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Privilegio dei crediti da mancata esecuzione di contratti preliminari
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Privilegio dei crediti da mancata esecuzione di contratti preliminari

Crediti derivanti dalla mancata esecuzione di un contratto preliminare

Avv. Alessandro Gallucci  

I crediti derivanti dalla mancata esecuzione di un contratto preliminare godono di privilegio speciale immobiliare. Vediamo a quali condizioni.

Concorso tra creditori e privilegio immobiliare

Intanto premettiamo che dobbiamo collocare l'argomento nella fase (auspicabilmente) finale di un'azione legale di recupero del credito.

L'argomento assume rilievo nel caso di concorso tra creditori, quando cioè l'eventuale somma a disposizione va ripartita tra più creditori.

In tali casi vige il principio della par condicio creditorum, cioè della parità di condizioni tra i creditori; vi sono, però, delle eccezioni.

Alcuni creditori sono infatti, come noto, privilegiati, sono cioè assistiti da cause di prelazione; le cause di prelazione sono l'ipoteca (sui beni immobili, salvo alcuni beni mobili), il privilegio (sia sui beni mobili che sui beni immobili) e il pegno (sui beni mobili).

Privilegio generale e privilegio speciale

Il privilegio discende dalla causa del credito: ad es. i crediti per le spese sostenute per espropriare un bene immobile hanno privilegio sul prezzo del bene stesso (v. art. 2770 c.c.).

Il privilegio può essere generale o speciale e, in tale ultimo caso, può essere mobiliare oppure immobiliare.

Il privilegio generale riguarda tutti i beni mobili del debitore.

Il privilegio è invece speciale quando si esercita su specifici beni mobili, oppure immobile.

I crediti derivanti dalla mancata esecuzione di un contratto preliminare (ad es. la caparra versata alla firma del preliminare) sono, come accennato, assistiti da privilegio immobiliare ai sensi dell'art. 2775-bis c.c.

Ciò vuol dire che nel caso in cui il bene immobile oggetto della (mancata) vendita viene venduto il promissario acquirente deve essere soddisfatto prima di altri (non di tutti). Vediamo allora le condizioni prescritte dalla legge per l'operatività della prelazione.

Privilegio immobiliare del promissario acquirente, condizioni

Perché possa farsi valere il privilegio, occorre che il preliminare sia stato trascritto sui registri immobiliari e che gli effetti della trascrizione non siano cessati.

A norma dell'art. 2645-bis gli effetti della trascrizione cessano se entro un dato tempo non c'è trascrizione del definitivo (o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale diretta ad ottenere l'esecuzione dell'obbligo di stipulare il definitivo).

Tale termine è un anno dalla scadenza del termine pattuito per rogitare, o tre anni dalla trascrizione.

Il momento da prendere in considerazione al fine di verificare se gli effetti della trascrizione siano ancora in essere è quello: "della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero... della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento ovvero... momento della trascrizione del pignoramento o ... dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi."

Dunque il promissario (ex) acquirente di un bene immobile rimasto insoddisfatto potrà - oltre che pretendere l'esecuzione del contratto preliminare e, dunque, ottenere e il trasferimento del diritto di proprietà in suo favore (rivolgendosi al giudice ex art. 2932 c.c.) - risolvere il contratto per inadempimento e, comunque, pretendere il risarcimento dei danni subiti;

infine, potrà promuovere un'azione esecutiva o intervenire in un'azione esecutiva promossa da altri (o nei casi in cui è possibile, valutare l'attivazione o l'insinuazione al passivo di una procedura concorsuale eventualmente esistente) facendo valere il proprio credito.

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