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A delibera approvata i ripensamenti non contano nulla, a meno che…
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A delibera approvata i ripensamenti non contano nulla, a meno che…

Dopo che la delibera è stata approvata è possibile avere ripensamenti?

Avv. Alessandro Gallucci  

Delibere approvate e diritto di ripensamento, è possibile?

È questa, in sostanza, la domanda alla quale un nostro lettore ci ha chiamati a rispondere ponendoci il seguente quesito:

Abbiamo tenuto una riunione di condominio ove erano presenti solo il 30% dei condomini, ma grazie alle deleghe, i millesimi erano 851. All'ordine del giorno, c'era anche una spesa straordinaria che veniva anch'essa approvata.

Tutto si è svolto senza nessun vizio di forma e l'amministratore comunicava che avrebbe fatto una gestione separata per queste spese.

La riunione si è conclusa con questi accordi e l'amministratore ci ha inviato alcuni giorni dopo il verbale di tutto con il conteggio sia delle spese ordinarie come quello per le spese straordinarie.

Un condomino (peraltro presente all'assemblea) seguito poi da altri due, visto il prospetto delle spese straordinarie, non si è sentito più di affrontarle ed ha chiesto all'amministratore di non eseguire più i lavori straordinari in quanto non si sentiva più di affrontare quella spesa. Altrettanto chiedevano gli altri due. Quale deve essere l'atteggiamento dell'amministratore in questo caso?

Lavori di manutenzione straordinaria, esecuzione delle delibere e posizione dei condòmini rispetto al deliberato: queste le questioni che vanno affrontate per rispondere al quesito del nostro lettore.

Partiamo dai quorum deliberativi necessari per l'esecuzione degli interventi straordinaria; rispetto ad essi è necessario distinguere tra:

a) manutenzione straordinaria;

b) manutenzione straordinaria di notevole entità.

=> Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del c.c.

Per la prima tipologia il quorum deliberativo varia in ragione della tipologia di assemblea: in prima convocazione essa dovrà essere approvata dalla maggioranza dei presenti (tra essi vanno contati anche i presenti per delega) che rappresentino almeno 500 millesimi, mentre in seconda convocazione sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore dell'edificio.

In seconda convocazione è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea più la metà del valore millesimale dell'edificio.

Non è chiaro con quale maggioranza siano stati approvati i lavori e se ricorressero i quorum, ma da quanto ci scrive il nostro lettore, tutto ciò sembra essere stato rispettato.

=> Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Tanto ci basta per passare agli altri due aspetti, che, per ragioni di evidente connessione, possono essere affrontati congiuntamente.

È precipuo obbligo dell'amministratore eseguire le delibere assembleari (art. 1130 n.1 c.c.), così come tali delibere (se non sospese e/o invalidate) sono obbligatorie per tutti i condòmini (art. 1137 c.c.).

Non esiste diritto di ripensamento, i casi in cui i condòmini possono dissociarsi dagli effetti della delibera sono espressamente previsti dalla legge (art. 1121-1132 c.c.) e non riguardano lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio.

Unica possibilità? Chi ha cambiato idea può chiedere all'amministratore, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. (cioè almeno due condòmini che rappresentino minimo un sesto del valore dell'edificio), la convocazione di un'assemblea per ri-deliberare sugli stessi argomenti.

Con possibilità di autoconvocazione se l'amministratore non convoca entro 10 giorni dalla richiesta.

Si tratta in pratica della richiesta di convocare l'assemblea per sostituire una delibera precedentemente approvata.

Nel frattempo, però, nulla vieta all'amministratore di porre in esecuzione il deliberato anche se prudenza gli imporrebbe di attendere l'esito dell'assemblea come sopra richiesta e convocata.

Resta fermo, nel caso di comprovata necessità dei suddetti lavori, il diritto di contestare (potrebbe configurarsi un eccesso di potere) l'eventuale contro-decisione da parte di chi - dissentendo (o astenendosi) rispetto alla sostituzione di delibera - intenda fare eseguire le opere in precedenza deliberate.

=> Delibere condominiali viziate da eccesso di potere, alcuni chiarimenti

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