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Danni agli appartamenti, il danneggiato è il proprietario al momento del danno
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Danni agli appartamenti, il danneggiato è il proprietario al momento del danno

In caso di acquisto di un appartamento e riscontro di danni, chi è responsabile?

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel caso di danni agli appartamenti oggetto di compravendita, a seguito del trasferimento della proprietà, chi deve essere considerato il danneggiato?

La persona proprietaria al momento del danno oppure il proprietario alla fine del contenzioso?

Come dire: a chi spetta il diritto al risarcimento del danno?

La questione è stata oggetto di un intervento delle Sezioni Unite della Cassazione nel mese di febbraio del 2016 (sent. n. 2951).

Quando intervengono le Sezioni Unite è perché in senso alla giurisprudenza delle Sezioni semplici della Corte di Cassazione è in atto un contrasto interpretativo.

Nel caso riguardante il quesito che abbiamo posto in principio, il contratto vedeva due differenti posizioni:

a) quella minoritaria che riteneva il diritto al risarcimento del danno un diritto connesso a quello di proprietà e come tale soggetto ad automatico trasferimento nel caso di cessione del suddetto diritto reale;

b) quella maggioritaria che, invece, riteneva il diritto al risarcimento un diritto di credito autonomo e come tale in titolarità alla persona proprietaria al momento del danno.

=> Contratto di compravendita. No al risarcimento del danno se manca la prova dell'effettivo pregiudizio sofferto dai venditori

Esempio: l'abitazione di Tizio subisce danni da infiltrazioni che causano € 5.000,00 di danni alle strutture murarie. Qualche mese dopo Tizio vende l'unità immobiliare a Caio.

Secondo il primo orientamento, il diritto al risarcimento spettava a Caio, mentre per il secondo filone interpretativo il diritto e la correlativa azione restavano in capo a Tizio, proprietario al momento del danno.

Le Sezioni Unite hanno accolto questa seconda tesi. Si legge in sentenza che “il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un bene non costituisce un accessorio del diritto di proprietà ma è un diritto di credito, distinto ed autonomo rispetto al diritto reale.

Questi caratteri sono stati riconosciuti anche, sul piano processuale, al fine di risolvere il problema della individuazione del giudice competente per valore (cfr., Cass., sez. un., 19 ottobre 2011, n. 21582).

L'autonomia comporta che il diritto al risarcimento del danno subito dall'immobile, in caso di alienazione del bene, non si trasferisce insieme al diritto reale come accadrebbe se fosse un elemento accessorio, ma è suscettibile solo di specifico atto di cessione ai sensi dell'art. 1260 c.c..

Di conseguenza, quando accanto all'atto di trasferimento della proprietà, non vi sia stato un atto di cessione del credito, il diritto al risarcimento dei danni compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene al momento dell'evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale” (Cass. SS.UU. 16 febbraio 2016 n. 2951).

Si badi: il fatto che il diritto al risarcimento non si trasferisca automaticamente, non vuol dire che il nuovo proprietario non abbia diritto a far eliminare la causa del danno, ove il problema persista. In tal caso egli avrà diritto al risarcimento nella misura a lui accreditabile in seguito alla cessione.

Quanto al custode del bene dal quale proviene il danno, invece, nessun dubbio: anche in caso di compravendita resta obbligato chi è proprietario al momento del danno (in quanto custode).

=> Compravendita e obbligazioni del venditore

=> Aliud pro alio nella compravendita

Scarica Cass. SS.UU. 16 febbraio 2016 n. 2951

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