa non s'inserisca nella facciata, formandone un tutt'uno, ma mantenga una propria autonomia strutturale, allora, ad avviso di chi scrive, al pari della parte frontale del balcone aggettante dovrà essere considerata di proprietà esclusiva, eccezion fatta per i fregi e gli elementi decorativi in genere.

Motivo? La funzione primaria (parapetto) sarebbe preponderante, meglio esclusiva, non facendo la stessa parte dei muri perimentrali.

=> Balconi, infiltrazioni e danni

Cerca: balcone incassato

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Giodigio2
Giodigio2 sabato 25 luglio 2015 alle ore 19:33

Buongiorno. Ho un balcone rientrante rispetto il filo della facciata profondo 1,5m e largo 3m. Posso installare il moto condensante del condizionatore sullo sfondato?
Grazie per l'attenzione

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