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Delibere del condominio minimo nulle se non si è entrambi d'accordo
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Delibere del condominio minimo nulle se non si è entrambi d'accordo

Nel caso di condominio minimo le decisioni riguardanti le parti comuni devono essere assunte all'unanimità

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di decisioni riguardanti la gestione e conservazione delle parti comuni di un condominio minimo sono affette da insanabile nullità, come tale sempre rilevabile anche nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, le delibere assunte da un solo condòmino.

Questa, in breve sintesi, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 7929 resa, mediante deposito in cancelleria, il 28 marzo 2017.

Il caso: un condòmino chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo contro la propria vicina per il pagamento di oneri condominiali riguardanti lavori di manutenzione dell'edificio.

Si trattava di un condominio minimo e la decisione posta alla base del decreto ingiuntivo era rappresentata dalla deliberazione adottata singolarmente dal condòmino ingiungente.

Il Giudice di pace adito in sede di opposizione, la rigettava. Il Tribunale in funzione di giudice d'appello, invece, accoglieva il gravame e revocava il decreto ingiuntivo. Da qui l'epilogo davanti alla Corte di Cassazione.

Condominio minimo

Prima di entrare nel merito della soluzione adottata dagli ermellini, è qui utile richiamare, sia pur in modo sintetico, i concetti fondamentali afferenti il così detto condominio minimo; questo – come chiarito dalle Sezioni Unite (sent. n. 2046/06) – altro non è che una compagine composta di due soli partecipanti.

Ai condomini minimi, disse la Cassazione in quell'occasione e successivamente, si applicano le norme dettate in materia condominiale e non quelle riguardanti la comunione, come un altro orientamento giurisprudenziale sosteneva.

L'art. 1117-bis c.c. sia pur non citandolo espressamente accoglie questa tesi sancendo l'applicabilità delle norme sul condominio a tutte quelle fattispecie di edifici, unità immobiliari, ecc. che abbiano in comune le cose di cui all'art. 1117 c.c. Le norme condominiali, specifica un'importante precisazione, trovano applicazione in quanto compatibili.

Da non perdere: => Un edificio condominiale senza le regole di un condominio: che cosa fare in questi casi?

Condominio minimo e assemblea

Proprio il funzionamento dell'assemblea pone problemi di compatibilità tra le norme condominiali e i condomini minimi.

Sebbene la sentenza n. 7929/2017 riguardi una controversia sorta prima dell'entrata in vigore della riforma, il suo portato è utile anche per i casi che successivamente sorgeranno, ponendo delle importanti specificazioni; vediamo quali.

La Suprema Corte di Cassazione, nella pronuncia in esame, fa presente che dopo la sentenza n. 2046 era andato sviluppandosi un orientamento in base al quale si riteneva che l'assemblea del condominio minimo non fosse soggetto alle norme che disciplinano il funzionamento dell'assemblea condominiale, ma a quelle dettate in materia di comunione.

La sentenza n. 7929 del 2017 ha il merito di fare chiarezza. Secondo gli ermellini, la presenza di due soli partecipanti non è di per sé ostativa alla gestione condivisa delle cose comuni.

Per i giudici di legittimità, però, questa gestione non può che essere concorde, sicché* dove si parla di unanimità necessaria per l'assunzione delle decisioni, si fa riferimento all'unanimità dei condòmini (cioè due) e non dei presenti all'assemblea (che in teoria potrebbe essere presenziata da una sola persona).

Nel caso di specie la persona presente all'assemblea, da sola - motu propriu direbbero oltretevere –, aveva assunto la decisione di far eseguire lavori chiedendo poi il conto all'altro condomino.

Quella decisione così formatasi, ci dicono dalla Cassazione, è nulla e non solamente annullabile perché la scelta “di decidere da solo si risolve invece non in una delibera condominiale, ma in una mera manifestazione unilaterale di volontà” che nulla ha a che vedere con le decisioni condominiali.

Ricapitolando: nel caso di condominio minimo le decisioni riguardanti le parti comuni devono essere assunte all'unanimità e ove avvenga diversamente quella decisione deve essere considerata nulla. Nel caso di empasse, allora sì bisogna fare riferimento alle norme sulla comunione, ossia all'art. 1105 c.c. in ragione del rimando alle stesse contenuto nell'art. 1139 c.c.

=> Le cause di nullità delle delibere condominiali

=> Condominio "minimo" e rimborso delle spese anticipate.

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