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Il condominio è responsabile per i danni arrecati se non vigila sulla corretta esecuzione dei lavori appaltati
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Il condominio è responsabile per i danni arrecati se non vigila sulla corretta esecuzione dei lavori appaltati

Danni derivanti dall'appalto di lavori condominiali

Avv. Leonarda Colucci - Foro di Brindisi  

Il fatto. Il proprietario di un immobile ubicato in un edificio condominiale cita in giudizio il condominio sostenendo che, a causa di infiltrazioni provenienti dalla struttura condominiale in concomitanza con lavori di manutenzione straordinaria, aveva subito ingenti danni.

In seguito a tale evento il condomino, inoltre, aveva richiesto un accertamento tecnico preventivo e, dopo aver preso atto che l'ente di gestione non aveva mai dato alcun riscontro alle sue richieste risarcitorie, era stato necessario adire le vie giudiziarie.

Il condominio, dal conto suo, ha contestato ogni addebito eccependo il difetto di legittimazione passiva e la nullità del procedimento di accertamento tecnico preventivo; osservando che non era stato integrato il contradditorio nei confronti di tutti i possibili responsabili del danno, inclusa la ditta esecutrice dei lavori di manutenzione straordinaria allo stabile condominiale dato che oggetto del contendere è la loro mancata esecuzione a regola d'arte.

A fronte di tale circostanza, quindi, il condominio ha insistito per la chiamata in causa della ditta esecutrice dei lavori.

La sentenza. Il Tribunale di Salerno ha accolto la domanda del condomino danneggiato soffermandosi sulla responsabilità gravante sul condominio committente in caso di appalto di lavori di manutenzione.(Tribunale di Salerno, I sez. civ., 11.7.2017 n. 3472). Il giudicante, in merito al soggetto responsabile in caso di appalto di lavori condominiali, evidenzia che se gli stessi determinano un danno al singolo condomino “… normalmente è l'appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi e ciò in ragione dell'autonomia con cui svolge la sua attività nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato, pur potendosi aggiungere a tale responsabilità quella del Condominio, quale soggetto committente o per aver dato un ordine all'appaltatore tale da privare quest'ultimo di ogni possibile autonomia nell'esecuzione dello stesso, o per la cosiddetta culpa in eligendo per aver demandato l'esecuzione dei lavori condominiali a soggetto non idoneo ad adempiervi con efficacia”.

La pronuncia del tribunale campano condivide l'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo cui in caso di danni derivanti dall'appalto di lavori condominiali: alla responsabilità del condominio e dell'impresa esecutrice si aggiunge anche quella dell'amministratore in proprio “ laddove questi abbia tenuto una condotta qualificante la cosiddetta culpa in vigilando, venendo meno al suo dovere, quale rappresentante del condominio, di controllare la regolare e corretta esecuzione dei lavori; trattasi in realtà di una forma di responsabilità a carattere non oggettivo atteso che essa non è configurabile allorquando il danno sia stato causato da un'attività dell'impresa svolta in regime di totale autonomia” (Cass. 20557/2014, Cass. 25251/2008)

Fra l'altro, in tema di appalto, la verifica della corretta esecuzione dei lavori spetta sempre al committente personalmente ( cfr art. 1662 c.c.) e nel caso di lavori particolarmente complessi tramite l'ausilio di un tecnico che coincide con il direttore dei lavori che può considerarsi come un vero e proprio rappresentante del committente, che nel caso di specie, coincide con il condominio. (Cass. 27.1.2012 n. 1218)

Dopo tale ricostruzione la sentenza ha accolto la richiesta del condomino di risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni scaturite dalla non corretta esecuzione dei lavori condominiali, dopo aver constatato che il l'amministratore di condominio malgrado le continue sollecitazioni del danneggiato che ha lamentato innumerevoli anomalie nell'esecuzione delle opere che hanno causato infiltrazioni d'acqua nel suo immobile, non ha mai esercitato alcun controllo.

Alla luce di tale ricostruzione, accertata una culpa in vigilando del condominio che non ha mai controllato la corretta esecuzione dei lavori da parte della ditta appaltatrice, l'ente di gestione è stato condanno a risarcire al condomino danneggiato una somma di oltre venticinquemila euro.

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