Conto corrente condominiale. L'obbligatorietà costa cara. Occhio ai costi di gestione.

L'obbligatorietà dell'apertura e dell'uso di un conto corrente. Come è ormai noto, il legislatore ordinario, recependo un orientamento già da tempo affermatosi presso la giurisprudenza di merito e di legittimità, ha introdotto, nella nuova riformulazione dell'art. 1129 c.c., l'obbligatorietà dell'apertura e dell'uso di un conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.

Secondo un prevalente indirizzo interpretativo, «Il singolo condomino ha un diritto soggettivoa vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese che per gli eventuali fondi, su un conto corrente intestato al condominio e non personalmente all'amministratore, ed a conoscere l'entità degli interessi che maturino a suo favore (Trib. Milano, 9 settembre 1991. Conformi, Trib. Torino, 3 maggio 2000; Trib. Salerno, 3 maggio 2011).

Ora, per effetto della previsione normativa di cui al comma 7 dell'art. 1129 c.c., l'amministratore, a seguito della delibera assembleare che disponga in tal senso, è tenuto ad aprire un conto corrente condominale, a versarvi «le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi», nonché ad usarlo per effettuare i pagamenti per conto del condominio medesimo, facendovi appunto transitare «quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio».

Conto corrente, quali sono i diritti dei condomini

Per la verità, a quest'ultimo riguardo, non si è mancato di rilevare come, nella quotidianità della gestione condominiale, sembra difficile immaginare che tutti i versamenti e tutti i pagamenti a favore e per conto del condominio possano avvenire esclusivamente mediante operazioni bancarie; più opportunamente, si potrà invece prevedere che l'amministratore disponga di un "fondo cassa" in contanti, dal quale questi possa attingere le somme che si rendano necessarie per spese immediate e, magari, anche più contenute nell'importo - fermo restando l'obbligo delle relative annotazioni nel registro di contabilità di cui all'art. 1130 n. 7.

Doppio conto corrente condominiale

Il corretto svolgimento dell'attività di gestione contabile. Quello che deve tenersi presente, per comprenderne pienamente la portata, è che la previsione dell'obbligatorietà di un conto corrente intestato direttamente al condominio risponde all'esigenza di corretto svolgimento dell'attività di gestione contabile, una gestione che deve ispirarsi a criteri di trasparenza e correttezza.

Tra l'altro, a tal punto si reputa necessaria l'apertura - e l'uso - di un conto corrente condominiale che l'art. 1129 chiarisce che «Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo [ndr la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al comma 7], i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato» (comma 11).

Il legislatore della riforma, giudicando quindi "gravissima" la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente dedicato da parte dell'amministratore, prevede in tal modo la possibilità di superare un eventuale parere contrario della maggioranza assembleare, consentendo anche al singolo condomino di percorrere la via giudiziaria e ponendo a suo carico l'onere di anticipare le spese, con garanzia di recuperarle.

I costi di gestione del conto corrente Se, però, tra le finalità della norma vi è, in definitiva, soprattutto quella di assicurare che «ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell'intera gestione condominiale» (Cass. civ., 10 maggio 2012, n. 7162), non si deve trascurare un altro profilo, tutt'altro che irrilevante: i costi di gestione del conto corrente così attivato gravano inevitabilmente sui condomini.

Al riguardo, si segnala che alcuni istituti bancari assimilano il conto corrente condominiale ad un rapporto di conto corrente aziendale, e la conseguenza non è di poco conto ove si consideri che, ad esempio, sono in tale ipotesi previste commissioni sullo scoperto e imposte di bollo più elevate. (Si rammenta che su un deposito intestato a una persona fisica l'imposta annuale è pari a 34,20 euro, mentre per un conto corrente che ha quale intestatario una società l'importo è di 100 euro)

Altre banche, invece, soprattutto - è da immaginare - con l'obiettivo di rendere i propri prodotti maggiormente appetibili, offrono, per i conti correnti intestati ad un condominio, l'esonero totale dall'imposta di bollo; tuttavia, in tal caso, si tratta spesso di conti con operatività quasi esclusivamente on line, e che prevedono, al contrario, un aggravio di costi per le operazioni eseguite presso gli sportelli, con coinvolgimento dell'operatore.

