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Che cosa è possibile fare se l'amministratore non esegue le delibere adottate dall'assemblea di condominio?
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Che cosa è possibile fare se l'amministratore non esegue le delibere adottate dall'assemblea di condominio?

Cosa fare se l'amministratore per incompetenza o negligenza non dà seguito a quanto legittimamente deciso dall'assemblea?

Avv. Alessandro Gallucci  

La legge (art. 1131 c.c.) e la Cassazione non lasciano adito a dubbi: “ è risaputo che l'amministratore del condominio è legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di: a) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini; b) disciplinare l'uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio; c) riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea; d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (Cass., Sez. II, 24 settembre 1997, n. 9378; Cass., Sez. II, 22 novembre 1990, n. 11272)” (così Cass. 15 dicembre 1999 n. 14088).

L’assemblea decide l’esecuzione di lavori straordinari di notevole entità? L’amministratore deve fare tutto quanto in suo potere per dare attuazione pratica a quanto è stato deciso.

L’assemblea decide di cessare il rapporto con la ditta di pulizia delle scale? L’amministratore deve eseguire. Ad avviso di chi scrive l’amministratore può non eseguire ciò che l’assise ha deciso solamente nel caso di deliberazione palesemente nulla (es. per incompetenza, per violazione palese di leggi penali, ecc.).

Insomma se l’assemblea decide di mandar via dal condominio uno dei proprietari l’amministratore non deve far niente! Ma anche, per restare a casi più normali, se l’assemblea decide che nel condominio non possono tenersi cani, a meno che non lo decida con il consenso di tutti i condomini, l’amministratore non deve dare alcun seguito a quella decisione.

Per tornare all’argomento che ci occupa, chiediamoci come abbiamo fatto nel titolo dell’articolo: e se l’amministratore per incompetenza, negligenza o di bella posta non dà seguito a quanto legittimamente deciso dall’assemblea? In tal caso a parte le azioni risarcitorie (per il danno causato) e revocatorie (anche giudiziali se ricorrono fondati sospetti di gravi irregolarità), i condomini hanno dalla loro un rimedio previsto dal codice civile, esattamente dall’art. 1105, quarto comma, c.c.: “ se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Sul fatto che la norma trovi applicazione anche in materia di condominio non vi sono dubbi. In giurisprudenza è stato affermato che " in materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata; detta norma non è, invece, appl icabile quando l'assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell'e dificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l'intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un'ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare" (Cass. n. 1201/2002).

Resta un fatto: l’Autorità Giudiziaria si può sostituire all’amministratore dando l’impulso necessario all’esecuzione della delibera ma non può, in presenza di un amministratore, nominare un amministratore giudiziario ad acta (cfr. Trib. Salerno 12 febbraio 2008).

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