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L'assemblea condominiale può deliberare l'acquisto di un locale?
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L'assemblea condominiale può deliberare l'acquisto di un locale?

Deliberare l'acquisto di un locale

Avv. Alessandro Gallucci  

Carissimi amici di Condominioweb! Vi scrivo per sapere che cosa ne pensate su una questione che riguarda il condominio in cui vivo.

Vi spiego: uno dei miei vicini, proprietario di un locale al piano terra, l'ha messo in vendita. Alcuni condòmini, in verità ormai sempre di più perché l'idea è apparsa contagiosa, vorrebbe comprarlo per metterlo a reddito e non pagare o meglio pagare molte meno spese condominiali.

Siccome siamo in trenta, dicono che la spesa pro-capite non sarebbe molto alta: dopo qualche anno l'investimento rientrerebbe grazie ai canoni di locazione (la zona come si dice in questi casi è appetibile per le attività commerciali) e quei soldi sarebbero destinati a pagare le spese condominiali.

Questi condòmini, orami una ventina, ritengono di poter deliberare in assemblea l'acquisto del locale poiché l'acquisto deve essere paragonato ad un'innovazione.

È vero? Cioè rischio davvero di dovermi sobbarcare questo costo o può trattarsi di innovazione gravoso e quindi posso tirarmi indietro?

Tranquillizziamo il nostro lettore: per quanto l'idea dei suoi vicini non sia balzana, specie se il prezzo di acquisto è buono, queste non sono questioni che possono essere affrontate e gestite dall'assemblea a colpi di maggioranza.

Vediamo perché.

=> Che cos'è un'innovazione? La Corte di Cassazione, nel silenzio della legge, afferma oramai da anni che per “innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Leggendo questa definizione si comprende che l'acquisto di un bene immobile non rappresenta un'innovazione. Né, aggiungiamo noi, può esservi paragonato.

Vedi anche: L'affitto percepito per il locale di portineria va diviso tra tutti.

Ed allora, a quale norma fare riferimento per casi simili? L'art. 1108 c.c. (dettato per la comunione ma applicabile al condominio in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.), al terzo comma, recita:

E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

Come per la vendita anche per l'acquisto di un bene è necessario il consenso di tutti i condòmini. D'altra parte l'assemblea ha potere di gestione delle cose comuni e null'altro.

Con una specificazione ulteriore: quel bene così acquisito, ossia comprato con il consenso di tutti, non sarebbe un bene soggetto al regime del condominio ma a quello della comunione; potrebbe divenire bene condominiale se il suo utilizzo fosse strumentale rispetto alle parti di proprietà esclusiva.

Nel caso che ci occupa il bene potrebbe divenire condominiale se tutti i condòmini lo acquistassero per utilizzarlo come sala riunioni imprimendogli questa specifica destinazione.

Qualunque delibera che dovesse stabilire, a maggioranza, l'acquisto di beni immobili da parte del condominio sarebbe da considerarsi radicalmente nulla per le ragioni fin qui esposte.

Il nostro lettore può stare tranquillo: o i suoi venti vicini acquistano per conto proprio oppure non possono imporre agli altri alcun acquisto con una delibera assembleare.

=> Il locale caldaia è di proprietà comune, salvo specifica prova contraria

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