La scelta dell'istituto di credito e del relativo prodotto andrà pertanto condotta con particolare cautela, verificando con attenzione i costi per servizi quali bonifici, domiciliazioni bancarie, oppure per comunicazioni periodiche (saldi ed estratti conto), o ancora per prodotti accessori come carte bancomat, carte di credito, polizze assicurative, e così via.

E l'attenzione ai costi di gestione si fa ancora più doverosa in un momento quale quello attuale che ha visto molte banche ritoccare detti costi al rialzo: a fronte di un'inflazione ancora negativa, si è infatti registrato un incremento del 13% (valore medio) del prezzo dei conti correnti per famiglie con operatività media (228 operazioni all'anno), un costo medio salito da 127,50 euro (gennaio 2016) a 144,70 euro (gennaio 2017); ancora più alta è la percentuale di aumento che ha interessato la versione online dei conti tradizionali (17%, sempre in media, con un costo annuo passato da 98,70 a 115,60 euro).

Questo è quanto emerso da un'indagine condotta da Corriere Economia sui costi dei depositi per famiglie presso i dieci principali istituti di credito italiani (Intesa, Unicredit, Ubi, Mps, Bnl, il nuovo Banco Bpm e l'ex Bpm, Credem, Carige, Cariparma).

Sei banche su dieci hanno rincarato i costi: Intesa, Ubi - che risulta comunque ancora la più conveniente -, Unicredit (che è una delle più care, con un costo di 169,35 euro, pure a fronte di un aumento limitato al 3%), l'ex Popolare di Milano - che si attesta come penultima nella classifica della convenienza con un rialzo del 24% ed un costo di 182,37 euro -, il neo-nato Banco Bpm, che ha mantenuto il Premiaconto del Banco Popolare (con un incremento del 15% e un prezzo pari a 119,26 euro, non comprensivo tuttavia dell'una tantum di 25 euro quale contributo alle spese per il salvataggio delle banche in crisi) e Credem (+1% a 138,64 euro).

Invariati invece i costi dei depositi presso Bnl (106,95 euro), Monte dei Paschi (131,90 euro), Carige (158,86 euro) e Cariparma (166,15 euro).

Il rincaro è da attribuire parzialmente al contributo al salvataggio delle banche in difficoltà: così il Banco Popolare e Ubi hanno applicato un costo aggiuntivo ai clienti per rientrare di parte dei soldi spesi per la costituzione del Fondo interbancario e per il Fondo di risoluzione; per altra parte è la conseguenza dell'aumento di alcune commissioni: sono infatti saliti il canone delle carte di credito (in media a 33,14 euro da 29,80), il costo medio di un bonifico in contanti allo sportello (a 6,50 euro da 5,66), il costo per pagare le utenze allo sportello per cassa (ora in media 2,41 euro), la commissione applicata al prelievo al Bancomat su altra banca.

A fronte dell'aumento dei costi fissi a carico dei correntisti, sarebbe opportuno considerare allora altre soluzioni di deposito; una delle opzioni preferibili è rappresentata dai conti online puri: l'ISC (Indicatore sintetico di costo) per famiglie con operatività media del Conto Arancio (senza fido) è zero, mentre quello del conto di CheBanca è 24 euro, con carta di credito.

I Condominii farebbero quindi bene a stare in allerta e a rivalutare con estrema attenzione la convenienza dei propri attuali conti correnti.

Rispetto ad un conto interamente on line, si pone tuttavia una perplessità - sia pure secondaria rispetto alla questione di fronteggiare i citati rincari -, in materia di esercizio della facoltà riconosciuta aciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, di accedere alla relativa documentazione contabile (art. 1129, comma 7, c.c.), e in materia di modalità di estrazione dei detti documenti: le banche potrebbero consentire ai singoli condomini di accedere al sistema di web-banking tramite l'apposita chiavetta generatrice di codici numerici (che unitamente alle credenziali del cliente, codice e password, permette l'ingresso all'area riservata del portale), ma l'aggiornamento dei sistemi operativi con un sistema di controllo di accesso multiplo potrebbe richiedere, per molti istituti bancari, tempi piuttosto lunghi.