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Consorzio e condominio soggiacciono a discipline diverse
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Consorzio e condominio soggiacciono a discipline diverse

Differenza di disciplina fra consorzio e condominio

Avv. Leonarda Colucci  

La Cassazione ha affrontato il tema della differenza di disciplina fra consorzio e condominio

Un consorzio tra comproprietari di un complesso residenziale ingiunge al proprietario di uno degli immobili il pagamento delle quote per i servizi comuni.

Il proprietario di tale immobile, però, solleva una serie di questioni fra cui quella relativa al fatto che il consorzio in questione era stato costituito nel 1970 ed avrebbe dovuto cessare la sua attività nel 1980, ed era stata prorogata la sua esistenza grazie ad alcune delibere assembleari.

Lo stesso proprietario, inoltre, ribadiva che non aveva prestato il suo consenso a tale proroga e di aver manifestato la sua volontà di recedere. I giudizi di primo e secondo grado, però, si concludono entrambi con la condanna del proprietario a contribuire alle spese comuni deliberate dal consorzio in questione, ed in particolare il giudice di appello aveva ritenuto irrilevante il recesso dell'appellante puntualizzando l'obbligo di quest'ultimo di contribuire alle spese del consorzio trattandosi di un'obbligazione propter rem.

Non convinto dell'interpretazione della questione giuridica effettuata dalla sentenza di secondo grado, il proprietario dell'immobile al quale era stato ingiunto il pagamento delle spese decide di voler sottoporre la questione ai giudici di legittimità ricorrendo in Cassazione.

Il giudizio in Cassazione. Fra i motivi posti a fondamento del ricorso in Cassazione figurano:

a) la violazione di norme di diritto ed il vizio di motivazione poiché la sentenza di merito non aveva riconosciuto la diversità fra il consorzio costituito per la realizzazione di opere di urbanizzazione ed il consorzio costituito successivamente con delibera;

b) l'erronea considerazione dell'inefficacia del recesso;

c) nonché l'erronea applicazione al consorzio delle norme previste in materia di condominio non estendibili al consorzio per la gestione di parti e servizi comuni.

=> La sentenza della prima sezione civile della Cassazione ha condiviso l'impostazione del ricorrente, accogliendo il relativo ricorso.

I giudici di legittimità attraverso la pronuncia in commento hanno valutato che la sentenza impugnata aveva ritenuto applicabile al consorzio le norme in materia di comunione, concludendo con l'inefficacia del recesso di uno dei consorziati, facendo riferimento ad un precedente giurisprudenziale non pertinente.

Al contrario, precisa la pronuncia della Cassazione, ben più pertinente è stata la ricostruzione del ricorrente che fa riferimento ad un precedente (Cass. Civ. sent. n. 5888/2010) che aveva già chiarito che al Consorzio non possono essere applicate le norme sulla comunione, tale precedente giurisprudenziale inoltre aveva già chiarito che i due istituti giuridici ( condominio e consorzio), nonostante le numerose analogie, presentano caratteristiche che non ne consentono l'assimilazione dal punto di vista concettuale.

In particolare, tale precedente giurisprudenziale aveva già evidenziato che il condominio è una forma di proprietà plurima ed “ ..il carattere di immobile condominiale è una qualitas fundi che inerisce al bene e lo segue, con i relativi oneri, …. mentre il consorzio, con la conseguente rilevanza della volontà del singolo di partecipale o meno all'ente sociale, appartiene alla categoria delle associazioni …..”.

Riguardo all'applicabilità delle norme in materia di condominio al consorzio, una precedente pronuncia della seconda sezione civile della Cassazione ha già puntualizzato che solo eventualmente le norme che disciplinano il condominio sarebbero applicabili anche al consorzio, dato che i singoli consorziati potrebbero anche legittimamente stabilire che i rapporti interni siano disciplinati seguendo altri criteri. (Cass. Civ. 22641/2013).

Tuttavia, precisa la sentenza in commento, la partecipazione al consorzio presuppone pur sempre una manifestazione di volontà dei singoli consorziati, di conseguenza ove tale volontà viene meno l'ente consortile non può ignorare tale scelta.

In virtù di tale passaggio motivazionale, la sentenza commentata accoglie il ricorso del proprietario dell'immobile al quale era stato ingiunto il pagamento delle spese e rinvia la questione alla giudice di secondo grado in diversa composizione.

=> Ai centri commerciali si applicano le norme dettate per il condominio

Scarica Corte di Cassazione, sez. I Civile, 28 maggio 2015, n. 11035

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