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Fotografia verbale assemblea condominiale
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Fotografia verbale assemblea condominiale

Copia fotografica del verbale assembleare. Qual è il suo valore?

Avv. Alessandro Gallucci  

Devo impugnare la delibera assembleare che è stata presa nell'ultima riunione.

Ero presente per delega e quindi l'amministratore non mi ha inviato il verbale: siccome sono vicino alla scadenza del termine di trenta giorni previsto dalla legge, posso usare come copia del verbale la stampa della fotografia del verbale stesso che il mio delegato aveva eseguito in occasione dell'assemblea?

Questo il quesito che ci viene posto dal nostro lettore.

Prima di entrare nel merito dell'utilizzabilità, in giudizio, delle copie fotografiche di documenti, è utile ricordare che per impugnare il verbale ed allo stesso modo per esperire il preventivo ed obbligatorio tentativo procedimento di mediazione è necessario averne una copia.

È intuibile, d'altronde, che se io intenda contestare, ad esempio, vizi nella verbalizzazione o deliberazioni con quorum inferiori a quelli prescritti dalla legge debba produrre (art. 2697 c.c.) copia del verbale per dimostrare la mie doglianze.

=> Entro quando va comunicato il verbale assembleare

Qualora non abbia nella mia disponibilità il documento, dev'essere mia cura richiederne sollecitamente copia all'amministratore, o comunque procurarmelo.

Ove l'amministratore mi abbia consegnato tardivamente il verbale e quindi non mi abbia messo nelle condizioni di esercitare il diritto d'impugnazione entro i termini di legge (art. 1137 c.c.) a fronte dell'eccezione di tardività dell'impugnazione potrò, in simili circostanze, chiedere di essere rimesso in termini, dimostrando che la decadenza è avvenuta per causa a me non imputabile (art. 153 c.p.c.).

Copia fotografia del verbale dell'assemblea

Che cosa succede, invece, se ho copia fotografica del verbale? Quale il suo valore e quali gli eventuali poteri esercitabili d'ufficio dal giudice in relazione a tale forma di documentazione.

Partiamo, come sempre è doveroso ove esistenti, dalle norme di riferimento. In tal caso bisogna guardare all'art. 2719 c.c., rubricato Copie fotografiche di scritture, che recita:

Le copie fotografiche di scritture hanno la stessa efficacia delle autentiche, se la loro conformità con l'originale è attestata da pubblico ufficiale competente ovvero non è espressamente disconosciuta.

La lettura di questa norma, facendo riferimento generico alle copie fotografiche, sembra lasciare intendere che anche la fotografia scattata tramite telefono cellulare – o altro dispositivo – debba avere lo stesso valore di quella eseguita, ad esempio, mediante macchina fotocopiatrice.

In effetti, non si rintraccia giurisprudenza contraria a tale assunto; chiaramente le fotografie devono riprodurre in modo chiaro, preciso ed integrale l'intero contenuto del documento originale (leggasi in questo caso riproduzione fedele del verbale dell'assemblea condominiale).

=> Il verbale di assemblea illeggibile

In assenza di autentica notarile, sta alla parte convenuta (contro la quale il documento è stato prodotto) contestarne la conformità all'originale.

Come più volte chiarito dalla Corte di Cassazione “la contestazione della conformità all'originale di un documento prodotto in copia non può avvenire con clausole di stile e generiche ma deve essere effettuata, a pena di inefficacia, in modo chiaro e circostanziato, attraverso l'indicazione specifica sia del documento che si intende contestare sia degli aspetti per i quali si assume differisca dall'originale”. Cass. 12 aprile 2016, n. 7105 in Diritto&Giustizia 2016, 13 aprile).

Che cosa succede se il condominio, costituitosi in giudizio, contesta la rispondenza della copia all'originale?

In tal caso il condomino potrà produrre una copia con attestazione dell'amministratore che avrà comunque diritto a procurarsi (è obbligo dell'amministratore fornire copia a sua firma, art. 1129, secondo comma, c.c.), oppure, ad avviso dello scrivente, domandare al giudice la produzione in giudizio del documento da parte del condominio stesso (art. 210 c.p.c.).

=> Delega assemblea condominiale, cosa c'è da sapere per non commettere errori

=> Impugnare una delibera, cosa fare se l'amministratore non consegna il verbale

Cerca: foto verbale assembleare

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Lui La Plume
Lui La Plume giovedì 20 aprile 2017 alle ore 16:59

L'amministratore nominato segretario non redige il verbale in assemblea ma lo "butta giù" in ufficio sulla base di come se lo ricorda, omettendo o integrando.

Questi i fatti.

Ora
dopo aver letto che la registrazione vocale di una assemblea cui si partecipa è lecita anche se fatta senza aver avvertito nessuno, è assimilata ad una nota presa con carta e matita
mi ripropongo di effettuare tale registrazione "tenerla come originale" e trascriverla utilizzando eventuali sw già disponibili.

Poi se, come certo, non risponde al verbale fantasioso ..

Che ne faccio?
Le cose omesse hanno rilevanza economica ridotta ma andrebbero ugualmente verbalizzate

(es. da tanti anni chiedo di pagare l'acqua con contatore .. ma la richiesta fatta in tutti i modi anche ovviamente in assemblea e corredata da sentenze a mè favorevoli non ottiene alcuna citazione nel verbale ... inesistente).

Luigi
Luigi giovedì 20 aprile 2017 alle ore 18:34

evidentemente trattasi di amministratore analfabeta o semianalfabeta. solo a me tocca fare il segretario e redigere il verbale di almeno 2/3 pagine e contemporaneamente rispondere ai quesiti dei sigg. condomini che esigono sempre e comunque delle risposte. evidentemente amministratori ultra-disponibili esistono!
sicuramente la fanno meglio chi se ne frega, chi ritira le parcelle non pagando i fornitori... tutto il contrario di quello che faccio che pur di non mandare in rosso il conto del condominio, peraltro non possibile!, incassa la parcella anche dopo 6 mesi......
per l'acqua è evidente che l'assemblea deve prendere atto della segnalazione ed il tutto verbalizzato. se il condominio non delibera e non provvede al contatore qualsiasi condomino ha titolo per rivolgersi al giudice competente.

Lui La Plume
Lui La Plume giovedì 20 aprile 2017 alle ore 18:58

Grazie Luigi
Domanda ...
e se un condomino presente Ti inviasse il giorno seguente l'assemblea una stampa di una ventina di pagine (su file) con il resoconto pari pari delle discussioni del giorno prima evidenziando i punti che ritiene importanti?

Sarebbe visto come
un aiuto atto ad integrare il verbale ed evitare errori od omissioni
o
una offesa al proprio operato (nel caso fosse evidenziato un errore?

Per il contatore acqua (in un magazzino utilizzato una decina di volte all'anno) ho chiesto all'idraulico che lavora nel palazzo per il condominio di metterlo (và chiusa momentaneamente l'acqua)
prima si ... ma poi (dopo essersi consultato probabilmente) ha cambiato idea "inutile tanto deve pagare in base ai millesimi".

Non credo sia analfabeta l'amministratore in questione ma .... omissis ...

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