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Denuncia di nuova opera in condominio
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Denuncia di nuova opera in condominio

Cosa fare quando il nostro vicino realizza un'opera che può danneggiarci?

Avv. Valentina Papanice  

Cosa fare se il nostro vicino, di casa oppure no, in condominio oppure no, si mette a costruire qualcosa che può danneggiarci?

Uno strumento a disposizione, anzi, lo strumento a disposizione, è quello della denuncia di nuova opera.

Vediamo di cosa si tratta.

Denuncia di nuova opera

Nel caso in cui il nostro vicino si metta in testa di realizzare un'opera che temiamo possa danneggiarci l'azione giudiziale a nostra disposizione è prevista dall'art. 1171 c.c., che così dispone al co.1:

"Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da una nuova opera, da altri intrapresa sul proprio come sull'altrui fondo, sia per derivare danno alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare all'autorità giudiziaria la nuova opera, purché questa non sia terminata e non sia trascorso un anno dal suo inizio.

L'autorità giudiziaria, presa sommaria cognizione del fatto, può vietare la continuazione dell'opera, ovvero permetterla, ordinando le opportune cautele: nel primo caso, per il risarcimento del danno prodotto dalla sospensione dell'opera, qualora le opposizioni al suo proseguimento risultino infondate nella decisione del merito; nel secondo caso, per la demolizione o riduzione dell'opera e per il risarcimento del danno che possa soffrirne il denunziante, se questi ottiene sentenza favorevole, nonostante la permessa continuazione".

Insieme alla "denuncia di danno temuto" di cui all'art. 1172 c.c., la denunzia di nuova opera è una delle azioni dette di nunciazione, poste a tutela sia del proprietario che del possessore che, ancora, del titolare di un diritto reale di godimento (es. usufruttuario) e finalizzate a prevenire il danno che potrebbe prodursi.

Denuncia di nuova opera e opere su parti individuali in condominio

Se il problema si verifica in condominio, la norma va letta insieme ad un'altra, quella di cui all'art. 1122 c.c. che, nella sua versione post-riforma, così dispone: "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea."

Azione di nuova operae art. 1122 c.c.: differenze

Le differenze più evidenti tra le due norme, in sintesi, sono date dal fatto che: oggetto di tutela sono per l'art. 1122 solo le parti comuni o l'edificio tout-court, mentre per l'art. 1171 la cosa oggetto del diritto o del possesso; gli aspetti che l'art. 1122 tutela sono solo quelli attinenti al danno, per le parti comuni, e al pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro, per l'edificio;

anche il concetto di pregiudizio appare diverso, perchè l'art.1122, a differenza dell'art. 1171, specifica che il danno può anche non essere materiale ma ad es., solo di tipo estetico;

l'azione ex art. 1171 è sottoposta ad un termine stringente, mentre così non è per l'azione ex art. 1122; l'opera non deve essere stata terminata, per l'art. 1171 mentre per l'art. 1122 la preventiva informazione deve avvenire prima che l'opera sia iniziata;

non è pacifico che il danno di cui all'art. 1171 debba essere solo potenziale o anche attuale, mentre il problema pare non porsi per l'art. 1122 c.c.;

l'opera fonte di potenziale danno per l'art. 1171 può insistere anche sul fondo del potenziale danneggiato, mentre per l'art. 1122 deve provenire da un'unità immobiliare di proprietà "ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale".

Gli ambiti delle due norme non sono identici, come è facile notare, ma possono sovrapporsi, perlomeno parzialmente.

Nel caso in cui in condominio il potenziale danno provenga dall'azione del condòmino ex art. 1122, le decisioni per la tutela delle parti comuni, sia da parte dell'amministratore che dei condòmini, saranno condizionate dal verificarsi o meno di quanto previsto dall'art. 1122.

Viceversa, ogni condomino potrà agire per la tutela della cosa oggetto del diritto o del possesso ex art. 1171 c.c. (legittimati all'azione in tal caso sarebbero infatti, il proprietario, il titolare di diritto reale di godimento o il possessore).

Le specifiche valutazioni vanno effettuate nel caso concreto.

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