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Differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria. Ordine del giorno.

Formulazione dell'ordine del giorno. L'assemblea ordinaria e quella straordinaria: differenze. I poteri dell'amministratore e quelli dei condomini.

 

L’assemblea è il “luogo” in cui i comproprietari delle unità immobiliari ubicate nell’edificio condominiale decidono sulla gestione delle cose comuni.
 
Essa per legge si distingue in assemblea ordinaria e straordinaria. Non vi sono differenze in relazione ai Quorum costitutivi e deliberativi, quanto piuttosto delle particolarità della seconda rispetto alla prima in relazione a modalità di convocazione e scelta degli argomenti in discussione.
 
Ai sensi dell’art. 1105, terzo comma, c.c. “ per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione”. Si tratta del c.d. ordine del giorno. Chi ne decide la formulazione? Al riguardo, come si diceva poc’anzi, è necessario distinguere tra assemblea ordinaria e straordinaria ed in relazione alla seconda sul percorso che ha portato a convocarla.
 
Quanto all’assemblea ordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, c.c. essa provvede, oltre a quanto stabilito dagli articoli precedenti (es. nomina amministratore, perimento e ricostruzione dell’edificio, innovazioni, ecc.)
 
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale”.
 
E’ chiaro che tranne il punto quattro tutti gli altri sono obbligatori e quindi non è sbagliato affermare che l’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria annuale è in parte stabilito dalla legge.
 
Si è detto in parte poiché, nulla vieta che l’amministratore possa inserire tutti quegli argomenti che ritiene utile trattare. Qual è in questo contesto il ruolo dei condomini? Essi, in relazione all’assemblea ordinaria, hanno un potere di mero impulso, potendo semplicemente suggerire all’amministratore di trattare determinati argomenti non potendo in alcun modo obbligarlo ad inserirli tra quelli all’ordine del giorno.
 
La situazione muta, quanto meno a dire della giurisprudenza di legittimità, nel caso di assemblea straordinaria.
 
Questo tipo d’adunanza può essere convocata “ dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione” (art. 66, primo comma, disp att. c.c.).
 
In sostanza l’assise in seduta straordinaria può essere convocata in via principale dall’amministratore, che potrà farlo autonomamente, o su impulso dei condomini. In quest’ultimo caso, qualora l’amministratore non provvedesse i comproprietari potrebbero autoconvocarsi.
 
Nel caso d’assemblea straordinaria indetta su impulso dei condomini v’è la certezza che le problematiche che essi vogliono affrontare assumano rilevanza nell’ambito della formulazione dell’ordine del giorno.
 
Tanto ritiene il Supremo Collegio allorquando afferma che “ il codice civile prevede, all'art. 66 disp. att., che due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, possono chiedere all'amministratore la con vocazione di una assemblea straordinaria, ovvero possono provvedervi direttamente in caso di mancato adempimento alla richiesta, deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata. Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio” (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).
 
Si tratta di una presa di posizione che non passa esente da critiche: che cosa accade, infatti, se gli argomenti addotti nella richiesta di convocazione si manifestino come chiaramente esclusi dalla competenza dell’assemblea di condominio? L’amministratore sarà, comunque, tenuto a provvedere ad un loro inserimento nell’ordine del giorno? E’ evidente, quindi, che la decisione della Cassazione abbia particolare incisività solamente laddove le questioni proposte abbiamo effettiva rilevanza per il condominio.
 
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