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Cortile condominiale. Se aperto al passaggio della collettività, il condominio deve pagare la Cosap
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Cortile condominiale. Se aperto al passaggio della collettività, il condominio deve pagare la Cosap

Cortile, quando il condominio deve pagare la Cosap

Avv. Leonarda Colucci  

Il condominio concede in locazione un'area sottostante al portico ad un'associazione culturale. Tale area rimane aperta al transito della collettività.

Il condominio deve pagare la Cosap oppure no?

Una sentenza del Tribunale amministrativo della Regione Lazio, offre una risposta a tale domanda, stabilendo che l'uso continuato e prevalente di uno spazio condominiale aperto al transito della collettività determina il sorgere di una servitù pubblica di passaggio sull'area condominiale e legittima l'assoggettabilità del bene alla Cosap che è destinata a compensare la diminuzione di utilità dell'area di passaggio subita dalla collettività a causa della permanenza di strutture mobili (bancarelle allestite in occasione di una mostra dell'antiquariato). (Tar Lazio, II sez. ter, 8 luglio 2016 n.7858)

Il fatto.Un'associazione culturale che si occupa anche della vendita di piccoli oggetti di antiquariato ricorre al Tar per l'annullamento previa sospensiva del provvedimento con il quale il Comune subordinava il rilascio di una concessione all'utilizzo di aree private al pagamento della Cosap (canone per l'occupazione di spazi e aree pubbliche) determinando l'importo di tale canone in misura pari rispetto all'ipotesi di occupazione di suolo pubblico.

(In tema di tassa per l'occupazione del suolo e area pubblica e ripartizione fra i condomini della relativa spesa vedasi: Come suddividere il costo della Tosap in condominio)

Il ricorso al Tar. Nel ricorso al Tar l'associazione specifica di occuparsi della vendita di oggetti di antiquariato e di essere stata autorizzata all'esercizio di tale attività, che si svolgeva durante alcune domeniche di ogni mese, dal Comune, puntualizzando inoltre di aver siglato, con il condominio proprietario del cortile dove si svolgevano le mostre di antiquariato, un apposito contratto di locazione per esigenze transitorie e che tale attività era stata esercitata, ormai da qualche anno, senza alcuna pretesa del canone Cosap da parte dell'ente.

Il Comune, invece, ritenendo che sull'area in questione si era formata una servitù pubblica di passaggio, aveva imposto il pagamento di tale canone con una delibera del 2010, ed in un secondo momento con una nota lo stesso ente aveva chiesto un'integrazione della somma già versata a titolo di canone Cosap dall'associazione per l'occupazione, da parte dell'associazione, di un'area che non era di proprietà del Comune.

(In tema di tosap che il condominio deve pagare per l'installazione delle griglie dei garage si segnala una recente pronuncia della Cassazione: Versa la Tosap il condominio che installa le griglie di aerazione per i garage)

Rileva a tal riguardo l'Associazione che la somma che la stessa era costretta a versare, per l'occupazione di un'area di proprietà privata malgrado soggetta al pubblico passaggio, era assolutamente sproporzionata.

Pertanto l'Associazione, precisando che l'area privata occupata per l'organizzazione della mostra di antiquariato era costituita da un porticato al quale si accedeva da un marciapiede che non era mai stato utilizzato per la collocazione degli stand, e che pertanto non poteva addebitarsi alla ricorrente un effettivo utilizzo di un bene pubblico che poteva giustificare l'insorgere di una servitù pubblica di passaggio.

Pertanto a parere della ricorrente, non essendoci occupazione del suolo pubblico, il Comune non poteva richiedere il canone in questione.

La sentenza del Tar Lazio. I giudici amministrativi hanno stabilito che il ricorso dell'Associazione è infondato e non merita accoglimento.

La sentenza osserva che la vicenda controversa verte sull'assoggettabilità al canone Cosap degli spazi sottostanti i porticati dei Palazzi che si affacciano sulla piazza Imperatore Augusto di Roma, evidenziando che già una precedente sentenza della stessa sezione del Tribunale amministrativo (sent. 10183/2014) non aveva negato l'esistenza della servitù pubblica di passaggio sui portici della piazza appena citata.

Quest'ultima sentenza, fra l'altro, è stata riformata dal Consiglio di Stato che ha puntualizzato come “ i portici di Piazza Augusto Imperatore di Roma sono idonei a soddisfare l'uso pubblico garantendo alla cittadinanza l'utilità sociale costituita dal libero passaggio sull'area, sulla quale non sono mai apposte barriere o segnali volti ad impedire il libero passaggio ….” (Consiglio di Stato sez. IV, 14.2.2012 n. 728).

In base a tale ricostruzione il Tar del Lazio con sentenza n. 7858 dello scorso 8 luglio ha stabilito che la sottoposizione dell'area in questione al canone Cosap da parte dell'amministrazione resistente, era stata anticipata da una sentenza del Tribunale civile di Roma. che aveva già stabilito l'assoggettabilità a tale canone dei portici che si affacciano su piazza Augusto Imperatore in virtù dell'esistenza di una servitù pubblica di passaggio su tale area.

=> Breve focus sulla servitù di passaggio

Evidenzia, infine, il Tar che l'unica circostanza che avrebbe escluso l'applicazione di tale canone all'area in questione e che avrebbe impedito l'utilizzo da parte della collettività della stessa, poteva coincidere con la predisposizione da parte del proprietario esclusivo (condominio nel caso di specie) di catene, cancelli cartelli che avrebbero dimostrato la volontà di quest'ultimo di voler disporre dell'area in modo esclusivo esonerandola, così, dall'applicazione del canone Cosap.

Pertanto essendo l'area in questione soggetta al passaggio della collettività senza alcun limite o divieto non vi sono motivi che ostano all'applicazione del canone Cosap, ed all'Associazione non resta altro che pagare tale canone.

=> Il riconoscimento servitù di passaggio è affare dei singoli condomini

Scarica Tar Lazio, II sez. ter, 8 luglio 2016 n.7858

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