Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
100263 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Lavori di impermeabilizzazione del cortile sovrastante il seminterrato ad uso autorimesse: riparto secondo i millesimi o secondo l'uso?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Lavori di impermeabilizzazione del cortile sovrastante il seminterrato ad uso autorimesse: riparto secondo i millesimi o secondo l'uso?

Criteri di ripartizione delle spese straordinarie e lavori di impermeabilizzazione

Samantha Mendicino Avvocato del Foro di Cosenza  

Mai campo di battaglia è più cruento del contenzioso sui criteri di ripartizione delle spese straordinarie: riparto secondo i millesimi o secondo l'uso.

=> Infiltrazioni in condominio, difetto di impermeabilizzazione e responsabilità per colpa

=> Per i danni da infiltrazioni nell'autorimessa privata risponde in solido anche la compagnia assicurativa

Nel caso di specie i lavori materia del contendere riguardavano opere di impermeabilizzazione nel cortile-giardino condominiale, in particolare, i lavori su parte del cortile sovrastante il locale seminterrato, quest'ultimo utilizzato solo dai comunisti proprietari anche di autorimesse.

Alcuni condomini, dunque, rifiutavano di versare le proprie quote contestando che la copertura dei garages sottostanti potesse essere paragonata al lastrico solare.

Sollecitavano affinché le spese sostenute venissero ripartite non secondo i millesimi generali di proprietà -per come realizzato dal'amministratore- ma secondo i criteri ex art 1126 c.c. a tenore del quale le spese per la riparazione e/o ricostruzione del lastrico solare, di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini, sono poste per 2/3 a carico del Condominio ed per 1/3 a carico del proprietario esclusivo.

Alla reazione di tali proprietari, inevitabile seguiva la notifica del decreto ingiuntivo al quale, però, i condomini si opponevano.

Il Tribunale competente a decidere, in merito al criterio di ripartizione delle spese, asseverava la tesi degli opponenti, reputando che esso fosse illegittimo e configurandosi, quindi, un vizio di nullità della delibera oggetto di contestazione.

Ma la sentenza veniva a sua volta impugnata dinanzi alla Corte d'Appello competente presso la quale, in modo speciale, il Condominio ribadiva che, se anche la delibera fosse stata invalida, semmai di annullabilità si sarebbe dovuto parlare e non di nullità.

Oltre al resto, ribadiva che i lavori effettuati non avevano riguardato i soli garages ma l'intero stabile e, in particolare, il cortile-giardino con sistemazione della pavimentazione e della asfaltatura e dei vialetti carrabili e pedonali, i muri maestri ed altri beni comuni.

La Corte di Appello di Bologna con la sentenza n. 623/2017 ritiene l'appello parzialmente fondato.

=> Per le infiltrazioni è responsabile il titolare del terrazzo giardino che copre i garage condominiali

La decisione. Innanzitutto, La Corte Territoriale disattende il motivo di doglianza afferente all'asserita annullabilità e non anche nullità della delibera assembleare, oggetto di contestazione, posto che è la stessa giurisprudenza di legittimità a riconoscere causa di nullità della delibera l'eventuale utilizzo di un illegittimo criterio di ripartizione delle spese tra i condomini.

Non per nulla questa è l'unica ipotesi in cui tale vizio può essere fatto valere anche dal condomino che ha votato favorevolmente in assemblea Quanto, invece, al merito dell'appello la Corte ritiene condivisibili le doglianze del Condominio.

In realtà, nel caso di specie il Tribunale aveva commesso un errore nel non aver considerato 'lavori su parti comuni' delle voci di spesa che, invece, la Corte Territoriale qualificava come tali e, quindi, ripartibili secondo il criterio millesimale.

=> Lavori al piazzale che fa da copertura al garage. Come ripartire la spesa

I criteri di ripartizione. Il primo comma dell'art. 1123 c.c. stabilisce la ripartizione delle spese 'secondo i millesimi', vale a dire che si dividono in misura proporzionale alla quota di proprietà di ciascun comunista, e che riguarda i lavori che concernono la conservazione e/o il godimento delle parti comuni dell'edificio, la prestazione dei servizi nell'interesse comune e le innovazioni menzionate dall'art. 1120 c.c.

Il secondo comma dell'art. 1123 c.c. si occupa delle spese afferenti alle cose comuni che sono destinate a servire i condomini in misura differente ed i cui importi sono ripartiti 'in base all'uso', cioè in misura proporzionale all'uso che ciascuno può farne. Il problema di questa norma è la sua genericità che ha causato non poche difficoltà interpretative al fine di delinearne i confini applicativi.

I precedenti. Ciò che merita sottolineare è il richiamo nella sentenza in studio della pronuncia n. 2243/2012 della Corte di Cassazione, con la quale la Suprema Corte affrontava un problema interpretativo sussistente per la ripartizione delle spese del cortile dipendente dalla possibilità applicativa di due criteri tra loro alternativi.

Per l'appunto: * il criterio generale, quello della ripartizione secondo le tabelle millesimali e, dunque, in base alle quote millesimali di ciascun condomino, trovando applicazione alla norma generale art. 1123 c.c. secondo cui le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenuti dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno di essi, salvo diversa convenzione; il criterio della ripartizione delle spese basato sul cd. maggior uso, cioè, in base alla minore oppure maggiore utilità che ciascuno trae dall'utilizzo del bene comune e trovando, quindi, applicazione l'art. 1123, secondo comma.

In quel caso la Corte Suprema aveva chiarito che non avendo perso il cortile comune la funzione di dare aria e luce al Condominio nè quella di assolvere ad una funzione di generico ed indifferenziato calpestìo da parte dei condomini residenti, l'accesso anche a furgoni per il rifornimento dei negozi come per altri veicoli, non poteva essere esclusa la compartecipazione di tutti i condomini in misura proporzionale ai millesimi di proprietà alle spese relative alla copertura del pavimento stesso.

La Suprema Corte precisa, in linea generale, che ciò che risulta discriminante è la valutazione del tipo di intervento in relazione alla quale avviene il riparto della spesa.

Per cui, ad esempio: 1- se l'opera di manutenzione straordinaria avesse riguardato solo la manutenzione oppure la riparazione della pavimentazione del cortile la spesa sarebbe stata da porre a carico di tutti i condomini; 2- mentre se avesse riguardato anche la struttura sottostante e, quindi, il solaio con la relativa impermeabilizzazione, la spesa sarebbe dovuta avvenire tra tutti i condomini contitolari del cortile, da un lato, ed i proprietari esclusivi dei garage sottostanti, dall'altro.

Si vuole ricordare un altro precedente, la sentenza n. 27233/2013, con cui la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che in materia di condominio di edifici, ove manchi una diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, che stabilisca un nuovo metodo in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese generali, queste devono necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità ex art. 1123, primo comma, c.c. non essendo consentito all'assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere diversamente le spese deputate a beni comuni.

=> Umidità di risalita, i problemi che si presentano nei garage sono di competenza del condominio

Scarica Corte di Appello di Bologna n. 623 del 21 febbraio 2017

Cerca: impermeabilizzazione lavori seminterrato

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento